毛大庆谈创业初衷：想体会自己控制的感觉

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“maker 空房间相当于一个蔬菜温室，里面有各种各样的生物。我提供土壤，倒一些水和施肥。许多东西长得很好，当然有一批会死掉。这是正常的。”3月20日，毛大庆在接受视点房地产新媒体采访时描述了他的新作品。

选择创科空作为起步方向源于毛大庆之前对万科房地产股票的研究。“当时，有几条不同的线索。例如，当北京万科与链家合作时，它看到链家有一个关于住房的模型，将存量房整合到一个平台中。这些模型是由许多美国人做的。”

此外，在两次会议期间，有人提议将现有资产，如北京的办公楼和受北京办事处限制的建筑物，转为社会医疗机构。“在万科，我研究了不能作为医疗设施出售的办公楼。这些都是成功的案例。北三环边上的妇女和儿童过去是闲散的股票。”

万科对存量房的研究，北京已有的一些案例，以及国外的成功经验，都让毛大庆开始思考如何将“出不来的房子”转化为其他用途。

“商业地产的转型不是研究如何提供商场的运营效率。这不是根本。商业地产的转型源于整个商业模式和商业理念的转变，这可能会创造出许多新的模式，也称为商业地产。我做的这个东西也是一种商业地产。”

用开发者的想法做一个制造者/房间。

毛大庆没有说他做的孵化器与“开福老师”不同。他想用开发商的思维来打造一个造空的房间，于是笑着说，“事实上，我还没有离开银行，除了房地产。我什么也不明白。”

根据毛大庆的说法，中国有三种主要的孵化器模式。一种是风险投资思维，如李开复和许小平。他们将提供办公空间和孵化作为投资份额，并通过企业未来增长所获得的附加值获得回报；二是房地产思维，依靠租金差价来获利；此外，还有一个混合的多阶段孵化，它结合了上述两种收入模式。

毛大庆还用熟悉的房地产术语将孵化器的客户概括为“只是需要，首先改变，然后改变”。简而言之，急需的客户很弱，甚至还不能孵化。这样的顾客支付能力弱，但他们绝对是主流。第一个变化和第二个变化是一些不需要孵化的客户。他们可能进入Maker 空房间，只是因为他们需要一个更灵活的空房间。

“第一次改革和再改革的市场仍然很大。从投资回报的角度来看，这样的客户肯定更需要。”

事实上，在毛大庆宣布他想成为空制造商后，市场非常关注他想做的事情和潘石屹的“3q”之间的区别。

毛大庆解释说，潘石屹仍在做“办公室租赁”模式，成本相当高，被视为一笔沉重的资产。他想做的是“轻资产”，即拿社会闲置资产来经营，实现资产的最终增值。

“它可能类似于一家酒店管理公司。如果房主提供资产，我来了就经营，我就成为乙方。”毛大庆透露，他已经有了一批战略合作伙伴，“他们有股票资产，他们的资产到哪里，我就去哪里。”

然而，毛大庆也意识到了制造商空.的风险“这件事的风险和商业地产一样。首先，它是否可以完全租出去，其次，我是否可以控制成本。我也必须面对竞争。这不一定是蓝色的海洋，但它也可能是红色的海洋，但它有一个增长和上升的空，红海是红海。”

虽然他谦虚地说红海，但毛大庆自豪地透露，很多“钱”是他主动给你的，其中大部分都是一流的国际资本。至于客户，他们“不仅仅是投资者”。

想知道负责某件事是什么感觉吗

虽然他不愿意谈论万科，但正是万科的平台让他作为职业经理人而出名。至于这次冒险的方向，毛大庆说他运用了凯德兰德的房地产商业思想。作为他们职业生涯中的两个重要里程碑，凯德置地和万科给他们留下了深刻的印象。

新加坡是一个高度专业化的国家。作为新加坡住宅企业的领导者，凯德置地的职业经理人制度也很有名；万科是中国最受尊敬的公司之一。谈到两者的区别，毛大庆表示，万科的职业经理人制度与凯德置地“高度一致”。

对于这两家公司，毛大庆不遗余力。“这让我很惊讶。当我从首都来到万科时，我几乎感觉不到任何变化。我不需要过渡。他们都给了我很多训练和培养。这两段加起来差不多是20年的职业生涯。我可以说我去了一所非常高端的职业经理人学校。我毕业于哈佛大学，是一名职业经理人。”

虽然没有理由离开公司，但仔细品味毛大庆的演讲，不难发现其中的猫腻。

一个有趣的细节是，在阿里巴巴在美国上市的当天，完成了董事会的毛玉去参加了f1比赛，而马云的摇铃则是当时朋友圈的热门话题。于是，毛大庆问于亮，“传统房地产不再处于风口浪尖上了吗？”。”于亮回答“是的”。毛又问:“房地产还能找到窗户吗？“？于亮说，“未来的成长在哪里，发泄在哪里。"

毛大庆说这段话对它影响很大，后来反映，“不是说房地产不容易做，而是说原来的模式不容易做。”因此，另一种“商业地产”制造商空成为了毛大庆的下一站。

另一个非常重要的细节是，毛大庆在访问期间说，他特别羡慕那些创业的人。“我想知道主宰一件事情的人的感受。当我当了一辈子职业经理人，我想体验一下自己对事情的掌控。发展的感觉。”

毛大庆指出，企业家大多是有创业思维的人，而职业经理人更注重执行力。"有些人利用创业思维成为职业经理人，但为数不多."