28个省区市出台房地产去库存方案 鼓励农民买房成标配

本篇文章2222字，读完约6分钟

调查显示，至少有28个省、自治区、直辖市出台了相关的去库存计划，并已初见成效。中国房地产协会副会长胡志刚认为，一些城市频繁出现的“地王”现象严重扰乱了市场预期，不利于进一步推动去库存化。

根据中国证券报的一项调查，至少有28个省、自治区、直辖市出台了与去库存相关的计划，效果已经初步显现。然而，许多与会专家认为，中小城市库存压力大、地方政府对土地的财政依赖等问题依然突出，要全面推进任中去库存化还有很长的路要走。

据新华社6月28日报道，公开信息显示，自2015年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来，至少有28个省、自治区、直辖市出台了相关计划。

——明确的去库存计划和路线图。安徽提出，要消化安徽省2500万平方米的商品房存量，需要3年左右的时间。江苏要求，到今年年底，各省市商品房去商业化周期原则上不应超过20个月；到2018年底，每个城市的去化学化周期原则上将控制在18个月左右。

鼓励农民在城市买房已经成为地方政策的“标准”。广西明确支持外来务工人员等新市民购买第一套新的普通商品房，每套享受1万元补贴；山东建议对首次在城镇购买住房的农民给予财政补贴和税收优惠，加快户籍制度改革方案的实施，促进有能力在城镇稳定工作和生活的农民工在城镇定居。

——财税补贴和信贷宽松“齐头并进”。福建省提出，居民购买第一套房的商业个人住房贷款最低首付比例可执行20%，金融机构可根据实际情况适当降低个人住房贷款利率。新疆拟全面实施交易税财政补贴政策。在落实中央政策的基础上，地方政府将对新建商品房和二手房交易契税给予全额补贴。

——改变证券公司用途的“突破”。山东支持各地区、各部门长期购置或租赁合格的商品房和办公楼，并将其改造成中小学、幼儿园和养老院；福建允许部分商业办公用地转为商业和居住用地，支持房地产企业适应市场需求，调整产品结构，存量商品房转为企业总部、软件业、电子商务和文化地产，并享受相关优惠政策。

根据国家统计局等机构的权威数据，截至5月底，商品房销售面积为7.2169亿平方米，比4月底减少521万平方米，是今年房地产库存连续第三个月下降。其中，住宅销售面积减少721万平方米；主要城市的销售面积已经低于去年底的水平；非重点城市的销售面积也逐月增加。

许多参加天津达沃斯论坛的业内人士认为，尽管许多地方已经采取了实质性的去库存化措施，但要实现目标仍需突破多重障碍。

专家认为，房地产存量包括已建商品房待售面积、在建未售面积和待开发土地面积形成的潜在供应量。如果按照三者的总量计算，按照2015年的销售速度，全国住房存量需要5年以上才能消化。

天津市房地产协会副会长鲍旭满认为，房地产去库存化的难点在于三、四线城市，尤其是人口净流出的中小城市。

据国务院发展研究中心房地产研究室相关专家介绍，按照2015年的销售速度，包括建筑面积和待开发土地面积，一线城市的去库存期约为2年7个月，二线城市为4年5个月，三、四线城市为10年8个月。

此外，众所周知，与住宅建筑相比，商业建筑和办公楼的去库存压力在许多城市更大。根据2015年的销售速度，一些城市写字楼和商业建筑的去库存期可能超过10年。

南开大学滨海发展研究所副所长周立群认为，目前在天津、广州、成都等城市，商业地产存量过大且速度过慢。“商业地产库存实际上是一块‘难啃的骨头’。”

许多与会专家认为，“地王”的频繁出现也扰乱了去库存化政策的实施。今年以来，“地王”频频出现在北京、上海、南京、苏州等一二线城市。根据同一个政策咨询研究部门的数据，今年1-5月，一、二线城市共有39个“总价王”和81个“底价王”，很多地块的底价都高于周边房价。面粉比面包贵并不罕见。

中国房地产协会副会长胡志刚认为，一些城市频繁出现的“地王”现象严重扰乱了市场预期，不利于进一步推动去库存化。

与会者认为，房地产的去库存化效果并不理想，这对宏观经济发展产生了多重负面影响。

常州天合光能董事长兼首席执行官高樊姬和tcl多媒体制造中心副总裁蔡金瑞认为，一些城市的房价已经上涨,“逆向去库存”已经变得明显，进一步挤压了实体经济的发展空空间；与此同时，商业地产的高库存和许多中小城市的去库存化进程缓慢也影响了房地产业的健康发展。

专家认为，要推动去库存化，就要进一步坚持因地制宜的政策。天津市住房建设开发集团有限公司总经理康庄认为，以中央政府宏观调控和地方调控为主体的差别化房地产市场调控政策需要进一步完善。应坚持去库存化，在库存不足、房价上涨的情况下，应增加土地供应，以“补充库存”，“避免肥胖者和瘦者一起减肥，生病时一起吃药”。

政策咨询研究部主任张宏伟等专家建议，应规范土地市场，稳定市场预期，实行差别化土地供应，规范国有企业征地行为。应督促地方政府部门加强对房地产市场的监管，加强对“王迪”地块投资和开发的监管，防止囤积居奇和未完成的土地。

中央财经大学民生经济研究中心主任李认为，一些城市房价的过度上涨是房地产开发商与地方政府土地财政相互支持的结果。有必要逐步减轻地方政府对土地财政的依赖，并通过人口城市化真正实现存量化。

对于去库存化“硬骨头”的商业地产，专家建议重点关注在建的商业地产项目，防范市场波动造成的停工甚至未完成业务的风险，防范住宅企业资金链断裂造成的区域性系统性风险。同时，我们应该引入特殊政策，加快商业地产的去库存化，控制好土地供应，使城市发展规划真正符合客观发展现实。