楼市新蓝海：中央提倡发展住房租赁规模化经营

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房地产市场的新蓝海:中央政府提倡发展大规模的房屋租赁业务

本报记者季瑞坤实习生葛一耀北京报道

一个看似巨大的房地产市场新的蓝海将会出现。

2015年，中央经济工作会议明确提出，要发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度。

“这也是历史上第一次在如此高标准的会议上，将房屋租赁和交易市场置于同样重要的位置。”住房和城乡建设部房地产市场监督司司长高志勇。

上述政策变化也是房地产市场发展至今所不可避免的:房地产的市场形式已经从增量转变为增量，增量和存量同时发展和再现。在一些一线城市，二手房交易超过了新房交易。

此外，居民的消费观念已经从购买转变为同时购买和租赁。据高志勇介绍，2014年，通过市场租赁生活的总人口超过1亿，年租金超过1万亿，这也意味着租赁市场是一个巨大的市场。

住房和城乡建设部2016年的工作重点之一，就是建立一个购租并举的住房制度，促进住房租赁的规模化和专业化发展。据《21世纪经济报道》记者采访，住房和城乡建设部已经开始对住房租赁经营规模进行初步研究和政策储备，租赁市场政策可能会进一步发挥作用。

房屋租赁规模:

下一个政策焦点

推进住房租赁规模化经营是住房和城乡建设部2016年培育租赁市场的政策力量。

《21世纪经济报道》记者从各地住房和城乡建设部了解到，住房和城乡建设部在2015年底对住房租赁的规模经营进行了研究。研究内容包括了解各地住房租赁市场的发展和现有政策，对新建商品房和二手房租赁的规模进行可行性分析，并提出相关政策建议。

近日，苏州市住房建设委员会网站也发布消息称，住房和城乡建设部、财政部和国家税务总局已抵达苏联，主题是住房租赁的大规模运营。

北京我爱我家副总裁胡景晖在接受《21世纪经济导报》采访时表示，租购结合被认为是解决当前高库存的有效途径，但培育租赁市场的核心是通过市场改革促进租赁市场的规模化经营和专业化。

租赁市场规模化经营的难点:

高税收和低回报

尽管住房租赁市场高达1万亿元，但2010年第六次全国人口普查数据显示，25.8%的城市居民租房，其中政府廉租房和私人租赁住房分别占2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区的租赁住房供应中，机构租赁住房往往占租赁住房总供应量的25%-30%。

当房地产成为受欢迎的股票时，租赁市场也被房地产企业视为未来房地产转型的一大蓝海。然而，租赁市场的大规模运作并不容易。

与房地产买卖收入相比，胡景晖表示，出租屋回报率低，出租屋税费高，融资成本高，运营成本高，这也是影响当前房屋租赁市场大规模运营的核心难点。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇也算了一笔账。根据现行的房产税政策，出租房必须缴纳营业税、房产税、所得税和城市土地使用税等。累计超过租金收入的20%。考虑租金管理成本后，净租金收益率仅为2.5%左右。

胡景晖还表示，在现有的政策体系下，没有政府的政策支持，房屋租赁市场很难赚钱，也很难形成大规模，做大做强。

打破游戏规则:需要多部门的政策组合

事实上，早在2015年初，住房和城乡建设部就发布了培育和发展住房租赁市场的指导意见。

《意见》明确提出，要积极培育房屋租赁经营机构，积极推进房地产投资信托(reits)试点，三年内建立渠道多样、总量平衡、结构合理、服务规范、体系健全的房屋租赁市场。

上述政策为租赁市场的发展指明了方向。然而，到目前为止，很少有有利于房屋租赁机构运营的实施政策。

在中央经济工作会议上，将住房统购统租写入文件后，租赁市场政策将进一步发展。

此前，胡景晖代表我的家人向住房和城乡建设部提交了一份大规模的市场分析和政策建议。他认为，住房租赁市场的培育和大规模工业化的发展需要一系列的政策问题。

“住房租赁市场的培育涉及许多部门。例如，结合土地利用的调整，它可能涉及土地。租金、租赁等相关税费涉及财税部门。当‘互联网+’来袭时，它也将对租赁市场产生影响，还可能涉及工业和信息化部等。”胡景晖建议，政策制定的下一步应由住房和城乡发展部牵头，并由许多部委协调。

以税费为例，胡景晖表示，目前房屋租赁是在房地产范围内统筹的，税费相对较高。将来，租赁市场能否成为国家发展和改革委员会的一个新的产业目录，将民生纳入其中，从而大幅降低税费？

此外，胡景晖表示，房屋租赁市场还涉及到房屋，需要改变土地的性质和建筑物的用途。在此期间，它涉及政府审批和各部门的政策瓶颈，如小产权房和国有闲置住房。

例如，胡景晖说，SASAC的国有企业有很多闲置的房地产，但根据现行政策，“这些房子最多只能承包五年。”对于大型中介机构来说，五年的租金回报可能无法抵消早期装修和装修的运营成本。

胡景晖表示，租赁政策的核心是提高租赁住房的回报率，从而吸引社会资本的关注，促进行业的规模化和专业化发展。(编辑:何淼，如有任何意见或建议，请联系:jirk @ 21jingji何苗@ 21京基)