老大万科今年有点慌

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万科恐慌什么？

2014年前11个月，绿地以1908亿元的销售额超过万科，当时人们认为有可能取代万科成为行业第一。万科很快实现了2000亿元的销售回报，再次留下了绿色空间。万科总裁于亮曾经说过，万科已经当了很长一段时间的老板，有谁愿意接手真的很好。这可能不是真的，但真正让万科害怕的是今年房地产市场的变化。

2014年中国经济发展状况被定义为新常态。虽然这是一个政治术语，但也适用于总结2014年的房地产行业。2014年，中国房地产开发商的征地面积为2.9376亿平方米，同比下降14.5%；前11个月，商品房总销售面积超过10亿平方米，同比下降8.2%；商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。过去，房地产业野蛮的增长时代已经过去了，过去房地产业以土地开发为生，赚了很多钱。

2014年，房地产调控政策也发生了很大变化。行政干预手段开始淡化，例如，限购政策自2011年开始在全国范围内实施，只有5个城市仍在实施。在放宽限购的同时，政府也出台了许多救市措施来刺激房地产市场。例如，中国央行首次降息，将住房和其他长期贷款利率下调0.4个百分点。

房地产市场压力巨大。住房不再像过去那样供不应求，而马佳佳关于90后不买房的言论似乎让万科感到心慌。然而，90年代后的购房需求并没有真正到来，中国购房者的平均年龄是27岁，这正是万科真正担心的。在知道未来消费者在哪里之前，房地产开发商根本不用考虑这个问题。

政策和市场环境在变化，消费者的需求也在变化，这可能导致未来商业模式的调整。万科担心未来依靠什么继续成为房地产行业的个性化公司，继续成为游戏规则的制定者

所以你会看到万科的各种尝试，尤其是那些与互联网有关的尝试。

万科的网络花招

互联网思维几乎是2014年万科乃至整个房地产行业的关键词。从年初于亮带领管理团队走访小米、阿里、腾讯等科技公司开始，小米董事长雷军就问于亮，你的房子能不能降价一半，然后到年底，毛大庆说互联网买不起房子。如你所见，万科今年忙着上网。

今年6月，万科与百度签署了商业地产技术运营合同，将定位引擎、大数据和营销工具三项核心技术引入万科商业地产运营。通过定位引擎和大数据分析，试图调整商业地产的投资策略，分析商场人流和消费习惯的轨迹，从而实现精准营销。

8月，万科集团首次上线，这是一个基于微信平台的全国性互动营销工具。任何人都可以注册成为万科的在线经纪人。万向会有两个重要的功能，一个是全国经纪人，鼓励注册人推荐客户购买万科项目；一是人才共享，即鼓励注册人传播万科信息，发现意见领袖和潜在客户的需求。

随后，万科和淘宝宣布，淘宝用户可以直接抵消万科21个城市23栋建筑的购买价格，最高可扣除200万元。据媒体报道，此举可能为淘宝用户节省高达10%的购买成本。万科表示，这是万科利用互联网的创新尝试，万科将以学习和开放的心态探索各种可能性。

综上所述，万科的互联网思维是一种营销噱头，另一种是所谓的o2o。

万科仍保持正常的财务增长

根据万科财务报告，2014年前三季度，累计销售面积1263.8万平方米，销售额1490.6亿元，分别增长15%和16%。另外，在资金回笼方面，回报率提高了43.54%。万科仍保持财务增长。

但利润率一直在下降，从第一季度的约21%降至第二季度的约16%，然后降至第三季度的约15%。事实上，毛利率的下降开始得更早。根据兰德咨询公司的数据，从2011年到2014年，万科的毛利率从28.79%下降到21.78%。恒大、中海、保利、世茂、碧桂园等房地产开发商也在下滑。就整个行业而言，从2010年到2013年，房地产销售利润率从21.13%下降到16.63%。

这意味着房地产行业的高利润时代已经过去。

毛大庆说，互联网思维买不起建筑。这是一个真正的想法

虽然万科在互联网上玩了很多花招，但毛大庆在年底说互联网不能覆盖一栋建筑，这其实是最真实的想法。衡量万科业绩的标准仍然是卖出的房子数量，但前提是有房子要卖。

万科今年的土地收购相对保守，主要是因为库存压力大。从2012年到2014年前三个季度，万科的库存累计超过1000亿元。此外，当新房在年底进入市场时，万科的库存将会增加。

万科的资金链变得越来越紧张，但在11月，它一口气抢走了6块土地。代表万科短期偿债能力的流动比率和速动比率都在下降。从长期负债率来看，房地产上市公司的平均资产负债率和净负债率为65.81%，万科近三年一直高于平均水平。这意味着万科在行业内有着持续的高财务风险。一旦贷款期间销售下滑或房地产市场处于调整和下行周期，万科容易出现资金周转不灵和还款困难，遇到信贷紧缩更是麻烦。

然而，整个市场可能正在酝酿变化，开发商必须重新定义它们

中国的房地产业造就了一大批最富有的人，他们受益于地方政府的土地财政政策和gdp表现。大多数地方政府将房地产业作为支柱产业，并辅之以融资等政策。在此基础上，这是中国城市化的要求。然而，根据胡润的排名，在2004年至2014年的十年间，中国前20名中涉及房地产的人数从56%降至32%。2014年，在富豪榜前六名中，互联网公司占据了一半的权力。

