中国楼市政策分化：一线防过快上涨 二三线防需求不足

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本文的作者是王汉，他是工业证券的宏观分析师，授权出版《华尔街故事》。

摘要:

最近，除了降低首付比例和减少契税，还有频繁的房地产相关政策。我们认为:

1)建立房地产结构化政策模式:一线防止房价过度上涨；二线和三线防御需求不足；

2)销售已经恢复，能否转化为投资是关键。

文本:

房地产结构化政策模式的建立

近几个月来，政府频频出台房地产相关政策，包括下调首付比例和购房税率，以及今天上海出台的土地供应结构调整政策。结合这些政策，我们认为政府有一个明确的想法，在房地产采取结构性政策。想法仍然是防范风险，但一线和二线城市的风险点是不同的。

一线城市:防止房价过快上涨的风险。自去年下半年以来，虽然上海房地产销售中非普通住房的比例大幅上升，但普通住房的可售比例却大幅下降，这意味着新建普通住房的比例迅速下降。根据上海市出台的土地和住房供应结构调整政策，其主要目的是增加中小套型住房的比重，以增加住房供应。此外，在好的地点(商业聚集区、科技创新区、工业社区和1000米以内的周边地区)，社会租房的比例应该增加。因此，政府实际上担心的是一线城市房价近期上涨过快的风险，所以政府采取了增加供应的措施。

二线和三线城市:防止需求不足的风险。此前，政府对二三线城市的政策，包括降低首付比例和税率，都是从这个角度出发的。我们还在年度报告“流动性陷阱和资产短缺”中进行了计算。从总量来看，仍有改进的潜力。

销量已经回升，能否在下一次传播将是关键

自去年第四季度以来的信贷宽松，以及最近税收和首付款的下降，都反映在销售的改善上。春节后上海楼市明显回暖就是一个很好的证明。从2015年的情况来看，虽然房地产企业的销售和资本状况(我们跟踪的销售/投资)有了明显的改善，但并没有传导到投资方。但是，值得关注的一个问题是，2013年房地产企业贷款行为明显增加(反映在房地产投资的信托基金和房地产企业的负债水平上)，因此预计2015年房地产企业将面临更高的还款压力。然而，自2014年下半年以来，房地产的债务累积率有所下降。因此，还款压力是否是2015年销售向投资传导无效的主要原因，将决定2016年销售能否向投资传导，这仍需进一步关注。