新增建设用地日渐稀少 比地王更恐怖的是无房可卖

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随着一、二线城市“地王”的不断出现，苏州、南京等地纷纷出台土地限价令，试图迅速为火热的土地市场降温。

然而，当土地市场降温时，上海、北京等一线城市陷入困境，城市新增建设用地零增长甚至负增长。每个城市都有有效控制城市人口规模的任务，而高房价只是提高人口流入门槛和控制常住人口的利器之一。

如何使土地市场的调控同时满足城市规模和人口规模的控制目标？

这块土地已经开始限制价格了

5月18日晚，苏州市国土资源局发布“紧急”土地限价指令，设定了网上10块地块的最高价格。如果价格超过最高价，土地出让终止，招标结果无效。

土地市场过热迫使苏州通过行政手段降温。上周，苏州取消了五块土地的转让。5月23日，苏州吴江的9块土地开始拍摄，其中两块因超出最高限价而被叫停。

南京是继苏州之后中国第二个有“地价限制”的城市。

5月27日，南京市委宣传部发布官方微博(美股wb)消息，称南京市政府相关部门表示，南京将采取有效措施，严格执行控制地价和房价的“双控”要求，促进房地产市场稳定健康发展。其中，南京将实行土地出让最高限价。在热点地区转让住宅用地时，市政府将设定土地转让的最高价格。如果投标人的报价超过最高价格，土地转让将被终止，投标结果无效。

同时，南京市物价部门在接受开发企业商品住房价格申报指导时，不将土地出让金超过45%的保障性住房建设资金计入其住房价格的允许成本，也不作为申报价格的组成部分。

今年地价快速上涨的原因是什么？易居(中国)控股有限公司首席执行官丁祖昱公开表示，根本原因在于宽松的货币政策。如果开发商有便宜的钱，他们就不会完全按照正常的市场逻辑来拿地，因为他们可以“盖地”。只要你判断你自己的资金能够支持它，然后判断土地所在地区未来的发展趋势是有希望的，你就会敢于拿土地，尤其是大企业。因此，在弹药充足后，房企蜂拥至一线城市和热门二线城市。

比“土地国王”更可怕的是没有出售的空间

对于开发企业来说，比“土地国王”更可怕的是他们没有土地可拿。一些开发企业的人甚至说，“三、四线城市太慢了，不能到热的城市去买高价的土地，否则明年就会被拆(没地方卖)。”

人口增长是一个城市住房需求的主要驱动力，这已成为“白银时代”房地产业的共识。

去年11月，记者查阅了当地政府的统计公报或人口普查数据，发现人口流入高度集中在三大都市地区。人口流入13个超过100万的城市，其中8个在三个大都市地区。在长江三角洲，上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡和常州相互叠加，流入人口863万。广州、深圳、东莞、佛山等珠三角城市有796万人口流入。北京、天津和河北共有684万人流入北京和天津。

按照当时的流入速度，到2020年左右，上海将有3000万人口，北京也将超过2500万，天津将有1800万人口，广州和深圳将分别超过1500万和1300万。

2016年，北京计划供应1200公顷住宅用地，与去年持平，包括850公顷商业住宅用地，比去年增加100公顷。从实际土地供应来看，土地供应已经连续几年没有按计划完成。根据雅皓君悦协会的统计，在过去的五年里，除了北京在2013年完成了土地供应计划外，其他年份的住宅用地供应都没有按照当年的土地供应计划如期完成，过去两年的完成率约为60%。

目前，上海面临着人口持续增长和资源环境紧张的压力。《上海城市总体规划纲要(2015-2040)》提出，上海未来建设用地只能减少或不增加，总量控制在3200平方公里以内(2014年已达到3100平方公里)；严格控制人口规模，力争2020年常住人口控制在2500万左右(2014年为2425万)，这将是2040年常住人口规模的动态控制目标。

早在2014年1月，国土资源部部长蒋大明就表示，未来东部地区新增建设用地供应将逐步减少。除生活用地外，原则上人口超过500万的特大城市不安排新的建设用地。

换句话说，一线和二线城市的土地越来越稀缺，人口流入导致需求增加。

以高价获得土地不仅仅需要勇气

“地王”工程是一把“双刃剑”，高地价意味着高风险。关于未来的利润前景，新城控股高级副总裁欧阳杰(报价:601155，BUY)表示，过去拆除“地王”的主要原因是供应短缺导致房价快速上涨。未来，如果货币政策不变,“王迪”城市的住宅用地继续供不应求，时间最终将会转移到空，这也是拿“王迪”冒险的房地产企业最大的资本。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜指出，空的地区增长赶不上土地价格的增长，这些“土地大王”的利润将不可避免地令人担忧。

因为“钱不坏”，所以“土地王”项目的赢家更多的是国有企业和上市公司。据中原地产研究部统计，截至2016年5月31日，从总价来看，总价超过15亿元的地块有105块，其中国有企业占高价土地的比例明显处于历史高位。总的来说，105块土地的总成交价为3288.2亿元，其中52块被国有企业收购，总成交价达到1785.8亿元，分别占54%左右。此外，在105个总价"地王"中，有89个案例是由上市公司获得的，总金额为2760亿元。

中央政府将如何对待流行城市中的“土地国王”？欧阳杰说,“土地王”的出现主要是由货币政策因素以及大城市边界的控制和建设用地的增加所推动的。然而，中央政府担心房价快速上涨造成的泡沫，调控房价上涨的责任在于地方政府。中央政府已经明确发出信号:适度增加大城市的土地供应。因此，问题的关键在于地方政府是否实施了对房价过度上涨导致的泡沫风险的控制，增加住宅用地的供给。中央委员会将监督地方政府控制房价和地价的过度上涨，并要求热点城市进行调控。

陈胜认为，中央政府将让地方政府密切关注热门城市土地价格推高房价的现象，并将出台一些稳定房价的措施。

欧阳杰表示，土地价格的涨跌取决于几个因素:第一，土地稀缺，一线城市和热点二线城市的住房用地供需严重失衡，没有改善的意愿或迹象。土地供应计划没有增加，供应信息也没有透明度。房地产企业抢购土地的心态仍在加剧。第二，这些城市的人口流入不会得到缓解。虽然一些城市采用了评估无人口增长指标的做法，但城市化之路还在新市民的脚下，评估指标扭曲的统计数据并不能真正改变超大城市的世界趋势和超大城市不断增长的人口。第三，随着美联储加息预期的到来，它可能会加剧资金的宽松，进而对冲资产价格下跌的预期。

欧阳杰说，这些热点城市提高了购房门槛，因为需求已经提前透支，房价上涨过快；限购和限贷政策抑制了需求，短期内需求有所下降，市场成交量略有下降，但这并不意味着需求会消失并在未来反弹。上海“3·25新政”后的4月份，上海售出833套别墅，高于去年的684套。

陈胜认为，一、二线城市的地价在未来将回归理性。一系列稳定未来土地预期的计划是稳定土地价格的关键。