楼市分化倾向进一步加剧 因城施策才能有效调控楼市

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如今，房地产市场错综复杂，房地产市场的分化趋势进一步加剧。一些一线和二线城市的飙升不能被解释为市场的全面复苏。在这种背景下，只有真正坚持城市政策，才能有的放矢，使调控收到实效。在严重积压的地区，主要工作是积极减少库存；对于少数房价飙升、销售火爆的一线和二线城市来说，他们必须坚持住宅的住宅属性，防止房价过快上涨

在年底和年初判断和关注房地产领域时，许多专业人士认为他们主要关注两个关键词，一个是“复苏”，另一个是“分化”。这种恢复主要体现在销售价格的恢复上，而差异化则体现在价格、销售、库存等诸多方面。总之，如果我们用一个词来反映房地产市场的特点，那就是“复杂”。

长期以来，一些业内人士认为房价上涨是房地产市场繁荣的标志；相反，当房价下跌时，房地产市场被认为是萧条的。这种判断过于简单。

根据国家统计局发布的数据，2015年12月，全国70个大中城市新建商品房平均同比增长7.7%，比上个月高出1.2个百分点。然而，在涨价已基本消除的基础上，大多数城市的房价仍同比下降。通过进一步分析70个城市的具体数据，可以发现综合平均增长率的提高主要是由北京、深圳等几个城市带动的。与此同时，应该指出，投资、建设和土地收购以及销售领域的长期形势出现了一些新的迹象。2015年，在几个具有领先意义的关键指标中，房地产开发投资逐月呈下降趋势，全年投资总额降至1%的新低；新增住房建筑面积也呈下降趋势，全年下降14%；房地产企业征地面积全年下降31.7%。去年底，商品房销售面积达到71853万平方米，比上年末增加9684万平方米。

上述数据意味着什么？首先，房地产市场的分化趋势进一步加剧，一些一线和二线城市的飙升不能解释为市场整体复苏；二是调控措施，主要包括降息、RRR降息、改变抵押贷款政策、取消限购和贷款限制等。的确，随着支付能力的提高，需求有所增加，但房地产市场整体上还没有恢复。在这种情况下，只有真正按照城市的政策，监管才能有效。

在严重积压的地区，主要任务是积极减少库存。为了实现这个目标，这是鼓励开发商降低价格的一个起点。降低房价取决于开发商的理解和政府的激励。开发商和地方政府应该明白，如果房价长期偏离价值，房价与收入之比长期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期或部分的。然而，面对中国地大物博、人口众多、城市化进程尚未完成、大多数人的收入还没有达到平均水平的现实，即使存在一定程度的房地产泡沫，也远非每个人的理想住房。鼓励开发商降价，让价格回归价值，这将创造更多的支付能力需求，让房地产真正脱困，让开发商真正摆脱困境。

即使在三线和四线城市，库存和积压也是不同的。因此，通过人口普查或专项调查，我们应该了解现有住房存量和在建数量，比较人口规模、结构、住房状况、收入水平和城市容量，判断和分析剩余程度，制定切实可行的去库存计划。如果降价仍不能有效消化库存，我们可以参照相关政策，将部分商品房改为廉租房出售。这将有助于改善中低收入家庭或个人在“去库存化”过程中的生活环境，也有助于企业走出困境。当然，应该仔细调查具体细节，并考虑各方的利益。

对于一些一二线城市来说，房价在飙升，销售在繁荣，我们必须坚持住宅物业的住房，以防止房价上涨过快。如果投资行为继续推高房价，不可避免地会增加房价偏离价值的程度，这不仅会使更多中低收入人群看不起住房，还会加剧房地产市场的泡沫程度，增加潜在风险。因此，这些城市应该继续执行目前的限购和贷款措施，那些放松了措施的城市应该及时恢复，不能因为小的收益而失去短期增长。值得注意的是，即使在这些城市，如果我们坚持以前的调控原则，甚至适度降低房价，我们将释放更多的潜在需求，满足更多的迫切和不断改善的需求，提高更多中低收入人群的生活质量。(作者:潘坤)