分类调控深化 楼市料进入降温周期

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在设定了部分地块的最高出让价格后，苏州市政府21日宣布，2016年商品房土地供应计划为380公顷，同比增长22.6%。下半年将对房地产市场的供求情况进行专项研究，确保房地产市场稳定健康发展。

在设定了部分地块的最高出让价格后，苏州市政府21日宣布，2016年商品房土地供应计划为380公顷，同比增长22.6%。下半年将对房地产市场的供求情况进行专项研究，确保房地产市场稳定健康发展。

这是二线热点城市近期房地产市场监管的缩影。据业内人士称，土地市场的繁荣和房价的过度上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。房地产市场过热的警报已经响起，增加土地供应、限制购房、收紧信贷等差异化分类控制政策预计将在更多城市上演。

在一些城市，土地国王经常出现泡沫

从一线城市到二线热点城市，总价和单价之王不断涌现。融创中国董事长孙宏斌表示，一些城市的土地市场过热，风险很大。

根据嘉里研究中心的报告，自2016年以来，总价和单价的“地王”数量已经达到72个。根据机构统计，如果将高保险费率考虑在内，今年已经有100多个土地所有者。

目前，房地产市场正面临着结构性泡沫在本地破灭的风险。一方面，这是土地价格泡沫的风险。孙宏斌认为，在南京和苏州，房价没有泡沫，但地价肯定有泡沫。杭州的许多开发商都在赔钱，现在在长江三角洲以高价收购土地的开发商将发现未来很难赚钱。

一些业内人士指出，大量地产大王的出现，与2007年前后楼市的火爆时期有些相似，当时产生了大量地产大王，但不幸的是，随着2008年金融危机的爆发，一些地产大王项目要么被开发商收回，要么被砸在手中，闲置多年。

另一方面，一线和二线热点城市是“豪华”的，存在房价上涨过快的风险。雅豪研究所副总经理任启新表示，由于土地价格的快速上涨，二线城市的价格逐月快速上涨，未来将面临政策收紧的风险。

此外，大量收购土地可能加剧住房企业的高负债和高杠杆风险。一旦楼市趋势发生变化，中小房企的破产可能会给当地的金融安全带来隐患。

控制杆的分类和调整将进一步深化

中共中央政治局最近一次会议指出，根据加快登记人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，要有序消化房地产存量，解决地区和结构性问题，实行差别化调控政策。

业内普遍预期，房地产市场的差别化监管将进一步深化，土地价格和房价过热的城市将严格控制杠杆甚至有序“去杠杆”，并出台增加土地供应和限制购房等措施。

房地产面临的整体宽松环境将导致部分收缩。瑞银证券(UBS Securities)中国首席经济学家王涛表示，鉴于近期对控制金融杠杆和推进结构性改革的重视，短期政策宽松的势头可能已经见顶。未来几个月，人民币贷款和社会融资增速将恢复正常。年内，决策层应保持整体基调宽松，信贷条件基本稳定。

从4月份的信贷下滑来看，未来的货币政策将遵循“去伪存真”的方针，主要金融资产将在一定程度上“去杠杆化”。本轮房地产市场升温是由于宽松的货币环境。在去库存化的基调下，房贷利率、首付比例和非限制性城市的二手房政策正处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获得“首付贷款”和过桥贷款等行为。也在逐步整顿和清理，房地产业的场外配置和杠杆将得到严格控制。

CICC首席经济学家洪亮认为，过去几年的实践证明，从长远来看，需求侧监管基本上是无效的。需求方的监管措施，如限制购买、提高首付比例和增加交易税，在过去五年里未能阻止房价上涨。她认为，只有有效地增加供给，加强住房市场体系的分层建设，才能构建合理健康的房地产市场。

她还建议，房地产行业也应实施全面的供应方改革，包括在农村人口流入较多的城市增加土地供应和降低土地价格；我们将坚定不移地推进户籍制度改革，特别是公共服务和农村土地产权政策法规改革。

趋势差异房价上涨或下跌

“预计在5月和6月，房价持平和下降的城市数量将逐步增加，房价涨幅将进一步下降。下半年，楼市可能迎来新一轮降温周期。”叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖说。

他解释说，今年3月以来，一线城市逐步收紧楼市限购政策，一线城市楼市开始降温。如果二线城市的房价继续上涨，房地产市场政策很可能会进一步收紧。与此同时，自去年4月份大规模释放购房需求后，购房需求严重透支。

北京中原市场研究部还认为，北京二手房市场正在迎来一个新的降温周期。随着供求矛盾的逐步缓解，买方市场的话语权增强，价格博弈的空效应扩大，交易周期将延长。第二季度，网上签约的二手房数量将继续下降，房价将逐渐停止上涨并趋于稳定。

目前，北京的新房和二手房成交量大幅下降。根据叶巍我爱我家数据中心的统计，2016年5月上半月，北京共签约新建商品房(不含经济适用房)4023套，比4月上半月下降17.5%，比4月下半月下降60.8%；北京共有9180套二手房在网上签约，比4月上半月下降了29%，比4月下半月下降了31.7%。

此外，上海、深圳和一些二线城市也进入了“买高不买低”的观望期，尤其是在二手房市场，买卖双方的议价价格有所上升。

然而，根据中信证券研究员陈聪的说法，这种降温是暂时的。在他看来，年销售速度可能呈现出N型变化。在前四个月，销售减速，从四月到第三季度，由于个别城市的调控政策，销售减速下降，但第三季度后，销售减速将恢复。纵观全年，N的低点并不低，预计全年都卖得很好。陈聪认为，房价快速上涨的阶段已经结束，未来还会稳步上升。

根据广发证券的分析(报价000776，买入)，未来信贷宽松将是有限的，基金支持的销售价格持续上涨的边际效应将逐渐减弱。此外，前期需求已经完全释放，考虑到去年基数的逐步增加，预计未来整体交易增速将逐渐放缓。然而，城市分化仍然存在，一些二线城市的营业额在短期内仍处于较高水平。