通州未全域纳入北京副中心 仅限通州新城

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根据北京市十一届十中全会精神，北京市副中心占地155平方公里，是原规划的通州新城。鉴于北京市副中心的规划面积仅占通州总面积的17%左右，因此对通州整体房价进行投机并无多大意义。

5月24日至5月25日，北京十一届十中全会提出，下一步要做好155平方公里的副中心规划，坚持基础设施和生态环境建设优先，扎实推进市级行政机关搬迁，带动公共服务资源转移，注重创业、就业和居住功能的平衡，增强对中心城市救助功能的吸引力。

据《21世纪经济报道》5月27日消息，上述155平方公里主要是指北京通州新城原确定的范围。通州总面积906平方公里，新城仅占通州总面积的17%，不与河北省廊坊市北部三县三河、香河、大厂接壤。

根据上述会议精神，北京将规划建设一个高水平的城市分中心，加强与河北、天津的互联互通，并与北京其他新城市建立良好的交通联系。北京副中心社区的教育、医疗、养老等配套指标将高于中心城市。

然而，通州仍然需要解决所谓的“睡眠城市”问题，即原有产业正在一个接一个地迁出，而商业、文化、教育等新兴产业尚未发展起来。

中国社会科学院城市环境保护研究所副研究员王指出，在行政中心搬迁后，应加快相应配套设施的建设，以解决城市失业问题。他表示，通州下一步要加快轨道交通建设，商业、医疗、教育等配套条件也要跟上。

根据北京市十一届十中全会精神，北京市副中心占地155平方公里，是原规划的通州新城。

此前，有报道称通州将并入北京市中心，甚至有传言称廊坊北部三县将并入北京。这使得通州和廊坊北三县的房价迅速上涨。到目前为止，廊坊北三县的房价比去年同期上涨了一倍多。

在北京市政府搬迁和城市副中心建设的消息传出后，通州的房价一度快速上涨，这也导致了廊坊周边三个北部县的房价上涨。河北省三河县燕郊的部分住房价格已达到每平方米2万元左右，是去年的两倍多，甚至超过了中心城市北京。

在这种背景下，通州出台了限购措施，商品房和写字楼都受到了限制。河北省廊坊市不得不中断交易并提出限购措施。

中原地产分析师张大伟指出，过去对通州分中心的炒作太多，尤其是在廊坊北部三县，炒作因素甚至超过了通州。事实上，有利因素并不支持如此高的增幅。

“未来，如果资本投资回落，收益不像想象的那么大，廊坊北部三县的房价可能会进入一个新的调整周期。”张大伟说。

此前，廊坊北部三县的房价一直在剧烈波动。几年前，人们猜测通州将成为一个副中心。通州的房价超过了每平方米3万元，燕郊的房价达到了每平方米1.5万元左右。然而，从那以后，这一消息一直难以证实。去年年初，燕郊的最低房价已经达到每平方米7000多元。

鉴于北京市副中心的规划面积仅占通州总面积的17%左右，因此对通州整体房价进行投机并无多大意义。

根据全国京津冀协调发展领导小组会议精神，包括通州、廊坊在内的整个京津冀规划将实现一个蓝图。然而，北京分中心并没有直接与廊坊北部三县接壤，这使得将北部三县宣传到北京的噱头落空了。

据北京市委常委会议消息，通州、廊坊北部三县将加强未来跨境地区的统一规划，在城市副中心与中心城市、东部地区和北部三县之间建设大规模的绿色空房，防止连片开发，确保区域生态安全和合理发展。

中国社会科学院城市环境保护研究所副研究员王指出，北京市行政机构迁至通州新城对当地产生了辐射效应，但这是一个渐进的过程，之前关于通州应纳入副中心的猜测被媒体误导。北京市政府的行政区域不会占用很大的面积，应该为商业保留土地。

在这次北京市委会议上，提出要推进市级行政机构的搬迁，推进公共服务资源的转移，注重创业、就业和住房功能的平衡，增强对中心城市救助功能的吸引力。

过去通州区公共服务和就业机会很少，但人口众多，所以通州区被称为无业城市，与北京经济技术开发区的亦庄形成鲜明对比。

以统计年鉴为例，2013年通州常住人口为132.6万人，比2005年的86.7万人增长了50%以上，但顺义人口仅从71.1万人增长到2013年的98.3万人，增长率超过30%。

通州2013年的gdp为500.28亿元，仅占顺义1232亿元的40%。然而，通州的人口比顺义多30%，这表明通州有很多人住在这里，但没有创造本地生产总值。

通州的人口增长迅速，基础设施和社会公共服务似乎落后了。以平均开放床位数为例，2012年为2256.2张，不到房山区5228.1张的一半。2013年，房山区人口为101万，比通州区少30万。

考虑到通州低附加值的传统产业即将外移，未来如何在通州聚集和发展一些新兴产业仍需加强研究。

首都经济贸易大学城市学院教授安·舒威指出，通州需要尽快增加学校和医院，工业的发展是空空间，而155平方公里的通州新城(北京副中心)面积太小，容纳不下。

“吸引一些高端产业并不容易。如果情况不好，即使市政府搬迁，很多人白天会去通州工作，晚上会回到老城区。”他说。

据悉，北京目前正在规划一条新的轨道交通，一些商业和科研功能将在通州新城登陆。其中，旧机场到新机场将经过通州新城，并且有很多中转点。此外，北京东站作为唐山和天津的新起点，也落户北京通州新城，可以带动当地的发展。但是，由于拆迁，北京新东站的地址一次又一次地发生了变化，目前还没有最终确定下来。

通州新城有望建设一个类似上海迪士尼乐园的全球影视城，并大力发展文化产业。这座影视城已经与八通线和地铁7号线相连。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟指出，如果通州在文化、旅游等行业取得长足发展，就业岗位将大幅增加，城市失业状况将发生巨大变化。但改善的程度取决于投资强度和政府搬迁的规模。