北京买套住宅平均需510万元 部分商住房单价直逼7万

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北京的房地产市场已经进入“高端年”。不仅豪宅的数量激增，一些商业和住宅项目也开始变得高端。特别是在新房供需不平衡的市场环境下，大量的商住项目为了规避监管而进入市场，个别项目的单价高达7万元/平方米。

值得注意的是，在全市豪宅的刺激下，据中原地产研究部统计，自2016年以来，北京单套房子的平均成交价格达到510万元，比2015年上涨了34%。

商品房强占

据中原地产研究部统计，截至6月20日，北京楼市签约商品房数量为22095套，而供应量仅为11062套，供需比为1:2。在供需失衡的市场环境下，住宅项目“急于求成”，而商住项目“避规”，导致上周(6月13日-6月19日)北京楼市供应集中爆发。

据雅皓君悦协会统计，6月第三周(6月13日-6月19日)，北京商品房(不含经济适用房和自住住房)共售出5188套，比上个月增长17%，成交量也达到了过去8周的新高。这一营业额在第二周也继续呈上升趋势，两个星期的营业额之和已经超过了5月份的营业额。

雅豪机构营销总监郭毅表示，自6月份以来，调控商住项目的传言导致这类产品的成交量大幅上升，推动整体市场成交量迅速上升。截至6月19日，北京已售出11100套商品住宅，比5月份全月成交额高出37%。其中，商业和住宅产品的营业额高达76%，上周营业额排名前十位的是商业和住宅建筑。

据郭毅介绍，商住类产品并不仅限于购买，而且总价较低，在一般住宅市场上已逐渐进入“10万元+的时代”。它已经成为少数几个只需要买房的客户，甚至是中端装修客户的选择之一。开发商还需要总价低的商住产品来实现快速销售、冲刺销售业绩和完成退货目标，因此整个商住市场的供需热度持续上升。6月份，在商业和住宅产品的拉动下，整体房地产市场也一路上扬。

据郭毅介绍，从上周的市场成交量和拆改情况来看，签约时间相对较短，因为商住楼不需要审查购房资格。随着近期签署的项目进入市场，预计6月份的整体交易将突破4月份的高点，创下2010年以来的月度新高。

基于北京将加强对商住产品的调控的预期，商住项目仍在加紧进入市场，并在限购前集中出货，以抢占先机。据悉，位于李泽商务区核心的首都中心田玉娥大厦的单价高达7万元/平方米，在近期开盘的商住项目中排名第一，开盘当天仍获得90%以上的认购。

1000万元的高端住宅比重大幅上升

据中原地产研究部统计，截至6月20日，在北京销售的商品房中，1000万元以上的高端住房占成交额的11.1%，而2015年的比例为5.8%。

根据2016年北京市交易清单上的项目，在排名前15位的项目中，只有一个项目的平均合同价格低于3万元/平方米，多达13个项目的平均合同价格超过4万元/平方米，6个高端项目的平均合同价格超过6万元/平方米。

此外，市场平均交易价格也大幅上涨。自2016年以来，平均成交价格达到34519元/平方米，这是北京新建商品房平均成交价格首次超过30000元/平方米。

高端项目加速关闭的背后，是市场对改善的强烈需求。据记者了解，6月18日，北京投资开发(报价600683，购买)坦哲别墅区首个项目檀香屋在两个小时内售出12.8亿元。

据《证券日报》记者介绍，北京投资发展檀香大厦是一个全新的项目，位于京西潭柘寺镇潭柘寺别墅区。项目总面积约23.6万平方米，建筑面积仅约27.8万平方米。这是一个低密度和高端住宅社区，规划的产品是平房，联排别墅，重叠的房子和公寓。

据郭毅介绍，今年以来，北京的普通住宅项目进入市场，但数量很少，因此上述普通住宅项目也吸引了大量的改善需求，许多项目在进入市场的当天就销售一空。

值得一提的是，在强烈的改善需求下，低密度别墅产品越来越受到市场青睐，几乎所有主要别墅区的产品在空.都相对稀缺和受重视

以新兴的南中环别墅区为例，北京龙湖副总经理李良告诉记者，龙湖与首开共同开发的天朗将成为低密度别墅板块，成为南中环别墅区的标杆产品。事实上，该地区的别墅项目已经堆积如山，首开、徐汇、融创、城建等大开发商将在该地区推出低密度业态项目，未来将是高端醇厚的别墅板块。

据中原地产研究部统计，今年前五个月，北京签约别墅数量达到2344套，签约总金额达到254亿元，同比增长187%，签约金额增幅高达206%，甚至首次创下月均成交量超过700套的历史纪录。

然而，从地王进入北京和上海市场的节奏来看，无论是公寓式豪宅还是高价别墅式公寓，已经进入市场的老地王的后期住宅和老项目正在掠夺这个市场的超级富豪需求。有鉴于此，土地价格高的新地王或平级住宅或公寓产品可能难以与别墅产品竞争。