佳兆业“开门黑”：房企转型的时间可能只剩几年

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新年伊始，有传言称与原深圳市政法委书记蒋尊宇一案有牵连的凯撒，不仅没有从政府停办所有业务的危机中走出来，反而在1月1日发布了贷款违约公告。

根据该公告，上海汇丰银行有限公司已通知凯撒，2013年8月2日，凯撒与汇丰银行签署了4亿港元的定期贷款融资。但是，由于前董事长郭英成辞职引发的汇丰融资协议下的强制提前还款条款，凯撒需要在2014年12月31日偿还汇丰融资协议下的所有贷款及其应计利息。在公告日，凯撒未能偿还相关贷款。

据香港媒体报道，凯撒前董事长郭英成的离职，不仅引发汇丰提前支付4亿元定期贷款融资及利息，还导致该公司2018年到期的8亿美元债券收益率从12月初的9%左右大幅上升至45%以上。

凯撒并不是唯一一家在新年遭遇“黑开门”的不幸企业。同一天，媒体报道称，广厦控股集团有限公司名誉董事长楼中福被中央纪委带走协助调查。新浪财经和腾讯财经分别引用权威消息来源并证实了这一传言。就在活动发布前一周，娄仲甫曾独家回应《蓬江新闻》，称他与凌的妻子成立了一家合伙制公司，实际上是资助“赞助”了基金会，支持青年创业，但没有要求该公司开展具体业务。

截至报道称娄仲甫被纪委带走的新闻稿发布时，上市公司浙江广厦(报价、询价)(600052，sh)尚未就此事发布任何澄清公告，广厦集团官方网站也未做出任何回应。

借用人们的日常用语，2014年是不平凡的一年。这句话也适用于房地产。在揭阳，从旧城改造开始，曾经和广佛地区的几个房东一起拍摄过创红房产。据传，该公司董事长与原广州市委书记万、原揭阳市委书记关系密切。2013年12月14日，黄鸿明因涉嫌贿赂揭阳市委书记陈弘平被广东省检察院拘留。这为2014年创虹地产项目的快速销售、大规模裁员和高管跳槽拉开了惨淡的序幕。

5月，重庆协鑫集团董事长吴旭因华润集团宋林案被纪委带走调查。11月初，吴在返程公司正常上班。吴旭与华润松林案有牵连，协助调查近半年。与此同时，协鑫出售了上海的五栋办公楼，以套现和自救。

同年9月30日，雅居乐董事长陈卓林被昆明市人民检察院批准在指定的住所实施监视居住，随后几名雅居乐在云南的高管也被拘留。Caixin.com报道称，这起事件可能与原昆明市委书记张天心因涉嫌腐败而受到“双重监管”有关。直到12月14日，陈卓林才能够在回归公司正常工作。

11月，新华社报道称，原广州市副市长曹因严重违纪违法被撤职，并移送司法机关处理。财新。据报道，置地董事长苏猛是曹腐败的受益者之一。通过曹，在珠江新城cbd低价中标了大量城中村改造地块，短短十几年间从一个小老板一跃成为资产超过100亿的开发商。2013年底，曹被广东省纪委“双规”。苏梦选择了在香港避难。此后，高德土地的高层会议一直在香港举行。

去年12月，深圳当地一家大型城市更新公司凯撒在实现300亿元的年度目标后，突然被深圳市政府部门暂停所有房地产交易。据媒体报道，这起事件与凯撒董事长郭英成涉嫌参与今年10月深圳市政法委原书记蒋尊宇严重违纪一案有关。从那以后，郭英成一直在香港，没有公开露面。去年12月，他宣布辞去董事长职务，并将大部分股份出售给中国人寿。然而，深圳市政府随后延长了对凯撒项目销售的限制，暂停了对其规划和建设申请的审批，这意味着凯撒的所有业务都已陷入停顿。到今年1月，危机继续发酵，凯撒出现了今年内地房地产企业首个融资违约案例。2014年12月，凯撒在一个月内三次停牌，其股价暴跌约50%，创下月度跌幅纪录。此外，国际评级机构穆迪将凯撒的信用评级从b1下调至b3。

从2014年卷入官员腐败案的开发商来看，他们基本上具有以下特点:区域领先，以旧城改造或低价收购三线城市大型旅游房地产用地为商业优势，政治和商业关系密切。

2014年中央经济工作会议提出了“新常态”这个关键词。事实上，这个词也可以用于政府和房地产企业之间的关系。在大开发商的规模和资金优势被挤压的情况下，如果中小开发商今后继续依靠政治和商业关系低价收购土地，无论是有意还是被动，在反腐力度加大的背景下，谁也不会安全。

然而，在2014年，像小米公寓这样的新房地产运营商通过为年轻人创建一个社区并加入互动、智能和人性化的设计而获得了成功，受到了85后和90后的追捧，也成为了社交媒体传播的一个热点，它们的模仿者相继出现在一线和二线城市。包括房企领袖万科在内，开始根据新一代年轻人的特点设计20平方米以内的极小户型，并开始在北京试点运营小米公寓等充满活力的青年社区。在销售方式上，移动端有很多o2o中介平台，成立三年后的2014年销售额为1500亿元，远远超过了传统代理公司和房地产电子商务网站的速度。

深情地曾经是像凯撒这样的中型开发商，以市中心的精品社区为特色。然而，在过去两年的过渡期内，它深入参与了社区运营，将没有盈利的物业公司转型为社区消费o2o平台。一些企业的利润率接近100%；在其在香港证券交易所上市三天后，其彩色生命的市值超过了其母公司。如今，色彩生活通过外包房企服务了60多万户家庭，其物业管理面积远远超过万科、恒大等开发商。

基本上，从2001年到2007年以及从2008年到2014年，每七年就是一个房地产周期。每隔七年，房地产行业就会被颠覆。在过去的七年里，它是一个从住宅房地产到商业房地产的突然崛起，这让万达成为了一个巨人。在接下来的七年里，到2021年，中国的新生人口将达到60岁，中国将真正进入老龄化社会。

从2015年开始的七年是房市留给房企回答问题的时间。无论是大开发商还是需要差异化取胜的中小开发商，都需要在未来3-5年内找到最合适的创新模式，也就是俗话说的从制造业向服务业转型，创造新一轮的阳光下财富。如果我们仍然以以前的视角和模式，以政企关系为主要资源来做房地产，即使我们不是反腐败的目标，我们也可能越来越无法了解未来的市场。