一线城市房价大涨 市场风险值得关注

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去年，深圳的房价飙升了近50%。今年1月，上海商品住宅均价同比上涨21.4%，创历史新高。一线城市房价飙升的现象显然只是中国房地产去库存化的一面，另一面则是在大力去库存化下仍处于高位的三、四线房地产市场。

本报记者张木东

在房价问题上，一线城市显然受到了太多关注。

去年，深圳的房价飙升了近50%。今年1月，上海商品住宅均价同比上涨21.4%，创历史新高。一线城市房价的大幅上涨引起了市场的担忧。

谁“推高”了一线城市的房价？

上海易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，价格上涨背后的因素是多方面的。“毫无疑问，这是一线城市崛起的主要原因，稀缺资源的价格正在上涨，这符合经济逻辑。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹也表示，一线城市聚集资源，具有明显的虹吸效应，短期内它们的表现将一直保持不变。

此外，价格上涨在人们的看涨心态中，这也是专家认可的。一直以来，银行都将个人抵押贷款视为低风险产品。此外，该政策已多次惠及房地产行业，其带来的心理效应不可低估。例如，许多专家认为，多年前首付门槛的降低，以及多年后房地产交易中契税和营业税优惠政策的出台，虽然主要针对一线城市，但市场心理已经开始改变，进一步推动了一线城市房地产市场的整体复苏。

然而，更值得关注的是，最近一些房地产中介公司和购房者利用“异地资金配置”将首套住房的杠杆率从1: 3提高到1: 5甚至1: 7。它也成为一些企业主通过提高房价获得银行流动性的一种操作手段。此外，有媒体报道称，深圳出现了众筹和联合炒房现象。对此，两位专家表示，这种操作确实存在，但没有可靠的数据来分析房价的变化受到了多大程度的影响。

目前，深圳和上海已经开始关注这一趋势。但是，夏丹认为:“房子是生活用品，但也是商品，投资行为并不违法。因此，在政策方面，切入角度是关键，应避免干预。不过，为了防范金融风险，我们应该从银行入手，审查贷款人的资格。”她认为，在成熟的二手房市场一线城市，套现确实存在。如果要最大限度地避免，就必须防止政策漏洞，避免金融风险的传递。

对于未来趋势，严跃进和夏丹都认为，一线城市房价的稳步上涨仍将是今年的主线。

如何获得三线和四线城市的库存？

一线城市房价飙升的现象显然只是中国房地产去库存化的一面，另一面则是在大力去库存化下仍处于高位的三、四线房地产市场。

纵观全局，根据目前的情况，库存将继续积累，库存问题是严峻的。国泰君安宏观研究院首席宏观分析师任泽平公开表示，虽然新屋建设连续两年下滑，但2015年新屋建设量仍高达15.4亿平方米，高于12.8亿平方米的销售面积(2015年销售较好)。根据前国家研究中心副主任刘世锦的计算，中国的住房需求高峰是1200万至1300万套。按每套100平方米计算，住房高峰需求约为12亿至13亿平方米。2015年，住宅交易面积为11.2亿平方米，这意味着商品房需求增长有限。

巨大的库存反映在三、四线城市。据统计，中国西部和东北地区三、四线资源型城市的库存与销售比率普遍较高，有些城市的去库存时间甚至达到10年以上。由于受区域经济的影响，销售弹性较小，这使得库存更加困难。

这种差异也反映在房价上。根据国家统计局70个大中城市的房价数据，2015年，一线城市商品房价格上涨21.3%，二线城市商品房价格小幅上涨1.6%，三线城市商品房价格下跌2.2%。

如何做“减法”？任泽平表示，从房地产周期来看，短期有效的去库存方式主要是金融支持，而长期则取决于人口政策的变化。

事实上，货币政策在其中的作用已经引起了人们的不断讨论。在稳健的货币政策下，央行的态度既不放松也不收紧，这是为了让房地产市场稳定发展。夏丹还表示，货币政策的主要目标是储备高排名的三、四线城市，在原有政策到位的情况下，很难发挥更大的作用，也不需要过分依赖。“保持合理适度的流动性可以防止过度宽松，更有必要依靠房地产相关领域的结构性政策和财税政策改革的配合。”

应该加大投资的核心领域在于扩大需求。严跃进建议，可以从引进外来人口、增加居民收入、增加城市基础设施配套等方面入手。虽然结果很慢，但很稳定，负面影响较小。此外，城市建设和发展的科学规划也有利于三、四线城市的去库存化。