北京新房市场出现新变化 商住房成交量首超住宅

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随着有关北京限制商业和住宅项目的传言越来越多，商业和住宅项目的成交量大幅上升。在交易量急剧增加的背后，一方面，商业和住宅项目的开发商担心，市场将完全冻结后，引入购买限制，这将更难改变；另一方面，许多没有购房资格的人担心，在北京买房的最后一个渠道会被堵死。

值得注意的是，很多开发商也向有关部门询问限购传闻的真实性，尤其是最近在北京高价收购土地的企业。“开发商敢于以高价购买土地，因为无限制的商业和住宅购买可以作为一种灵活的手段，帮助项目保持基本的盈亏平衡。如果商业和住宅的购买受到限制，并且没有相应的政策补偿，那么这些高价土地的收购估计开发商将不得不死亡。”一些内部人士指出。

商品房的数量激增

通州商品房限购一个月后，门头沟也悄然暂停了商品房预售网上签约，“北京将全面限购商品房”的消息不胫而走。

尽管上述传言尚未得到证实，许多开发商仍选择抓紧时间去炒股。毕竟，通州的形势就在眼前。根据通州区限购规定，从5月6日起，停止向三类家庭出售商品房，通州区新建的商业和办公项目将按计划用途出售，即不能出售给个人，只能出售给企业。随后，通州的商业和住宅项目的交易量直线下降。根据中原地产提供的数据，通州非住宅产品的成交量在限购一个月后下降了99%以上，仅签约了13套公寓产品。

与此同时，许多没有购房资格的人也加快了进入市场的速度，这推高了北京的商业和住宅项目的成交量。

例如，上周(6月5日至6月11日)，北京新屋市场共售出4089套，其中商品住宅3345套，同比增长161.3%，商品住宅占北京新屋成交量的比重达到81.8%。

此外，上周有三个项目的营业额超过10亿元人民币，即东亚华新湾，上澳一，林肯公园，后两个是商业和住宅产品。就交易数量和交易金额而言，尚奥义和林肯公园也遥遥领先。其中，尚国宇上周共售出948套，成交额为44.82亿元；林肯公园共售出646套，成交额34.55亿元。据悉，上澳一号于2015年8月开业。截至6月13日，该项目合同金额已达到57.25亿元，但6月份已售出近54亿元，项目开盘前9个月的销售额仅为3亿元左右。

事实上，今年以来，商业和住宅产品已经超过了住宅产品，成为北京新住宅市场的主力军。限制商住项目的传言进一步推动了商住产品的交易。根据中原地产研究部的统计，截至6月11日，北京签约的公寓数量首次超过了住宅楼数量。在北京新建的商品房中，20742栋房屋在这一年中签约，26336套公寓在这一年中签约。在售出的4.7万套公寓中，公寓占55.9%，也创下了历史新高。2015年，这一比例仅为28.5%，之前的比例基本在30%以内。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，今年公寓交易量超过住宅交易量的主要原因是高端住宅产品是主要原因，除了通州突然签下几千套项目。据悉，目前北京新建商品房平均成交额已达508万元，公寓平均成交额为186万元。

“目前，北京新建住宅和二手房的门槛约为300万元至400万元，而这部分需求在200万元以内的只能选择公寓房产；同时，受土地供应结构的影响，近两年来，北京的居住用地供应结构中包含了大量的公共建筑，尤其是在商业氛围缺乏的郊区县，这些土地更多地被建成具有居住功能的公寓产品；此外，限购政策继续发挥作用，一线城市的资产保值增值预期依然强劲。在这种情况下，一些投资者选择购买公寓，因为他们买不起房子。”张大伟说。

开发商可能被关起来了？

虽然商业和住宅项目的交易是热的，有什么高兴的有关开发商。现在他们心中只有一件事。限制商业和住宅购买的谣言是不可靠的。如果是的话，他们什么时候着陆？

在北京目前的土地市场上，每一次宅基地出售，都会引发房地产企业的激烈竞争。在招标过程中，所有的商品房面积都转化为自住住房。即使不是全部都变成了自住住房，可作为商品房出售的面积也是少得可怜。既然政府规定了自有住房的销售价格，住房企业依靠几十套自己定价的商品房来维持项目盈亏平衡是绝对不可能的。房屋企业之所以敢在部分土地竞争中把全部商品房面积都竞标给自住住房，是因为这些地块可以用来建造商品房面积，这就给了房屋企业回旋的余地。毕竟，商品房也是一种可以自己定价的产品，自住房的损失可以帮助房企弥补一些。如果他们很好地赶上了市场，这个项目可能仍然会赚钱。

上述情况实际上是房地产企业在一线城市高价收购土地的基本逻辑。如果商业和住宅项目受到限制，这种逻辑显然是行不通的，最近在北京获得土地的开发商肯定会损失惨重。

“已售出但尚未进入市场的商品房面积已达1450万平方米。根据目前售出的单套公寓的平均面积，潜在供应量约为21万套。根据近几年20，000套公寓的平均年营业额，公寓的潜在供应量可以维持大约10年的市场消费。虽然目前公寓产品的库存只有3万套左右，但潜在的供应是惊人的，说实话，这个市场非常拥挤。如果商业和住宅市场受到限制，公寓的交易量将下降80%-90%，而随着交易量的急剧下降，即使更乐观，交易价格至少将下降30%。”张大伟指出。

与此同时，当开发商支付高价购买土地时，北京并没有限制购买商业和住宅项目。如果突然采取限购措施，就等于为这些企业挖了一个洞，这对很多房地产企业来说是不公平的。特别是对于上市的房地产企业来说，这无异于损害中小投资者的利益。毕竟，北京一块土地的价格已经相当于一些房地产企业一年的利润总和。

此外，由于公寓产品的价格低于住宅产品，它们也填补了低价住宅产品的空白。在北京新屋市场趋于豪华的时刻，公寓产品已经成为市场的重要组成部分。如果这些产品受到限制，将对整个北京楼市产生巨大影响，房价可能会进一步上涨。