与此同时，城市化进程正在放缓，对国内生产总值增长率的绩效评估今后可能会放松。去行政化将会减少大型房企万科长期维持的政府资源。

这些都意味着房地产作为支柱产业的可能性越来越小。告别高增长。在回归正常状态后，每个房地产开发商可能都要考虑未来如何做生意。

O2o仍然是一个错误的命题，至少对万科来说是这样

对于房地产开发商(包括万科)来说，收购土地、建造房屋和出售房屋的核心链条并没有改变。如果这一链条进一步完善，它将涉及各种环节，如早期市场研究、获取土地、设计、建造、装修和出售给物业服务。产业链中的每个重要节点都与互联网无关，尤其是土地收购和销售这两个最重要的环节(面向消费者)。此外，房地产的主要竞争优势在于地段，每个城市都有稀缺地段的价值，这与互联网关系不大。

因此，对于万科，包括整个房地产行业来说，o2o仍然是一个虚假的命题。

市场的变化取决于供求关系的变化，这反过来又决定了价格。中国房价上涨的40%来自刚性需求。30%是由于土地价格上涨。近年来，中国的土地购买价格实际上比房价上涨得更快。另外30%的原因是投资投机。你看，这些不是互联网或o2o可以解决的问题。

但是互联网并不是完全没有价值，它需要更好地理解消费者

互联网的本质是提高效率。它可以更准确地找到目标用户，更快地联系到用户，更快地获得用户反馈。小米实际上是最典型的例子。它跳过所有中间环节，直接卖给消费者。

目前，房地产使用互联网众筹，在线观看，预购等。这些尝试本质上是将在线客户流量转移到离线，以便为新建筑提前存储客户。与传统方法相比，网络可以更有效地组织潜在的消费者，这对房地产开发商来说很有价值。

此外，当传统的房地产销售模式在华斌发生时，万科需要向消费者提供更多的服务，比如为服务赚钱，而互联网也是有价值的。比如万科在地产方面的尝试，今年9月，万科与阿里巴巴智能社区的合作进入签约阶段，计划建设面向未来的物联网+远程监控管理+社区社会化的智能社区。远程监控管理系统可以实现对小区内的供电、供水、消防、电梯、空设备、运行数据和状态的远程监控的可视化管理，并集成物业管理功能，这实际上是在铺路。

然而，互联网功能的前提要求它更好地理解消费者。万科已经推出了一些针对城市白领的房地产，他们的主流用户群有一定的经济基础。像万科橙和青岛万科米这样的小型项目不仅在性价比上适应了年轻人的消费能力，也迎合了他们的口味和需求。装饰设计风格简单而艺术。社区功能多样，包括健身场所和社区图书馆。这些需求信息可以通过互联网平台进行收集和分析。也许未来定制房地产服务并非不可能。

目前，中国买家的平均年龄是27岁。中国网民的平均年龄是25岁。在市场营销方面，对于互联网对房地产的未来可能会有更大的想象。

每个房地产公司都在寻找自己的特色

在接下来的10年里，房地产开发商仍然想赚钱，他们的商业模式可能总是集中在一种人身上。那是住院医生。开放者和家庭应该保持长期的关系。服务，而不是房地产，将成为发展的焦点。万科已经开始培养自己消费者的消费习惯。成为城市配套服务提供商是万科未来的计划。

例如，万科的社区模式包括咖啡馆、电影院、超市和食堂，以及供儿童玩耍的vc镇、青少年教育和成长中心以及老年服务社区。万科在建立儿童医院方面的合作以及与学校的交流为这一模式铺平了道路。

对于万科来说，它需要一些创新，以确保公司的长期可持续经营。万科也在进行这些尝试。万科和国际私募股权巨头凯雷与私募股权基金合作，使其商业地产实现轻资产战略。万科的商业地产不仅拥有控股物业，还可以提取资金，缓解财务压力，降低风险。

面对低迷的房地产市场，承受巨大压力的中国房地产开发商开始停止推土机，将注意力转向各种新业务，如试图开办养猪场、生产太阳能电池板和开展网上购物。对于住宅房地产开发商来说，主要有两条路径:一是找到自己的服务特色，进行精细化生产，如龙湖作为花园，绿城作为精品住宅，万科作为城市配套服务提供商；第二，寻找更多融资渠道，分散风险，如恒大海外征地、绿地、政府合作城镇化建设项目。

深圳莱蒙国际首席执行官陈凤阳认为，房地产+x的跨境整合是房地产企业扩大增量、实现多元化经营、扩大利润的主要途径。第一太平戴维斯(savills)中国研究主管艾伯特·刘(Albert lau)也认为，这些额外服务将丰富居民的生活体验，并帮助开发商及其项目脱颖而出。

历史已经证明了这种转变的潜在好处。许多香港开发商，比如亿万富翁李嘉诚的长江实业，最初是一家建筑公司，但现在他们经营着一个多元化的商业帝国。

我们回到万科，不断的试错和调整是公司发展的正常现象

一位专注于房地产行业的投资银行家表示:过去，你投资了100美元，收回了150美元。现在，如果你投资100美元，明年你只能得到5或6美元，明年可能是7美元。从投资角度来看，房地产也正慢慢进入下行阶段。

市场和消费者已经发生了变化，因此万科可能是时候进行转型了。2014年，万科说了这么多，做了这么多，不管是试错还是调整，它都在寻找未来继续生存的模式。开发商的最终目标是创造一个能带来可持续收入的生态系统。

几年后，如果万科仍然是中国最好的房地产公司，它应该从今年开始。