7000亿库存谁来买单 北京楼市现供需失衡隐忧

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根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至5月31日，北京市商品房库存为2106.29万平方米。根据5月份3.6万元的平均价格，北京市商品房的库存值为7582.66亿元，相当于北京市2015年财政收入的1.6倍。如果按6月份的42000元计算，这个数字是8846.42亿元。

7，000亿元是北京商品房库存的当前市场价值，相当于2016年前四个月中国所有国有企业的总利润。

这只是已获得预售许可证的新房的清单。如果加上在建工程和预留土地，这个数字至少会增加一倍。

北京楼市一直受到开发商和购房者的青睐。数万亿的市值库存是否意味着风险正在积聚？谁来付账？它不仅检验了北京楼市的宽松，也检验了购房者的复原力。

北京一个开发企业项目的负责人认为，在面粉比面包贵的北京房地产市场，开发普通住宅不赚钱，开发商只能是豪宅。

一方面，由于豪宅客户基础狭窄，去转型速度相对缓慢，大量新项目进入市场，使得豪宅市场逐渐供过于求；另一方面，高地价进一步挤压了普通住宅的供应，而普通住宅是北京楼市的硬通货，受到购房者的追捧。

普通住宅受到追捧，豪宅供过于求

在北方漂泊了12年后，张伟一直担心在北京没有房子住。他2005年来到北京工作，2012年开始创业。到目前为止，他已经在河北省燕郊开了三套房子，但在北京买房的梦想一直存在。“我负担不起。现在我能负担得起，我犹豫不决。”

他手里有200多万资金，在北京买房子的空间不大。“一个考虑是在二环路买一间平房和其他拆迁。一是在三环路附近以相对便宜的单价买一栋板楼，二是在郊区买一栋别墅。”前者是纯粹的投资，而后两种投资可以由自己来占据。

在此之前和之后，北京市国土资源局在海淀、顺义和延庆卖了三块地，其中延庆新城的地块底价达到43000元/平方米，而延庆当地的商品房价格为12000-13000元/平方米，面粉价格比面包价格高三倍。

越来越多的新项目被迫变得奢华。楼市的反映是，新房的成交量远低于二手房。

前五个月，北京房地产市场总成交量为141，263套，其中二手房成交量为121，768套，占市场成交量的86.2%。北京的房地产市场主要是二手房交易。

在交易中，普通房屋的交易量远远大于非普通房屋。网易房地产监测数据显示，2016年1月至5月，北京商品房成交量占25.68%，普通住房和非普通住房的成交比例接近三比一。

二手房市场也是由普通房屋主导的。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，5月份，二手房签约量为27，752套，平均交易面积不到92平方米，新房平均交易面积为142.9平方米。从单套交易的面积可以看出，普通住房在二手房交易中所占比例较大。

5月份，北京二手房供应量为22517套，签约量高达27752套。由于二手房交易主要是普通住房，这在一定程度上反映了普通住房供应的不足。

即使在张伟犹豫不决的时候，北京的房价仍在继续上涨。根据网易的房地产监测数据，截至6月5日，6月份的平均成交价为42000元/平方米，比5月份高出6000元。

谁来支付7000亿的存货

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至5月31日，北京市商品房库存为2106.29万平方米。根据5月份3.6万元的平均价格，北京市商品房库存值为7582.66亿元，相当于2015年北京市财政收入的1.6倍。如果按6月份的42000元计算，这个数字是8846.42亿元。

根据胡润报告，2015年，中国大陆共有121万名业主和7.8万名业主。按照最低标准，北京楼市的存货价值相当于7582位亿万富翁，占中国大陆亿万富翁的9.72%。

根据招聘网站上发布的数据，2016年春季北京的平均工资为8717元。如果一个双薪家庭不吃不喝，需要五年的工资才能赚到足够的首付。

独特的环境造就了独特的市场，北京的房地产市场呈现出冰与火并存的格局。从个人投资的角度来看，京津冀协同发展和通州副中心建设的宏观因素，以及商品住宅用地供应减少、底价不断创新等现实有利因素，都预示着未来的房价将是空.

缓解城市人口、改善生态和交通等措施已在北京逐步实施。近年来，北京逐渐减少了新增建设用地。此外，土地交易的底价与房价的明显倒置，使得人们普遍看好空房在北京未来的房价上涨，这也成为北京房地产交易活跃的主要原因。

上述项目负责人认为，从供需角度来看，虽然去化学周期似乎较长，但北京楼市的库存压力并不大。“土地供应量的减少，预示着未来商品房的供应量将会减少，库存将在一定程度上弥补后期市场空的不足，市场供求可能会逐渐平衡。”

张伟说，如果他现在把燕郊的三套房子都卖了，他可以在北京买套好房子，但他似乎不太愿意。“很多人把北京的房子卖给燕郊买别墅。剩下的钱到处都在玩，当我把房子从一个房子换到另一个房子时，我总是感到失落。”

2016年前五个月，北京一套商品房的平均成交价格超过500万元。随着价格持续上涨，进入市场的门槛将进一步提高。“富人可能没有资格购买，有资格的人可能没有钱购买。”张伟叹了口气。

对于开发商来说，随着房价的持续上涨，购买力也在下降，去化学周期越来越长。上述开发商认为，如果将融资成本和资金利用率结合起来，在北京生产住宅产品是不划算的。去化学周期长导致流动性差、资金利用率低，最终增值部分可能被成本抵消。"

他认为，北京房地产市场显然不再适合传统的开发模式，对开发商自身实力的要求越来越高。“大开发商可以通过其他项目来平衡利润，如果融资成本高，小开发商的资金本来就紧张。如果你三年内卖不出去，你可能就赚不到钱。"

他认为，未来北京的土地资源将越来越稀缺，其价值将越来越高。“北京房地产市场的投资价格肯定在那里，但这个价格主要是针对普通投资者的。对于开发商来说，如果能增加物业的附加值，就能获得最大的效益。这意味着机遇，否则他们将面临巨大的风险。”

在他看来，随着社会的不断进步，人们会对房地产有新的价值判断。“如果你负担不起，你根本不会去想它。如果你能负担得起，你也会衡量它。五六百万可以做很多事情。是否值得买房子。”