北京商住房限购传闻来袭：开发商一片惶恐

本篇文章2660字，读完约7分钟

根据商住产品存量，北京十佳开发商分别是绿地、万科、天恒地产、北京城建(报价600266，买入)、恒大地产、保利地产(报价600048，买入)、梅荣佳、建工集团、首创置业和天阳控股。

北京商品房市场正在经历风暴前夕的恐慌。

近日，因“门头沟区商品房网上签约被叫停”而疯狂转载“北京将全面限购商品房”的消息。

《21世纪经济报道》记者在北京采访了几位高层品牌开发商。他们普遍低调谨慎地表示，他们并没有从确切渠道获得北京市商住楼限购的整体信息，但根据“无风不起浪”的市场经验，这一传言的可信度“仍然比较高”。

商业和住宅限制的故事

6月6日下午，北京市门头沟区停止网上签约的传言被证实。然而，《21世纪经济报道》记者注意到，没有确切的信息表明门头沟因为限制商业和住宅购买而停止了网上签约。

门头沟区住房和建设委员会的一位相关人士表示:“我们也收到了上述通知(我们停止了网上签约)。然而，网上有传言说，商业和住宅购买是有限的，我们没有得到这样的消息。”

然而，市场对政策传言的敏感度超乎想象。随后，许多楼盘开始抓住机会促销。二手房中介也借此机会宣传他们所代表的项目。

听到这个传言后，大兴的一个项目在同一天通知客户临时开业。该项目负责人坦率地告诉《21世纪经济报道》记者，基于通州此前已限制购买商品房和商业项目，门头沟也已停止网上签约的传言，他们认为该消息不会是“空点风”。该负责人直截了当地表示，在符合销售节奏的前提下，市场的提前开放确实与北京商住楼被完全限制的传言有关。

让开发商“变色”的一个参考数据是，通州区的交易量骤降至冰点。通州区的商业公寓和商业项目受到严格限制。根据北京中原地产提供的数据，通州非住宅产品的交易量在5月5日限购一个月后下降了99%以上，仅签约13套公寓产品。

通州区限购措施是从5月6日起暂停向三类家庭出售商品房。该地区新建的商业和办公项目今后将按计划用途出售，不能卖给个人，只能卖给企业。

巨大的商业和住宅市场

在北京房价和地价高企的背景下，商品房的供应量不断增加。

所谓商品房，就是以商业和公共建设用地作为住宅物业的一种产品。严格来说，在使用中有一定的违规嫌疑。在建设和销售过程中，为了快速提取现金流，开发商抓边把商业产品改为住宅产品出售。随着北京高地价和日益豪华的住宅市场，商品房越来越受到有需要的人的青睐，因为它不仅仅限于购买，而且总价相对较低。

据中原地产研究部统计，截至今年6月11日，北京已签约新建商品房20742套，签约公寓26336套，占比55.9%。这是历史上最高的比例，2015年为28.5%，之前的比例基本在30%以内。

中原地产分析师张大伟粗略估计，商业和住宅产品的库存约为3万套。新建商品房存量为6万套。

张大伟表示，今年以来，公寓销量超过住宅楼的主要原因是，除了通州突然签下几千套项目外，高档住宅产品是主要原因。目前，北京新房和二手房的门槛约为300万至400万，而这部分需求在200万以内的只能选择公寓房产。此外，土地供应结构也在发生变化。在过去的两年里，北京的住宅用地供应结构包含了大量的公共建筑，特别是在缺乏商业氛围的郊区和郊区，这些土地中有更多的被建成了具有住宅功能的公寓产品。

《21世纪经济报道》记者从一家统计机构获得了一份《2012-2015年商业和住宅供应与发展》的复印件。该数据显示，北京至少有56家开发商拥有商业和住宅产品，总存量约为818.9万平方米。从商住产品存量来看，北京十佳开发商分别是绿地、万科、天恒地产、北京城建、恒大地产、保利地产、梅荣佳、建工集团、首创置业和天阳控股。然而，由于合作开发和交叉持股，数据可能不准确。

商住限购的逻辑与效果

开发商已向相关政府官员询问了全面限制购买商业和住宅建筑的情况。

开发商的焦虑并非没有原因。一位不愿透露姓名的知情人士表示,“北京的地价太高，许多开发商依靠商业和住宅销售，而不是赚钱，他们只想少付钱，并提取资金，争取现金流尽快得到纠正，从而使空的住房产品更大的空间。如果中国政府对商业和住宅建筑实施全面限制，开发商的“算盘”将落到空头上，无数项目将亏损，这自然令人担忧。”

一家市属国有企业的资深开发商告诉《21世纪经济报道》，这项政策应该在研究之中。如果推出，还会咨询相关企业和消费者，不会仓促推出。

张大伟表示，从近年来的土地供应结构来看，公寓房产的潜在供应量甚至超过了商品房。如果对非通州的公寓实行限购，不仅交易量可能会大幅减少，而且市场价格也会下降30%以上。“如果商业和住宅产品受到限制，谁敢拿走土地？过去北京40例土地王的逻辑根本站不住脚。然而，当这些土地被出售时，并没有这样的政策。如果政府限制购买，是否应该进行补偿？”

雅豪机构营销总监郭毅(音译)表示，今年北京商品房的供需比例是1: 1.7，而2015年是1: 1.1。她认为，北京住宅用地供应的减少和高地价已经成为现实，北京的豪华住宅市场也在我们面前。不可否认，作为一种过渡性的住宅产品，商住服务填补了中低价住宅产品的空白，其功能和意义相当于维护商品房市场的“稳定”。

根据北京市2012年至2015年的土地供应统计，房地产行业的一位资深人士发现，在过去的四年中，出售了218套纯住宅和商业用地，规划建筑面积为3083万平方米，出售了156套商业和住宅用地，规划建筑面积为2399万平方米。商业和住宅用地占总供应量的43.76%。

根据上述高级人士，在2012-2015年出售的156块商业和住宅用地中，只有14块限制了最低销售面积和销售目标。大多数开发商采用“无限购买”销售模式来计算成本和报价，最终的转让价格显然是在“无限购买”销售预期下产生的。如果现在全面限购，一开始签订的土地出让合同就有无法继续履行的风险。开发商可能会建议退还土地和土地出让金。建议决策者充分考虑市场条件和各方面的潜在风险。

近日，一位不愿透露姓名的国有房地产企业高管也向政府部门询问了相关信息，但没有得到明确答复。他认为，“如果你在商业和住宅市场上踩刹车，这对以前征用土地的开发企业是不公平的。然而，如果只是未来的土地受到限制，土地收购产品的价格将飙升。这是一个糟糕的决定。”政府可能会根据地区和电影实施不同的限制。

“如果你真的想限制，不缺乏法律依据。因为所有土地招标都明确指出，公寓产品不能具有商业性质。”一位不愿透露姓名的分析师表示。

北京的商住楼限购会实现吗？至少有三位资深开发商无奈地对《21世纪经济报道》记者说，“这只是时间问题。”