上海富豪狙击10万元+天价豪宅 最贵成交单价近27万

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北京和上海的豪宅成交量飙升！根据同一政策咨询研究部门的数据，2015年上海共有597套单价为10万元/平方米的高价豪宅售出，而2014年，高价豪宅售出144套，同比增长3.1倍。

同一政策咨询公司的负责人张宏伟表示，2015年，上海售出了5套高价豪宅，其中最贵公寓的平均价格高达269，178元/平方米；还有一套总价为2.4亿元的独栋豪宅。张宏伟表示，这些豪宅的买家包括从股市获利的投资者、富二代和海归。

豪宅单价

近27万元/平方米

2015年底，当北京豪宅市场最贵的单价超过20万元/平方米的水平线时，事实上，上海豪宅的成交价格也在2015年达到新高。据张宏伟介绍，2015年11月18日，上海汤臣一品项目以平均每平方米269，178元的成交价格售出了一套豪宅。

回顾上海近年来高价豪宅的市场交易，同一个政策咨询研究部门的数据显示，2010年至2014年的五年间，上海售出了602套单价超过10万元/平方米的豪宅，其中别墅豪宅168套。其中，分别有78套、119套、149套、112套和144套高价豪宅成交，平均5年内每年售出约120套。仅在2015年，上海就售出了597套单价超过10万元/平方米的豪宅，大大超过了近五年来120套的年均水平。

从2015年上海高档豪华住宅市场的表现来看，达到了前一年同期高档住宅交易总量的新高，也超过了2011年至2014年四年间的高档住宅交易总量。这种流行可以说是“光明与盲目”。相比之下，截至2015年12月31日，上海市商品房交易面积为1500万平方米，同比增长55%，平均交易价格为32174元/平方米，同比增长18%。

值得注意的是，以2015年上海高价豪宅的具体项目为例，有多达16个项目的交易量超过(包括)10套。其中，汤臣一品大厦改变了以往“低调”的局面，在2015年卖出了5套高价豪宅。除了上述上海最贵的豪宅外，2015年6月19日还售出了总价为2.4亿元的豪宅，成为上海的成交总价。此外，2015年，虹桥上嘉园还售出了一套平均价格为207，186元/平方米的独栋别墅，成为上海别墅均价最高的天价豪宅项目。

张宏伟表示，从高档豪华住宅市场转红的原因来看，预售许可证管制的放开、330新政等优惠政策、股票市场的盈利资金向房地产市场转移、富裕阶层频繁入市、部分富二代和海归投资高档住宅市场成为2015年高档豪华住宅市场表现“亮点和盲点”的主要因素。张宏伟表示，在2013年至2015年的三年中，单陆家嘴(市场600663，BUY)滨江的交易量就占了全市交易量的14.7%，而在2013年、2014年和2015年，仅陆家嘴滨江一个板块就分别卖出了49套、27套和49套高价豪宅，占全市交易量的比例。由此可见，保持和提升陆家嘴市中心价值的区位优势和滨江资源受到区内外投资者、富人和海归等富裕阶层的青睐，促使区内交易量大幅增加，成为最受认可的首选板块。

土地国王催生了更高价格的豪宅

对于出售高价豪宅的现象，张宏伟分析说，除了市中心地块稀缺外，上海房价王的出现也是促使高价豪宅市场走强的原因之一。

据记者了解，2014年7月9日，莫砺锋控股的注册公司东方电力有限公司以5.77亿元的价格获得了黄浦区五里桥街104号小区39/1的地块。该地块的底价为59，859元/平方米，不含经济适用房的底价为85，513元/平方米，创下了之前“单价王”73，099元/平方米的新纪录；2014年底，格力地产(报价:600185，购买)和三翔地产分别在前滩获得了上海房价的“地王”，6.6万元/平方米的底价成为加强周边豪华住宅项目的基础。

“因为黄埔五里桥街104栋39/1地块的底价已经达到85513元/平方米，前滩地块的底价已经达到66000元/平方米。对于周边板块而言，如黄浦滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个高档豪华住宅市场都将受到土地成本上涨的影响，这些板块的高档豪华住宅价格肯定会走强。”张宏伟这么说。

更重要的是，上海聚集了一大批高端人才和富人，豪宅的“接班人”也比较集中。

2014年9月12日，胡润研究院发布了《2014年中国高净值人群医疗保健白皮书》，预测未来三年中国资产在1亿元以上的富人可能达到7.3万人，百万富翁可能达到121万人。富人数量的增加主要是由于国内生产总值和房价的上涨。从地域分布来看，定居北京的百万富翁人数比去年增加了8000人，达到19.2万人，亿万富翁人数比去年增加了600人，达到1.13万人，居全国首位；广东有18万名百万富翁和1万名亿万富翁，排名第二；上海有15.9万名百万富翁和9100名亿万富翁，排名第三；浙江有13.3万名百万富翁和7800名亿万富翁，排名第四。这四个省市共有66.4万名百万富翁，占全国的61%。

张宏伟表示，从以上数据可以看出，正是因为这些富人的频繁出现，一些资金从全国各地流向了上海最尊贵、最高档的顶级豪宅，而上海未来的高价豪宅项目的前景是可以预期的，空房仍然有很大的市场需求和附加值。

然而，业内另一位人士认为，上海楼市的“限购”政策实际上是将大量高端需求拒之门外，也就是说，一旦“限购”政策在未来放开，这些高价豪宅投资者将获得大量投资收益，因此年底出现了“逢低买入”购买高价豪宅的现象。