南京部分地区房价破4万/平 央行与地方紧急调研

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2016年3月，南京房价环比上涨2.23%，同比上涨3.16%，连续12个月呈上涨趋势。其中，河西地区和国家级江北新区已成为南京市场房价的“领头羊”。

4月12日下午22点45分，在短短两个多小时内，南京奥林匹克体育板块仁恒江湾城推出的90间套房遭到抢劫。当晚，它吸引了1500多组客户抢购，开发商赚了10亿元。

据了解，这些面积约为250平方米的大单元最终成交价格为44922元/平方米，仅有4套的总价不到1000万元。

这是自2015年以来南京房价持续上涨的又一例证。另一个杰出的江苏城市是苏州。最近几个月，南京和苏州已成为中国二线城市房价飙升的“领头羊”。

不断上涨的住房市场再次影响了房地产的“民生特征”，给保障性住房等民生项目带来了挑战。一些银行高管最近向《21世纪经济报道》透露，中国人民银行南京分行正与当地政府合作进行调查，并可能出台新一轮控制措施。

上述高管表示，中国人民银行南京分行邀请了一些同事进行讨论，消息透露，“只是针对南京和苏州房价上涨过快的地区”，但具体如何实施还不清楚。

火热的河西地区和江北新区

自从进入南京河西区奥运体育板块以来，仁恒的房价一直扮演着“风向标”的角色，不断打破南京房价的纪录。

“我们的产品很特别，你不能用我们来代表南京的市场水平。”4月13日下午，仁恒的销售员说:“我们在卖品牌。昨晚，一些老业主从第一阶段购买了它们。”

然而，南京的房价一直在持续上涨，这是一个不争的事实。2014年10月，南京房价在变化前疲软，并开始升温。2015年3月，房价开始新一轮上涨，到当年第四季度，部分地区新开发商品房销售价格突破“4万元/平方米”。数据显示，2015年，南京新房成交量为115，535套，同比增长56%。

2016年3月，南京房价环比上涨2.23%，同比上涨3.16%，连续12个月呈上涨趋势。

其中，南京河西区和国家级江北新区已成为南京市场房价的“领头羊”。

从20世纪90年代中后期开始，江苏和南京决定在主城的西部开发“河西地区”。2000年后，该地区得到了集中和快速发展，其区域产业定位为“金融及其他服务业”。作为河西的核心区域，奥林匹克体育靠近长江，仍然是商家生活的首选。

4月初，几位房地产高管向《21世纪经济报道》记者透露，奥运体育板块的房价可能会超过5万/㎡。

江北新区也位于长江北岸，距主城区南京仅一河之遥，是江苏第一个国家级新区，房价也在上涨。南京房地产市场高级观察人士田春告诉记者，一套房产的售价在23000-25000元/套。"这不是江北新区的核心区域."

毫无疑问，河西区和江北新区已经成为南京本轮房价上涨过快的地区。

对于地方政府来说，本轮房价上涨带来的压力也是显而易见的:要适应市场属性，防止房价在全国排名过高，影响人才流动。

江苏省也表达了对房价飙升的担忧。

2月29日，江苏省物价局发言人、副局长孔祥平在例行记者会上表示，近年来，南京部分地区，特别是河西和江北新区，房价涨幅明显，上涨趋势令人担忧。“虽然房地产开发是经济增长的驱动力之一，但前提必须是理性和良性的。”

他进一步表示，目前河西和江北新区的房价已经超出了该地区的“理性判断”，他希望地方政府在土地供应和商品房销售方面更加“理性”，对未来的发展和人民购房负责。

调查“增长过快的领域”

据了解，在前几轮宏观调控中，物价局已成为房价的批准者。

田春向《21世纪经济报道》记者解释说，目前奥林匹克体育中心和江北新区的房价是由开发商先向物价局申报，然后物价局根据开发商前一批房屋的成交价格给出一个浮动基准。如果超出太多，物价局不会批准。“所以实际上增长是有限的。”

据《21世纪经济报道》记者报道，河西地区最后一批开发商的销售价格在2.3万至2.5万元/套之间，超过3万元的价格在3月份被物价局“退回”。

4月12日晚，仁恒的提价告吹后，许多开发商向《21世纪经济报道》表示，“一切都变了”。如果在奥林匹克运动区有新房子，每平方米的价格涨幅可能超过8000元。

但是，由于物价局的批准，许多开发商即使有房子也不推向市场。

最新数据显示，自上一次发布以来，南京目前的库存已经不到3万台。“不是房子少，而是达不到开发商的期望。”田春说。

“我们现在考虑的是将销售价格提高到市场预期的上限，多余的钱用于改进产品。因此，河西和江北新区的开发商最近推出了更多新概念。”一位开发商表示，这里有很多概念，比如河景、地段、经济适用房类型和大户型。

一方面，开发商不愿出售；另一方面，南京的土地拍卖正在升温。

3月18日，全国近40家房地产开发商在南京争夺5块土地，总拍卖价为92.72亿元。根据江北新区新地王的楼层价格计算，预计房价将超过4万元/套。到目前为止，南京已经明确定位为“准一线”城市。

4月13日，南京市国土资源局公布了下一批土地拍卖信息。《21世纪经济报道》记者发现，2万多的底价已经成为现实。但与以前不同的是，待售土地被分割成50亩的“小块”。

为了控制南京的房价，3月19日，南京市国土资源局发布了《南京市2016年商业用地出让方案》:700公顷商业用地公开出让，其中500公顷为商业用房用地，年供应量同比增长30%。

南京最新一轮房价调控来自中国人民银行。3月28日，中国人民银行南京分行与江苏省银监局联合发布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，并在央行网站上发布。

这份《通知》的主要目的是“首付”，以降低金融系统的风险。

中国人民银行南京分行金融稳定部相关人士向《21世纪经济报道》解释说，通知的主要精神是要求江苏金融机构加强对个人住房贷款“首付”来源的审查，主动控制贷款“首付”风险。同时，要密切关注南京、苏州等城市房价快速上涨可能带来的金融风险。

此外，一些银行家向记者透露，中国人民银行南京分行正在南京和苏州进行“房价过快上涨地区”的调研，新一轮调控措施可能即将出台。

根据中国人民银行的相关消息来源，一些部门和办公室正在调查“房价增长过快的地区”，但他们不愿透露具体内容。

据《21世纪经济报道》记者称，“第二套房”可能是焦点之一。

“据我所知，可能会要求提高第二套房的首付比例，但如何确定‘第二套房’应由其他部门解释。”一位银行高管告诉《21世纪经济报道》记者，“从城市经济发展的角度来看，强度不会像北方那么大。”