为去库存出台房贷新政 银行哭诉住房按揭不赚钱

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过去一年，个人住房贷款和消费贷款迅速增加。根据2015年央行对金融机构的贷款数据，2015年末人民币房地产贷款余额为21.01万亿元，同比增长21%。

随着春节的临近，“杨妈”给买家发了一个“大红包”。2月2日，央行和银监会联合发布了调整个人住房贷款的政策。新房贷政策的最大亮点是，在不实行“限购”的城市，首次购房者购买普通住房的商业个人住房贷款可以在最低首付25%的基础上降至20%；第二套房的首付比例可从40%降至30%。许多银行，如中国建设银行、民生银行和浙商银行，对新的抵押贷款政策反应迅速。

业内人士预测，根据央行“分类指导、地方政策”的原则，未来银行将在住房抵押贷款市场推出差异化信贷政策。在“去库存化”的背景下，以住房抵押贷款和消费金融为代表的零售金融也将成为银行寻求安全资产的重要战场。

差异化竞争模式

“昨天下午央行召开会议后，我们向各分行发出了相关通知。2月3日，新的按揭政策在我行正式实施。”一家股份制银行零售银行部的总经理告诉《中国商报》记者。

浙商银行经济分析师岳洋在接受《中国商报》记者采访时表示，这一政策也在金融机构的执行层面进行了“分类指导”，这也体现了该政策的灵活性和差异化管理策略。

一家股份制银行的个人金融部负责人告诉《中国商报》记者，差异化是央行调整住房信贷政策的一个明显信号，有助于银行发挥自身政策作用，形成长期正常的市场化政策机制。根据央行的通知，并不排除一些银行将首付比例降至20%以抓住抵押贷款客户。

上述股份制银行个人金融部负责人表示，除了首付比例的差异化外，银行将遵循“分类指导、因地制宜”的原则，综合考虑当地情况(住房政策、货币信贷政策)和产业发展政策。抵押交付。同时，住房抵押贷款反映了市场化因素。考虑到不同客户群的信用评估和风险承受能力，首付比例不是一个绝对的指标。对于国有银行来说，很难出台统一的信贷政策，预计不同地区分行的抵押贷款政策会有很大不同。

“有两种可能性。一是总行制定总体框架和信贷规模，二是不同银行根据不同地区划分业务。在确保风险判断的前提下，省级分行也有可能进一步将定价传递给下级机构。这取决于每家银行。”岳洋说。

岳洋进一步表示，省级市场利率定价自律机制将在区域政策执行中发挥重要作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场形势，具有针对性。

"贷款额度不是主要问题，主要是市场需求."上述股份制银行个人金融部负责人表示，在2015年银行取消存贷比、利率市场化改革进程加快后，贷款额度不再是银行住房信贷的桎梏，而是主要受市场供求关系的制约，包括业务收入和综合定价。个人抵押贷款是一种质量相对稳定的良好基础资产。因此，不可能仅仅依靠银行贷款作为拉动市场的主要力量，它需要人口、户籍和就业的结合。

零售金融的新战场

在去杠杆化、去产能化、去库存化的控制理念下，银行依赖大资产是不可持续的，产能过剩行业的坏账高，迫使银行调整信贷结构。在这种背景下，供应方改革被推进到中央层面，促进消费升级成为银行信贷的新蓝海。

事实上，在过去的一年里，个人住房贷款和消费贷款迅速增加。根据2015年央行金融机构贷款投资数据，2015年末人民币房地产贷款余额为21.01万亿元，同比增长21%；全年增长3.59万亿元，同比增长8434亿元，占全年贷款增长的30.6%。

在这种背景下，央行的新抵押贷款政策旨在消化房地产库存，那么银行实施该政策的效果会是什么？对此，岳洋表示，从国际趋势来看，中国银行业的零售业务在未来将会有很大的扩张，而个人抵押贷款是其中重要的一部分。不同银行的业务规模配置不同，其他业务结构也需要相应调整。

从以往商业银行的按揭贷款需求来看，一线城市的住房贷款需求强劲，而三、四线城市的贷款需求相对温和，远低于几年前房地产市场火爆的时候。不过，记者也了解到，一家领先的股份制银行将在2016年专注于抵押贷款业务。上述股份制银行零售部总经理表示，2006年银行按揭贷款业务基本停止。对于商业银行来说，抵押贷款的劳动力投资非常大，而且定价低于其他贷款品种，许多商业银行做得更少。今年，该行将抵押贷款作为其主要业务，主要是考虑到该行稳定的资产配置。"今年将给予抵押贷款更多的信贷资源."他说。

抵押贷款利润空室收窄

如果首笔住房贷款的首付比例降至20%，而最低贷款利率仍为30%。在利差不断缩小的情况下，银行还能盈利吗？

“从金融机构的角度来看，目前的利率水平加上其他政策的第一套，如果利率再次下调，银行将很难赚钱。尽管市场对新抵押贷款政策的总体反应是积极的，但它将产生多大的拉动作用仍有待观察。如果单笔抵押贷款不赚钱，总的金额也不会赚钱。”上述股份制银行零售部总经理说。

未来，住房抵押贷款会成为银行的重要利润来源吗？根据岳洋的分析，在利差收窄的大趋势下，住房抵押贷款直接带来的利差收入将会下降。然而，个人抵押贷款的间接好处是，它帮助银行培养长期、稳定和高质量的个人客户，并通过改进业务模式增加客户粘性。

上述股份制银行零售部总经理也指出，按揭贷款是为了发展更稳定的个人客户，现在零售业务需要建立长期的客户关系。