北京房价全面开涨 一线楼市已开启疯涨模式

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本文转载自刘世扬的《界面新闻》。授权华尔街故事的出版。

三线和四线城市的股市正全速上涨，而在一线城市，仅次于深圳和上海，首都北京也可能加入整体价格上涨的行列。

此前，有媒体报道称，万科在北京的所有项目将增长10%-20%。Interface News最近获悉，包括远洋运输和金地在内的许多房地产企业，也将在不久的将来提高他们在北京的项目价格。二手房方面，一些房地产中介信息显示，近几个月房东临时提价和购房者排队抢房的现象越来越频繁。

在监管机构决定减持房地产、随后央行继续实施货币宽松政策的背景下，一线城市涨幅相对平缓的北京，也可能迎来房价的全面上涨。

然而，这一趋势尚未得到充分证明。根据中国指数研究所发布的2月100城市房价指数，北京新建住宅价格在2月份同比上涨8.99%，在中国排名第五。二手房价格同比上涨12.83%，仅次于深圳和上海。

与深圳去年创造的50%以上的增长速度相比，北京2月份的数字可能并不耸人听闻，但事实上，在北京的住房市场上，自住住房占了相当大的比例，这对稳定平均房价上涨起到了很大的作用。

从目前一些房地产的热销中可以看出市场的实际热度。根据雅豪机构的统计，2月份北京只有3个新的报价，开盘价超过100元，但是开盘价增加了1000-2000元/平方米。然而，这三个涨价的楼盘一上市就大受欢迎，其中恒华湖大厦一个小时就卖光了，金融街(长安)中心两个小时就卖光了。面对巨大有利的宏观经济形势，北京的开发商已经进入了观望期，即使他们进入市场，他们也只是推一小部分来测试市场。

北京的二手房价格自去年年中以来一直在持续上涨，最近也表现突出。根据连锁房地产的统计，今年1月份北京共有26617套二手房售出，比上个月增长5.64%，比去年增长91.48%。今年1月，北京二手房平均交易价格为40619元/平方米，较上月上涨2.84%，较去年上涨17.52%。

此外，在过去一年高价土地交易的推动下，一度因供应过剩而令人担忧的北京豪华住宅市场看起来也相当活跃。不久前，位于北京北五环的润泽鱼凫以3亿元的价格售出了一套2300平方米的王楼产品，创下了自2016年以来中国最贵单套的纪录。

即使在过去一年高端供应激增的环境下，开发商仍充满信心。即使它不飞，也永远不会落下。一位豪华住宅开发商告诉界面记者。

事实上，除了依靠政策，北京的房价上涨有其自身的轨迹。有业内人士认为，一方面，对于长期以来需求旺盛的北京来说，房地产市场的库存压力并不大，在去年年底至今年年初的这轮热销中，北京的库存大幅下降。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站的数据，该市商品房可售存量仅为70，416套，与2014年4月持平。供应短缺是房地产价格普遍上涨的真正驱动力。

另一方面，北京土地稀缺，供应逐年减少。找不到地方，这不仅使商品房的销售库存急剧下降，也成为开发商不愿出售的原因之一。北京市房协秘书长陈至透露，今年北京的土地供应规模将比去年略有下降。

一级房地产市场疯狂追逐的模式已经完全开放，这让人们不得不联想到2009年和2012年中国飞速发展的房地产市场。在宏观政策刺激和货币宽松政策的影响下，2009年全国房价上涨了20%。这种现象今年可能会再次出现。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受采访时说，根据目前中国一线城市房价的上涨速度，预计到今年年中，京、沪、宁、苏等热点城市的房价将比2015年第一季度上涨40%-60%。

经过几轮救助政策，一些需求活跃的城市正在被激活。此外，自2014年下半年以来，央行已六次降息，并五次全面下调RRR利率。贷款利率已降至最低，市场流动性充足。

同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，大量市场流动性进入房地产市场，这是年初频繁出现恐慌性购买和每日光盘现象的主要原因。在国内利率降至最低的市场背景下，投资者或富人阶层正在将一线城市的房地产重新纳入他们的资产配置选择。

中国房地产市场的上限在哪里？这个问题的上限是不断更新的。事实上，过去十年中国的物价上涨非常惊人。清华大学恒隆房地产研究中心和北京大学林肯学院城市发展与土地政策研究中心此前发布的一份报告显示，近十年来，深圳的整体房价上涨了508.5%，位居中国第一，而上海和北京的整体房价分别上涨了384.6%和380%，分别位居第二和第三。

然而，一些分析师认为，一些热点城市的房价今年将面临逆转。在过去的一年里，深圳的房价上涨了100%以上，上海的房价上涨了60%以上。在这种短期飙升之后，它们将面临快速回调的风险。