内地楼市料温和盘整 去库存压力大

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数据显示，1月份中国内地房地产市场相对稳定，一线城市的优质地块仍受到房地产企业的激烈争夺。然而，一些机构指出，2016年内地房地产市场将面临巨大的下跌压力，不太可能出现2015年那样的繁荣，房地产市场将进入一个温和的盘整期。

高质量的土地极具竞争力

根据广发证券的报告，2016年1月，共推出300个城市住宅用地，建筑面积8004万平方米(比上个月增长约-54%，比去年同期增长-22%)，建筑面积6069万平方米(比上个月增长-61%，比去年同期增长-24%)。 土地出让金1436亿元(比上个月增长-57%，同比增长)，总体来看，年初土地供应速度放缓，交易量也呈现季节性下降。 然而，底价和保险费率都在攀升，尤其是保险费率在过去五年里攀升至月度新高。

具体而言，2016年1月，一线城市淡季特征更加明显，供需均大幅下降，租赁费大幅下降。在四个一线城市中，只有上海超过100亿元。值得注意的是，一线城市的高质量地块仍然受到房地产企业的激烈竞争。二线城市土地供需疲软，底价和地价大幅上涨，主要受南京、杭州、武汉等二线城市优质地块的影响。//

在交易方面，1月份全国房地产市场相对稳定。根据郭进证券的报告，1月份32个样本城市的新房销售量同比增长10.9%，与去年第三季度的月平均销售量持平。一线城市的销售额同比下降3%，而二线和三线城市的销售额同比分别增长12%和17%。长江三角洲和珠江三角洲仍是推动新房销售的引擎，同比分别大幅增长23%和30%。

去库存压力很高

尽管去年深圳等一线城市的成交量和价格一起上涨，但许多机构表示，2016年房地产去库存化的压力更大。

根据穆迪的评级报告，中国在建住宅面积为51亿平方米。按平均每户2.97人计算，中国14亿人口相当于4.6亿左右的家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升到100%，这些新的房地产买家将很容易吸收所有在建的住宅区。当前的问题是商品房价格高，有效需求不足。

银河证券指出，目前存量商品房只能满足50%的城市家庭的需求，而真正能够承受当前房价的有效需求只占潜在需求的40%左右。如果认为商品房的居住质量优于其他房屋，那么商品房市场仍然有支撑，主要是因为它太贵了，买不起，而且需要家庭更换一套房来改善或节省空的房间。

银河证券(Galaxy Securities)判断，房地产行业将加快出台围绕去库存化的各项政策，但户籍和住房制度改革以及农民工市民化需要一个长期机制的配合，这可能需要时间。考虑到2015年第二季度的高成交量基数透支了部分需求，我们对2016年楼市持谨慎乐观态度。据估计，全国销售面积将保持在12-13亿平方米之间，销售增长可能会收窄。

穆迪认为，2016年中国房地产销售增长率将降至0-5%的适度水平，低于2015年的16.6%。