“穷城市”的尴尬：地卖不出去 这些城市凭什么立足？

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根据国家统计局5月份发布的70个大中城市的数据，一直不温不火的广州也迎来了一个上升的格局。

一线城市和一些热卖的二线城市因住房价格热而迎来政策调控，而中西部和东北部分城市则面临高库存的尴尬，这使它们处于弱势，出台了一系列刺激政策，但效果仍然不大，最终产生了一批令人尴尬的“贫困城市”。

这些“贫困城市”也面临着类似的尴尬局面，如无力出售土地、房地产市场库存压力大、经济增长乏力、产业结构不合理、对人口缺乏吸引力、投资动机不足等...

面对房地产市场的高库存，政府在限制土地转让的同时刺激了房地产市场的销售，以免增加新的库存压力。然而，这些“贫困城市”高度依赖土地融资，限制土地转让的城市失去了基础设施启动资金的来源。没有良好的基础设施和投资环境，“贫困城市”是否仍面临经济恶性循环的困境，值得投资？在新一轮的城市洗牌中，“贫困城市”应该如何奋起反抗，在城市竞争中找到立足之地？

“贫困城市”的尴尬

中国房地产市场的两级分化格局日益明显，各种监管政策并未逆转。区域经济的“贫富差距”最终体现在两极分化的房地产市场上，中西部和东北的一些城市被列为“贫困城市”。

中国城市经济专家委员会副主任丁松表示，“贫困城市”的特点不仅在于房地产市场的高库存，还在于经济结构不合理、产能过剩和发展动力不足，导致不同程度的人口和资本外流，这体现在房地产上，导致供过于求和巨大的库存压力。

据深圳房地产研究中心高级研究员李介绍，70%以上的待售面积集中在600多个实体经济薄弱的三、四线城市，部分地区商品房销售占比甚至超过30个月。

据《国家商报》记者报道，房地产市场的两极分化不仅存在于地区之间，也存在于同一个省的不同城市之间。今年5月，江西南昌跻身热门二线城市之列，房价环比上涨1.5%。江西其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春和景德镇，都面临着巨大的库存压力。

据新闻网报道，在江西省的一些地方，60%的房地产业主面临破产的压力，而80%以上的封闭开发商被高利贷“杀死”。政府、开发商和银行的利益被捆绑在一起，成为房地产市场的“受害者”。

江西不是一个案例，而是全国房地产市场两极分化的一个缩影。

房地产和金融资深评论员黄立冲认为，货币宽松政策推动了投资需求的增长，但不能促进整个国家的均衡发展。一些城市已经成为废弃的经济带，而其他城市则成为受益者。

经济分配往往是前瞻性和后发性的。政府的规划是以长远发展为基础的，经济将形成良性循环；如果政府只注重实效和眼前利益，就像煤矿和其他能源行业一样，如果不提前培育多种经营，一旦资源枯竭，经济衰退将不可避免。依靠煤炭工业的山西和依靠重工业的东北三省，在能源工业衰退的情况下，已经成为“贫困城市”。

从经济总量来看，数据显示，2016年第一季度东北三省和山西的gdp增速最低，而辽宁则出现负增长。在失去工业支撑、持续外流压力和巨大库存压力的东北地区，近10年来总净流出人口已达到200万。

对于企业来说，没有产业和人口的支撑，企业发展所需的产业联系和人力资源就无法满足，企业的发展是不可持续的。

种种迹象表明，这些城市的投资风险在增加，城市的吸引力在减弱，城市的价值在急剧缩水。黄立冲认为，开发商需要减少在这些城市的投资，以减少损失。

“贫困城市”的开发商面临着去化学化周期长、资金回笼困难的问题。然而，在目前宽松的信贷环境下，银行对“贫困城市”的中小开发商贷款仍持谨慎态度，利润被稀释，甚至面临亏损。

对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些地区有下跌的风险。“贫困城市”的房地产配置意味着积极选择资产折旧。

城市洗牌之战

为了缓解部分城市高存量的压力，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出，要减少或停止高存量城市的住房用地供应；按照有关规定，允许尚未动工的房地产项目用地变更，用于修建工棚、安置房和公共租赁住房。

丁松认为，该政策的监管效果是有限的，停止土地供应本身对减少库存没有什么激励作用，因此减少库存将是一项长期任务。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，限制土地流转有利于防止烂尾楼的增加，纠正土地流转的激进策略。然而，对于严重依赖土地财政的地方政府来说，收入减少，财政压力加大，基础设施建设资金不足，建筑行业、装饰行业等上下游房地产行业面临冲击。

黄立冲说，如果政府真的想解决问题，它需要一个长期的视角，短期的痛苦是不可避免的。继续依赖土地融资不会解决问题。土地转让的结果是，将产生更多的存量，资源将被浪费，将只产生短期的国内生产总值。

限制土地流转以缓解高库存压力，从而增强城市竞争力，目前，治标不治本，收效甚微。

在这一轮去库存化运动中，城市之间的差异变得越来越明显。一线城市和一些热点二线城市都在“强市”和“富市”之列，吸引了大量的人和资金，越强越强。

“贫困城市”的经济活力已经减弱，它们已经失去了对人口的吸引力。在新一轮的城市洗牌中，我们如何防止城市的价值缩水，在城市竞争中寻求立足点？

严跃进认为，从务实的角度来看，积极争取高铁资源是更好的办法。例如，武汉是典型的依靠交通枢纽的位置发展起来的，但是产业引进的压力仍然很大。

最近，华侨城在主要城镇推出了“旅游+文化+城市化”模式，一些开发商也加入了小城镇模式的阵营，试图在激烈的竞争中开辟新的发展道路。

丁松认为，从传统的角度来看，“贫困城市”的价值已经缩水，但从新的发展渠道来看，“贫困城市”可能会在资源或市场上找到新的优势，从而翻身。

新型城镇化是机遇之一，要做好以人为本的城镇化工作，全面解决城市农民的待遇和住房等问题。房地产需要在这个过程中寻求发展机会。开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城市化是一种合理的发展模式和渠道。但是它必须经过政策和市场的检验。

黄立冲说,“贫困城市”的出现是城市发展的必然，正如人是好是坏一样，城市中存在着贫富差距，这是经济发展不平衡的必然结果。目前还没有立竿见影的解决办法，“贫困城市”问题只能通过地区均衡发展和财富均衡分配来解决。小城镇房地产的兴起为“贫困城市”的发展提供了思路，如果这些“贫困城市”成功的话，就可以拯救衰落的城市。

但在可行性方面，要因地制宜，房地产体验式消费需要自然资源，旅游城镇需要文化和旅游资源的支撑，不适合山西和东北老工业基地。

对于开发商来说，成为一个复合城镇需要丰富的运营经验。光学相干断层扫描模式不一定适合其他开发者。从商业可行性的角度来看，操作起来非常困难和危险。

新城控股高级副总裁欧阳杰(报价:601155，BUY)认为，都市圈正是未来城市化的方向，都市圈中小城市将面临未来人口流入和产业发展的最佳机遇。大都市地区的“贫困城市”将获得后发优势。不在大都市区的“贫困城市”将寻求发展文化旅游城市、手工业和手工业城市、农业观光城市、居民区和宜居城市的发展道路。

关键是小城镇拥有便捷的交通网络，可以使流动人口成为常住人口，吸引旅游人口，最终实现产业调整和升级。没有工业的小城镇无法吸引人口，也无法实现可持续发展。

根据这种想法，房地产可能有更好的发展机会，库存可以消化，但一方面，它需要时间消化，另一方面，它需要停止或减少新的土地和住房供应，以确保没有新的库存创造。