南京二手房交易占比逐渐扩大 正迈入存量房阶段

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根据网上房地产统计，截至25日，南京今年售出了52847套新房(不包括丽水和高淳)。二手房销售65474套(不含丽水和高淳)，比新房销售高出23.9个百分点。从2月份开始，南京二手房的成交量比新房高11.7个百分点，到4月份，南京二手房的成交量比新房高36.1个百分点。连续三个月，南京市场上二手房的比例逐渐扩大。据业内人士分析，从3个月二手房交易趋势来看，南京楼市向存量房发展的趋势已经确立。二手房市场比重扩大的主要原因有三个方面。首先，南京的新房存量较低，且精选房屋数量较少，抑制了对新房的需求。其次，土地价格上涨过快，限制了一些人购房的能力。第三，准备买新房的人怀疑新房价格高，所以他们买旧房，转移人们买房的注意力。此外，购买学区的人是二手房市场的主要买家，这进一步增加了二手房市场的成交量。

二手房市场“量价上涨”

5月上半月，南京二手房市场在经历了两周的高位盘整后，继续上涨。据网上房地产统计，上周南京二手房成交3760套，成交量较上周的3551套增加209套，增幅5.89%；上周，全市二手房平均价格为20337元/平方米，与前一周的20117元/平方米相比，房价上涨了220元/平方米；该市二手房上市数量为4299套，比前一周的3767套增加了532套。从各区二手房交易量来看，江宁区居第一，鼓楼区居第二，六合区居第三。

二手房市场如此受欢迎有很多原因。业内人士认为，一方面，土地价格推高了房价，现在南京房价已经进入第四、五、六次上涨。新房太贵，限制了一些人的购买力。另一方面，新房子的库存正在减少，没有选择的余地。数据显示，截至目前，南京的新房存量已降至2.5万套以下，为2009年以来的第二低。以目前的销售速度，现有的库存只够两个月使用。

被分流的买家涌向二手房市场。日前，记者在江宁市民中心看到，前来办理二手房交易的队伍排起了长队，延伸到大门外；华侨路贸易中心也“人山人海”。虽然这不像前段时间一大早就排队，但为了快速申请许可，还是有必要一大早就排队。记者在现场看到，上午8点，档案馆门口的队伍已经被排到了土方施工的门口...

南京进入了库房的主舞台

今年以来，受地价、房价、交通及配套设施等因素的影响，南京大部分“只需”甚至“改善”的购房者已经从新建住宅市场转向了性价比更高的二手房市场。因此，尽管南京二手房市场的交易数量高于新房，但交易面积却较低。据网上房地产统计，截至5月25日，南京新房交易面积比二手房交易面积高出约75.7万平方米。可以看出，南京正在向股市转型。

那么，什么是股票市场？在住房市场上，二手房与新房的交易量之比大于1，二手房的交易量占50%以上，这表明住房市场已经进入了存量房屋时代，即进入了以存量房屋交易为主的阶段。中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市和一些二线城市确实已经进入股市。一线城市的二手房比例应该达到80%左右，所以应该已经进入绝对存量时代；但从全国住房市场来看，从增量到存量需要相当长的时间。目前，中国新建住宅的销售总额约为10万亿元，而二手房的销售总额基本上为3至4万亿元。因此，从全国来说，这不是一个股票的时代。

从全国市场来看，一线和二线城市已经进入股市或正在向股市过渡。据统计，今年前四个月，北京、上海、深圳等一线城市的二手房交易面积约为新房交易面积的两倍，南京、福州等二线城市的二手房交易活动也超过了新房交易活动。