房地产去库存这半年：滞销的城市房子更难卖

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去年12月底，中央经济工作会议提出“去库存”是中国的主要经济任务之一。半年过去了，每个城市的去库存化效果如何？

据《国家商报》记者介绍，苏州、南京、合肥等地都出现了“库存危机”；不过，太原、西宁、贵阳等城市的股票较多。

在一线城市和二线城市房地产市场各种调控的背景下，二线城市和一些三线城市将成为房地产市场的下一个热点。然而，当风来临时，并不是“每只猪都能飞”。

去库存化:有些人快乐，有些人担心

为了节约，地方政府出台了各种政策。

为了了解库存问题，山西奖励了降低房价的开发商。6月，山西省发布了《关于加快化解房地产库存的若干意见》(以下简称《意见》)，出台了11项清仓措施。《意见》鼓励开发商适当降价，政府将奖励率先降低房价的开发商，并协调相关融资和金融机构给予一定支持。

巧合的是，位于东北的沈阳一直在积极进行去库存化，并一度提出大学生购房首付为零。3月1日，沈阳市政府发布了22项新的房地产政策。在减少首付、减免税费和住房补贴的政策中，第14条尤其引人注目。“大中专毕业生在沈阳购买商品房不满5年的，首付比例为‘零首付’”，“零首付”在生存不到8小时后，应立即收回。

高库存城市尽一切可能去库存，但一些城市正面临越来越多的困难。

去年12月底，中央经济工作会议提出“去库存”是中国的主要经济任务之一。沈阳、Xi、长沙和天津的库存仍超过1500万平方米，分别需要18、19、16和11个月才能完成库存。

根据易居研究所收集的35个城市的清查数据，12个城市的清查数据较年初有所增加，主要分布在西部和中部，包括二线省会太原、西宁、济南和贵阳。

买房子而不是抢房子可以说是今年南京、苏州、合肥和厦门等二线城市房价的真实写照。6月18日，国家统计局发布了《2016年5月70个大中城市住宅销售价格变化》，显示5月份厦门、合肥、南京房价涨幅居前三位；与去年同期相比，其房价分别上涨了28.3%、12.9%和27.1%。

苏州还没有被纳入统计，但它的增长并不逊色。根据中国指数研究院的数据，苏州商品房价格已经连续9个月上涨；5月份，苏州商品房平均价格为19255元/平方米，同比上涨57.32%。

房价飙升的背后是库存短缺。根据易居研究所的数据，截至5月，南京、合肥、苏州的商品房只能维持销售2~4个月；厦门的库存可以维持7个月。

与中西部城市不同，地处长三角城市群的苏州、南京和合肥相继出台了房地产市场降温和增加市场供给的政策。在这些城市，库存减少最终变成了库存短缺。

以苏州为例，今年3月，苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，试图通过增加市场供给、限制房价上涨、加强市场监管等措施缓解苏州楼市的热度。

但事实是，3月份苏州房价环比上涨6%。自那以后，苏州市政府试图通过限制限购政策、限制土地拍卖的最高价格来限制高价土地，以及控制高价住房的网上签约节奏来为苏州房地产市场降温。

为了给因库存减少而导致的房地产市场繁荣降温，南京出台了土地限价令，并严格控制新房的预售价格。控制房价上涨后，合肥严格控制预售制度，增加土地供应，收紧抵押贷款政策。

差异化的楼市，哪里买房子？

去库存化运动已经演变成了一个完全不同的房地产市场场景。一些专家认为，热点城市、区域经济基础较好的次热点城市和一线城市辐射的三线城市将吸引更多投资。

北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，房地产市场分化的背后是区域经济和人口流动共同作用的结果。总的来说，企业应该选择投资需求旺盛的热点城市。

中国指数研究院上海研究所所长陈也持类似观点，他认为，房地产市场的分化是由地区经济、行业和市场自发行为的调节造成的。西北和东北地区正处于经济转型期，房地产市场整体水平较低；然而，一些二线城市拥有良好的工业基础。近年来，由于土地供应量大，房地产库存大，从而影响了房地产市场的发展。

房地产市场是分裂的，有什么投资机会？东兴证券在一份行业研究报告中指出，城市轮换效应，即前期快速崛起的城市呈现出“高点盘整、价格涨幅收窄”的趋势，而一些低价值的二线城市可能面临补偿性增长的机遇，成都和重庆有望实现补偿性增长。

在投资机会方面，陈也认为，一些二线城市并不像宁、合、苏那样炙手可热，但工业基础好、去工业化任务即将结束的城市将会有更多的投资机会。

以成都为例。根据公开数据，记者发现，截至2015年底，成都市各金融机构人民币存款余额为29475亿元，比上年末增长8.2%。在房地产市场上，它优于南京、天津、苏州等热门城市。

这个城市真实经济增长的另一个反映是政府的财政收入。2011年至2015年，成都市财政总收入增长率为50.51%，超过中部地区的热点城市武汉和苏州；它与南京、青岛和武汉的数量级相同。

成都房地产市场表现不佳，落后于热门城市。在过去的17个月里，成都新建商品房的平均价格上涨了12.8%。同期，南京房价上涨53.63%；2016年，整个中国房地产市场一片火热，成都房价仅上涨了3%。

土地供应导致的高库存是成都楼市不热的主要原因。陈介绍说，成都楼市的大库存主要是由于前几年大量的土地供应造成的。经过今年的去库存化运动，现在是去库存化的末期，未来可能会有更多的机会。

房地产的兴衰无疑伴随着区域经济的发展趋势，一些城市可以借助外力暂时实现房地产市场的发展。据陈介绍，三线城市辐射范围内的一线城市也将成为企业的重点布局区域。

这些三线城市的库存压力一定很小；也有一些城市发展条件较好，有自己的工业和经济。尽管与一线城市有差距，但它们可能在未来几年内发展，比如上海周边的昆山和太仓。

35个城市的库存规模

截至2016年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品房总存量为2487924879平方米，环比下降0.9%，同比下降4.6%。

库存增长:15个城市。其中，太原、茂名和济宁的库存明显增加，同比分别增长84.7%、76.9%和68.2%。

库存下降:20个城市。其中，合肥、南京和苏州分别同比下降64.9%、54.5%和49.7%。

总存量:一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为307117542和4266万平方米，环比分别增长0.8%、-0.8%和-1.3%，同比分别增长15.0%、-3.9%和1.0%。

新增供应量:35个城市新建商品房月新增供应量为2305万平方米，比上个月下降25.0%，同比增长24.7%。35个城市的月新增供应量低于新营业额。新的供应量少于新的营业额，这导致5月份库存下降。

存售比:2016年5月，一、二、三线35个城市新建商品房的存售比分别为8.4个月、10.2个月和16.0个月。与4月份的8.4、10.5和16.9个月相比，一线城市基本保持不变，而二三线城市的去城市化速度加快。