房企年报解读：审慎看待后市 今年“稳”字当头

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近日，一批房地产企业披露了2014年年报。与往年不同，许多房地产企业在年报中强调去库存化。对于未来的市场前景，各房企不再乐观。

龙湖地产3月18日发布的业绩报告显示，2014年合同销售额达到490.5亿元，回报率保持在90%左右的高水平。库存下降6.4%，至103亿元。土地总储量为3492万平方米，平均成本为每平方米2363元。一线和二线城市增加了土壤储备的比例，它们已经进入南京和广州。

根据保利地产3月17日发布的年度报告，2014年，保利地产销售了1357万平方米的商品，价值1552亿元。新推出商品的去污率超过75%，可销售商品的累积去污率为72%，但低于2012年和2013年的79%和79%。

中海地产的业绩报告也非常关注薪酬问题。2014年，中海地产的协议销售额同比增长12%，达到401.42亿元，创下公司新纪录。截至2014年底，集团已锁定约474亿元的协议销售结转，这将记录在2015年及以后。一、二线城市土地储备价值占比达到98%。

九仓的业绩报告显示了销售导向型房地产的低迷。2014年，九仓在内地的签约销售额超过2013年，达到215亿元，但仍略低于既定目标，占全年目标的94%。目前，九仓在内地出售或预售的项目有50个(包括合资和合资)，分布在14个主要城市。

在房地产进入新常态的背景下，开发商普遍保持着对未来的审慎态度。

龙湖集团预测，2015年房地产市场仍可能处于深度调整期。龙湖将继续坚持拓展深度、接近市区、控制规模、控股经营的发展战略，坚持量入为出、遵守法律法规的原则，在把握宏观节奏的基础上进一步提高项目投资的准确性，增强供销、仓储管理和建安成本的竞争力。

九龙仓目前的土地储备(包括投资物业)约为1000万平方米，该公司表示，未来将重点关注北京和上海等一线城市的机会。我们的业务在2015年将继续做大做强，但宏观环境不容乐观。就投资性房地产而言，我们估计今年还会继续增长。至于内地物业的发展，今年的销售目标是超过去年的销售。九仓集团副董事长兼董事总经理吴表示。

中海地产董事长李明在公司业绩会上表示，2015年房地产市场销量不会恢复到2013年的水平，但肯定会超过2014年。一线城市的房价将继续上涨，而二线城市的房价将上涨和下跌，而四线城市的房价将面临下跌的风险。李明说，2014年是中国房地产市场的一个重要转折点，从卖方市场到买方市场，离开了粗放式发展时期，房企竞争加剧，部分地区供应量过大。李明说，2015年的销售目标是比2014年的401亿元增长5%，支持总额为730亿元。

保利地产管理层在投资者交流会上表示，未来房地产市场的三大特征是:行业从快速增长期进入相对稳定的增长期；房地产开发业务毛利率下降；房地产市场已经从涨跌走向区域分化。整个房地产行业都面临着利润率下降的过程。今年的总体判断是，在中心城市或一些二线城市，房价有上涨的可能。只要公司在产品和服务方面做得好，就应该有信心和能力保持高水平的住房质量。

在接受《21世纪经济报道》采访时，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部负责人兼执行董事陈仲伟表示，从全国人大发布的信号来看，政府对房地产市场的态度是稳定的，而self-repair/きだよよきだだよきだだよよきき123市场要解决房地产行业供需失衡的矛盾，是一个更安全、更低成本的策略。

陈中伟表示，随着四线城市的高库存和一、二线城市的利润率逐渐下降，房地产投资及其背后的资本流入将恢复高度理性甚至谨慎的态度，非理性的供给和投资投机将继续被挤出。