成交量高位回落 一线楼市喘口气

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交易量激增后，一线城市正在进行调整。

根据公开数据，今年4月和5月，一线城市的房地产月成交量大幅下降。其中，早期需求的透支释放和房价过度上涨的挤出效应被认为是主要原因。

分析指出，一线城市已经经历了阶段性调整。随着热点城市监管的收紧，这一趋势可能会转移到一些二线城市。然而，这种情况并不被视为“拐点”。市场参与者报告称，一线城市的潜在需求仍然强劲，他们将在适当的时候寻求释放这一需求。

阶段性秋天

据公开数据显示，今年4月和5月，北京、上海、广州和深圳一线城市的交易量大幅下降。其中，除了5月份逆势上涨的广州楼市外，北京、上海和深圳的成交量均连续两个月环比下降。

以北京为例，根据链家研究所的统计，今年4月，北京纯商品房销售5296套，比上个月增长17.2%。然而，新房在整个市场中的比例很小。同期，二手住宅蚊帐的数量为26，374顶，比上个月下降了17.6%。总体而言，北京4月份商品房交易量下降了13.3%。

今年5月，北京售出4109套纯商品房，同比下降22.4%；二手住宅蚊帐数量为22，979顶，比上个月下降12.9%。总体而言，北京5月份商品房成交量下降14.5%。

根据历史数据，近年来，北京新房成交量最高的是去年12月，二手房成交量在今年3月达到峰值。总营业额的最高点也出现在今年3月。然而，在4月和5月，北京房地产市场的交易量持续下降。

与此同时，占据市场交易主流的二手房交易价格持续上涨。据链家研究所统计，自3月份北京二手房平均成交价超过4万元以来，4月和5月的价格分别达到4.2518万元/平方米和4.3843万元/平方米，创历史新高，同比分别上涨20.12%和21.96%。

这种情况很能反映一线城市的现状:市场已经进入了股票时代，这一阶段的主旋律是成交量下降、价格上涨或成交量下降、价格稳定。

上海亿居研究院智库研究部主任严跃进告诉《21世纪经济报道》，这种情况有两个原因。首先，市场自去年底以来，大量需求已经释放，现在存在疲软；其次，一线城市的房价上涨过快，挤出了相当一部分需求。

他还表示，自3月份以来，上海和深圳收紧了调控政策，北京方面也采取了去杠杆化和加强一些地区限购等措施，这也为房地产交易降温。

或者扩展到二线城市

一线房地产市场通常被视为整个市场的风向标。大多数业内人士认为，这种降温趋势代表了当前的市场趋势，未来将继续向二线城市蔓延，并可能继续向三、四线城市蔓延。

自今年4月以来，苏州、南京和厦门等热门二线城市的周营业额呈下降趋势。到今年5月，下降趋势已基本确立。

主流观点认为，除了政策抑制因素的存在，还有前期市场透支带来的自发调整。

业内人士表示，随着政策刺激力度的减弱和传统淡季的到来，一线城市和主流二线城市的房地产市场将在今年第二季度陷入低谷。这个低谷要到9月和10月才会改变。

中原地产首席分析师张大伟指出，虽然二线城市的库存大幅下降，但随着政策抑制预期的增强和房价过度上涨的挤出效应，预计未来市场将会有一定程度的降温。然而，三、四线城市的市场不会发生重大变化。

这一调整不能被视为拐点。严跃进指出，相比之下，应该称之为“阶段性调整”。他认为，目前市场对住房的需求仍然存在，如果货币政策受到刺激，市场逆转的可能性也不能排除。

严跃进认为，一线城市和热点二线城市的基本面仍然供不应求，短期内难以改变。