“毛大庆们”的创业梦

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引言:李克强总理在政府工作报告中指出，制造业是我们的主导产业。实施中国制造2025，坚持创新驱动、智能转型、夯实基础、绿色发展、加快制造

李克强总理在政府工作报告中指出，制造业是我们的主导产业。实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型，夯实基础、绿色发展，加快从制造大国向制造强国转型。中国制造2025为近年来逐渐升温的工业地产火上浇油。3月8日，万科高级副总裁毛大庆宣布辞职，并准备成立中文版的“我们工作”。

首都经济贸易大学城市学院国土资源与房地产管理系主任赵秀池在接受《全国商报》采访时表示，工业地产是新型城镇化发展的动力，宜居性是新型城镇化的未来方向。

工业地产三大利润点

说到工业地产，很多人会想到中国的幸福。根据规划，华夏幸福将以全国各地的工业新城为载体，以产业推广和服务为核心，构建开放的平台生态系统，将发展模式从园区+房地产转变为以企业服务为核心的平台生态系统。我认为房地产行业的高峰期已经过去了。但是，空的工业地产将会有很大的增长空间。格林兰集团主席张玉良说。

根据绿地发布的数据，在去年2408亿元的预售中，住宅仅占46%；其余54%来自商业产品，增幅超过90%。格陵兰认为，这些商业产品不是传统意义上的商业地产，而是工业地产。张玉良透露，格林兰将与平安、阿里共同推出一款新的金融产品，服务于工业地产资产证券化。

不仅绿地如此，万科、云南城头等一大批企业也开始关注工业地产。万科集团董事会秘书谭华杰表示，万科将向三个方向发展非住宅业务:物流地产、创业工业园和体育主题度假项目。

赵秀池认为，工业地产并不缺少利润点，关键是打造一个紧密围绕制造业及其所需服务的产业整合平台。作为工业地产的运营商，开发商应该为制造业提供工厂等生产场所，更重要的是做好工业运营服务，整合各方面的资源，包括构建上下游产业链、构建软硬件环境、融资平台、资产证券化服务等。

中国投资咨询公司研究总监郭凡礼表示，工业地产有三种主要的盈利模式:第一，土地开发和增值，工业地产的土地收购成本较低，升值空较大；第二，办公空间是出租还是出售；3.后期管理和运营，这是工业地产和普通住宅地产最明显的区别。与一般房地产开发相比，工业房地产的收益期更长。如果经营得好，空房的利润就比住宅地产的利润大。

深圳市房地产研究中心的李认为，工业地产投资回收期长，为了缓解资金链，有必要避免抛售，同时工业地产应引入金融支持，使其与进驻企业接轨。

金融服务具有重要的功能

张玉良曾介绍，未来绿地将为中小房地产开发商的经营性物业提供管理服务，帮助这些物业提高盈利能力，实现相对较高的市场回报。他预测，未来格陵兰房地产的收入将达到8%左右，房地产金融业将成为格陵兰新的增长点。

上海易居房地产研究所研究员严跃进表示，要引入资产证券化模式，工业地产首先需要有工业研究人才和团队，这显然高于传统地产开发的要求。同时，他提醒说，工业地产本身的盈利机制是不稳定的，受工业发展的影响很大。如果这些资产被打包，相应的风险可能会逐渐加大。

指出工业房地产的发展受整个宏观经济周期的影响。随着2015年宏观经济持续上行，包括制造业在内的各行业将面临需求扩大、建筑量增加的趋势。事实上，制造业的升级过程也会增加一些优质土地的竞争，特别是一些有物流基础设施的工业用地。

新兴产业和创业创新成果的转化是工业地产的最后一英里，而工业地产投资也应该提供这种公共服务。毛大庆说，“打造我们工作的中文版，我们致力于孵化产业投资。除了获得一定的租金，更重要的是聚集一些最聪明的企业家和创业项目，然后通过持股和天使投资获得更多的利益。所以毛大庆说他将来会成为天使投资人。

严跃进表示，未来的创业型企业需要金融功能强、工业用地少的模式。但是，在推广这种模式的初期，仍然需要地方政府的补贴，应该从国有化的范围来推广，建立各种节点物业的工业地产基地，以方便一些企业在不同地方办公和R&D的需要。

工业地产

推动产业结构向中高端发展。制造业是我们的主导产业。实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型、夯实基础、绿色发展，加快从制造业大国向制造业强国转型。采取财政贴息、加速折旧等措施，促进传统产业的技术改造。坚持保护和压力，化解过剩产能，支持并购，在市场竞争中优胜劣汰。推进工业化和信息化深度融合，开发利用网络化、数字化、智能化等技术，力争抓住机遇，在一些关键领域取得突破。