房企进军非洲样本：主要卖给外国人 购房出租十年回本

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没有脚手架，也没有大型机械设备。位于肯尼亚内罗毕基亚拉路的一个建筑工地就像是中国农村农民自建的房子，但它是一个由中国商人开发的小型房地产项目。

2014年11月下午5点，黑人劳工正在完成工作。他们把当天的工作清单交给中国经理签字，接受门卫的简单检查，然后一个个离开。

来自四川的周姓总工程师就住在这个建筑工地旁边。他是主要负责人，他的下属和朋友都叫他周公。他看了看当天的工作情况，拍了一下一个黑人工人的头，突然说了一句对方听不懂的四川话。你的钢条太薄了。

周公在现场告诉《21世纪经济报道》记者，当地工人有一个特点，如果他们做得不好，他们必须当场指出，否则对方会否认。他已经在内罗毕呆了四年，仍然不会说英语，但是他的非洲保姆已经被他训练成了正宗的川菜。

一位在肯尼亚生活多年的老华侨说，中国商人来这里搞房地产就像原子裂变一样。经过两次生命、两次生命和三次生命，每个人都在家里找到伴侣，然后独立工作。周公也是其中之一。

裂变项目往往相对较小。就像周工一样，他们在市中心买下一栋旧别墅和一个数百平方米的庭院，然后拆掉旧房子，建一栋公寓出售。

然而，大型开发商不走这条路。他们购买大片土地，开发大型购物中心，建造标志性建筑，并承担道路和桥梁等基础设施项目。

目前，很难找到内罗毕有多少房地产企业的准确数据。人们普遍认为有几十个数据，有人说有70到80个。中国驻肯尼亚大使馆经济商务处也没有提供这一数据。

许多在肯尼亚的中国房地产开发商向记者描述了前几年的情况。内罗毕的房地产市场几乎处于疯狂状态，进入门槛很低。购买土地后，它拥有永久的产权，黑人买房子时不计算面积。这是他们淘金的天堂。

然而，近年来，肯尼亚的土地市场飙升，几乎每隔几年就翻一番。虽然房价也在上涨，但远远落后于土地价格的上涨速度。这给继续投资房地产带来了挑战。

进军非洲

我总共只看到了五台塔式起重机。周公回忆起他的第一次内罗毕之行，说这表明当地的建筑技术水平不高。经过对当地土地和劳动力成本、市场销售和其他条件的全面调查，他在四川建筑行业做了20多年的每周工人，并决定去非洲旅行。那时，他已经有50多岁了，一句英语也不会说。

周公不仅是现场经理，也是非洲工人的主人。他必须自学从搅拌机的操作到绑钢筋的精细工作。有时，甚至他亲自建议和修改设计图纸。

目前，他的施工队伍有70-80人，但只有中国人的十分之一。他给记者算了一笔账:当地建筑工人的日工资约为30元，而国内建筑工人的价格是上述价格的五倍。

大量使用本地工人是一种普遍现象。在一些大型房地产开发企业中，本地员工与中国员工的比例甚至达到100: 1，仅在金融、大型机械设备运营等关键岗位使用中国员工。

在中国，建筑行业普遍存在拖欠工人工资的现象，但内罗毕几乎不存在。工人们按时上班并按周支付工资是他们的习惯。

周公的项目是中国小开发商来到肯尼亚的典型例子。从征地到项目建设，甲乙双方合二为一。这些在肯尼亚投资的中国房地产开发商以前很少专门从事房地产开发，他们中的大多数都是从承包商转变而来的。虽然中国五邑集团在地方工程建设领域很有名气，但房地产开发才刚刚起步。

与仅仅作为乙方相比，同时作为甲方和乙方的利润要高得多。周公说，根据他的计算，两年的利润可以达到100%。如果工期缩短，利润会更高。

在内罗毕以外，一些中国开发商已经进入肯尼亚其他地区。河南吉果专门与政府合作为公务员建楼。它已经在非洲十多个国家拥有房地产项目，并且刚刚进入肯尼亚。在肯尼亚，他们避开首都内罗毕，直接去当地的县，那里几乎没有中国人。

土地价格飞涨

我从不错过我喜欢的地方。在内罗毕亚雅购物中心的一家中国餐馆，潘博士告诉《21世纪经济报道》。

起初，她是一名医生。碰巧，她开始进入土地交易行业。1998年，她为肯尼亚一家电力公司的老板看病。另一方告诉她，电力公司有一块土地出售。她开玩笑地问她是否能买下它，对方立即同意了。

