“两权”抵押贷款试点办法出台 两大难题妨碍银行积极性

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随着全国试点地区和试点县法律障碍的消除，试点项目暂行办法已于近日颁布。

3月24日，中国人民银行和有关部门联合发布了《农村土地承包经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》(以下简称“两个暂行办法”)。从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套措施、试点监测和评估等方面入手。明确了金融机构、试点地区和相关部门推进实施双权抵押贷款试点的政策要求。

中国社会科学院农村发展研究所研究员杜小山告诉《中国商报》记者，在试点地区，当两权抵押贷款之间的距离被广泛推开时，还需要采取其他配套措施来跟进。例如，土地的评估和确认。建立完善的双权资产转让交易场所。

有两大问题亟待解决

记者在采访中发现，实现两权资产的难度是商业银行最大的担忧。北京农村商业银行的一名高级经理告诉《中国商业新闻》，该行对于在大兴区推广两权抵押贷款仍持谨慎态度。其中一个主要原因是银行担心两权资产会因为缺乏流动性而无法变现。

《两个暂行办法》指出，银行业金融机构应合理、独立地确定贷款的抵押率、额度、期限和利率，简化贷款程序，加强贷款风险控制。北京农村商业银行农业、农村和农民部的一位经理告诉记者，暂行办法鼓励商业银行推进两权抵押贷款，没有强制性要求。

第二个问题是如何公平地给土地定价。农业银行某省农民金融部总经理告诉记者，从自己的经营实践来看，迫切需要解决土地承包权价格评估的公平性问题。他介绍说，该行目前在该地区的操作方法是根据土地承包使用权的租赁期限和粮食产量来测算土地使用权价格。这很难操作。贫瘠的土地和高附加值经济作物的土地之间有着明显的区别，后者缺乏公平的价格。他认为商业银行需要第三方公平定价机制。

目前，商业银行在推出两权抵押贷款时，不知道如何对两权资产进行定价，在借款人以后无法偿还贷款时，缺乏实现两权资产的渠道。业内人士普遍认为，如何建立完善的农村产权流转交易平台和土地承包经营权价值评估体系是解决上述问题的关键。事实上，除了少数试点地区和县，大多数地区还没有建立完善的农村产权转让交易平台。以北京市为例，虽然北京市大兴区和平谷区已被列为试点县，但由于缺乏完善的两权资产转移交易平台，北京农村商业银行等其他金融机构对此充满期待。

此外，北京农村商业银行的一位高级经理说，商业银行能在全国范围内吸引投资吗？它能转让给其他投资者吗？这些政策的具体细节仍不清楚。然而，资产的流动性直接影响资产的价格。一旦上述关键问题得到有效解决，预计将有一个两权抵押贷款的大市场。上述农业银行农民金融部总经理也表示，目前最大的问题是土地使用权不能就地转让。如果某个农民有生意上的困难，当银行处理不好的时候，把它转让给二手货的规定不是很明确。然而，一些当地的大农场主对资金有很强的需求，并且有市场前景。

商业银行已经准备好行动了

记者了解到，尽管许多商业银行对两权抵押贷款保持高度谨慎的态度，随着政策的逐步明确，一些银行业开始蠢蠢欲动。

近日，中国农业银行制定并发布了《农民住房产权抵押贷款管理办法(试行)》，在天津市蓟县等59个试点县(市、区)农民住房产权抵押贷款分支机构进行了试点。据农行内部人士透露，在《办法》中，农民住房产权抵押贷款将重点支持大型专业农户、家庭农场、农村个体工商户、小微企业主等优质农村个人客户，最高贷款额度为300万元。此外，北京农村商业银行还派人直接参与大兴抵押贷款所成立的工作组办公室的工作。

实际上，银行获得两权资产后的流通和变现问题并不是不可解决的。《两个暂行办法》明确要求试点地区政府依托公共资源管理平台，推进县(区)、乡(镇、街道)等多层次网络化农村产权转让交易平台建设，建立土地承包经营权抵押、转让、评估和处置的专业化服务机制，完善土地承包经营权价值评估体系，促进土地承包经营权转让交易公开、公平、规范运行。

在公平定价机制方面，《两个暂行办法》提出，通过委托第三方评估机构对贷款人进行评估、自我评估或与借贷双方协商，借贷双方可以公平、公正、客观、合理地确定农村土地经营权的价值。

2015年8月，曾赴甘肃、贵州、广西进行金融扶贫研究的CDB原副总裁、中国普惠金融协会会长刘克坤在接受《中国商报》记者专访时表示，广西田东县农村产权交易中心模式已经探索，运行经验相对成熟。他指出，2012年，该县成立了广西第一个农村产权交易中心，开展产权交易信息发布、产权交易认证服务、产权抵押服务等服务。它为土地承包经营权和其他利益交易提供了一个现实的、可操作的利益交易平台。截至2015年6月底，该中心已帮助落实农村土地承包经营权等113笔抵押贷款，银行贷款3.4亿元。刘克固认为，董天的经验在一定程度上值得总结和学习借鉴。

从维护农民利益出发

谈到在试点地区推行两权抵押贷款可能存在的弊端，杜小山指出，即使在土地出让市场建成后，也可能出现没有价格、没有人接手的局面。此外，我们还应该全面考虑保护农民的利益。当贫困农民无法偿还贷款时，是否要收回他们的两项权利需要更多的共识。否则，就会出现越来越穷的局面。

在这次发布的“两个暂行办法”中，记者发现，对借款人提出了非常审慎的要求。例如，《农村土地承包经营权抵押贷款试点暂行办法》指出，借款人取得的土地承包经营权抵押贷款应主要用于贷款人认可的农业生产经营等合法用途；然而，《农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》指出，贷款人应综合考虑借款人年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力以及用于抵押的农民住房和宅基地情况等因素，合理、独立地确定贷款期限。这些细节体现了对农民利益的保护。

此外，《两个暂行办法》还规定，农村承包土地经营权抵押贷款试点项目不应改变土地公有制的性质，突破耕地红线，损害农民利益，并发布不同层次的规模指标。

杜小山指出，在今后的试点地区和试点县，央行支行、商业银行和地方政府需要共同商讨，将试点办法的指导意见具体化、规范化，设立两权交易场所，制定交易规则和评估规则。地方政府将在未来推出更多的两权抵押贷款政策。他认为，目前应加快试点地区和试点县两权抵押贷款的推进步伐。在总结各种试点项目的经验教训后，中央政府可以权衡利弊，做出总体判断，最终决定是否在全国推广两权抵押贷款。