当时，她只能支付那块土地的押金，其余的基金根本负担不起。然而，在最后期限到来之前，这块土地上有了一个新的买主，她只需支付数万元定金就能赚到数百万先令。

后来，买卖土地成了她的主要生意，内罗毕的地价近年来飙升，使她盈利。根据肯尼亚著名的房地产咨询公司hassconsult今年发布的报告，内罗毕的土地价格自2007年以来已经飙升了535%。这是房地产开发商面临的主要风险。

房地产开发商如何应对飙升的土地价格？周公告诉《21世纪经济报道》，没关系，建筑面积比可以提高。中国武夷集团副总裁曾表示，一些房地产开发商减少了投资，对市场采取了观望态度。一些房地产开发商已将投资转向坦桑尼亚或乌干达。

在肯尼亚，土地是居民永久拥有的，土地在人们之间自由交易，几乎没有政府干预。

中国买家也成为肯尼亚土地机构的目标。在靠近使馆区的内罗毕市中心，有废弃的庭院和破旧的房屋。一位印度出生的土地经纪人告诉《21世纪经济报道》，这块土地有4500平方米，价值6.5亿先令。根据这一计算，每英亩土地的价格约为650万元人民币，比中国一线城市的同地段土地价格要便宜得多。

土地融资是国内房地产开发商通常的经营理念。然而，在内罗毕，融资成本很高，以肯尼亚先令发放贷款时，银行的利率接近20%，而以美元融资时，利率约为8%，但它们必须承担汇率风险。此外，银行对项目有严格的监管，将根据项目的进展分阶段发放贷款，而不是一次性发放。

此外，抵押贷款不能帮助开发商筹集资金。尽管房地产企业可以提前预售房屋，但在房屋交付之前，银行贷款不会发放。上述曾姓副总裁表示，(内罗毕房地产市场)的泡沫相对较小，因为可用的财务杠杆非常小。然而，一旦金融政策放松，肯尼亚的房地产市场可能会继续取得巨大发展。

在内罗毕的中国房地产圈，几乎没有房地产投资失败的案例。其中，两种类型的风险受到外界的关注。一是定价策略错误，导致一些房子滞销，但调整后很快就可以放开。第二，由于土地价格飙升，一些中国投资者在没有仔细调查的情况下仓促投资购买土地，导致土地成本高。

肯尼亚的土地很少，但同一块土地上有不同的地契。尽管这种情况很少见，但许多中国房地产投资者都提到了风险。找到一个好律师是关键。潘大夫说。

谁在买房子？

当《21世纪经济报道》记者在内罗毕采访时，AVIC国际旗下的一个房地产项目正在预售，共有111套，价格从25万美元到58万美元不等。

一位姓陈的女士说，他们在内部订购了二三十套，她自己也订购了一套。外国人买房只需要申请一个密码，这并不复杂。

外国人是肯尼亚房地产销售或租赁的主要群体之一。肯尼亚位于东非，东部与动荡的索马里接壤，西部与不稳定的苏丹接壤。因此，政治稳定的内罗毕房地产市场吸收了邻国富人的大量资金。

此外，内罗毕是非洲许多国际组织的总部，如联合国非洲总部、人居署等。这些组织有成千上万的员工，支持内罗毕附近的高租金市场。与喜欢直接出售房屋的中国房地产开发商相比，许多印度出生的房地产开发商建造房屋并直接用于出租。

十年成本回收。这是许多中国房地产开发商告诉记者的数字，这意味着买房出租是一项有利可图的业务。

此外，肯尼亚经济近年来稳步增长，人均国内生产总值从2007年到2013年翻了一番，达到1 347美元。城市中产阶级和工人阶级的崛起也支撑了一些房地产市场的需求。

然而，只有少数中国房地产开发商将触角伸向了工人阶级。长城公寓就是典型的代表之一。这个位于重工业区边缘的房地产项目非常便宜，每套房子只有20-30万元。

在内罗毕郊区，进入一条名为北京路的水泥路后，这栋6层米色的房子在蓝天下显得格外显眼。2008年，中国五邑集团开始建造长城公寓项目的第一期。之后，开发商成立了自己的施工团队，由当地设计师设计，使用自己工厂生产的油灰、钢筋和其他材料。

副总裁蔡向《21世纪经济报道》介绍了该项目。早在2002年，他们就准备进入房地产行业。然而，直到几年后，他们的药材生意和酿酒厂无法继续，他们才开始建造房屋。然而，他们早年购买的廉价土地给他们带来了巨大的竞争优势。

现在，长城公寓的房子已经卖完了，项目的第三阶段即将结束。根据内罗毕的发展计划，许多小城镇将在未来得到发展。许多中国房地产开发商对在郊区开发项目表现出兴趣。