凯德2014年净利润增长四成 业绩飘红后的商业隐忧

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告别2014年。在中国经济放缓和深化改革的背景下，房地产调控会彻底退出吗？持续降息和RRR降息会带来光明的未来吗？在2000亿的时代，万科的销售不再是王，房地产(报价000736，咨询)不再是多元化和转型的唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业来引领行业，需要更多的继承和创新。

2015年3月25日至27日，中国房地产业精英再次齐聚广州，询问“2015年度观点论坛”。在这里，我们继续盘点2014年中国房地产行业最具代表性企业的业绩，连续第六年推出“中国房地产百强榜”。让我们从四面八方、全方位审视中国房地产企业集团，推出以下“中国房地产卓越100”专题报道。

星岛退市，“中国黑帮”上台……凯德的2014年并不平静。围绕“一个资本”的一系列改革似乎给这家来自新加坡的上市公司带来了良好的业绩。

农历新年前夕，凯德置地披露了其关于SGX的年度“成绩单”。数据显示，凯德置地集团2014年净利润增长38.2%，达到11.61亿新加坡元，营业额增长11.8%，达到39.25亿新加坡元。

当凯德置地宣布其业绩时，其股价也上涨了1.11%，收于3.63新元，为2013年5月23日以来的最高水平。

然而，凯德成就的“红色”并不能完全反映他目前的状态。无论是从星岛退市还是从“中钢”退市，凯德置地去年进行的一系列调整无疑反映了这一被视为“轻资产”的样板企业在某些方面的继承性不强。

第四季度贡献很大

事实上，凯德置地去年的业绩增长与其第四季度的贡献密切相关。根据CapitaLand的公告，其2014年第四季度净利润同比增长187%，从2013年第四季度的1.43亿新加坡元增至4.09亿新加坡元，单季度贡献率为35%。

同时，其第四季度的营业额增长了67.2%，达到15.2亿新元。在这方面，凯德置地表示，这主要是由于集团在过去一个季度剥离了新加坡裕廊湖区西城大厦。

据视点房地产新媒体报道，早在2014年1月3日，凯德置地集团、凯德置地商业和凯德置地新加坡信托管理公司联合宣布，由定邦房地产私人有限公司和刘景发(新加坡)有限公司组成的财团将以约5.79亿新加坡元收购其在新加坡的西城大厦的期权。

这笔交易也是去年新加坡第三大房地产交易。数据显示，西城大厦位于句容商业区，是西城综合办公楼的一部分，该办公楼还包括西城购物中心。该建筑为办公楼，总建筑面积为20层，净销售面积为305，000平方英尺。然而，当时西城大厦仍在建设中，建设项目预计于2014年底竣工。

此外，凯德置地还指出，集团营业额的增长还来自新加坡当地商场、服务公寓和其他开发项目的收入。目前，凯德置地集团管理的房地产资产已达706亿新元，未来几年将新增50个项目，总价值约350亿新元。

2014年，当改革大规模实施时，凯德置地也非常谨慎。全年计提减值准备1.61亿新加坡元，以应对政策带来的主要不利因素，其中资本和新加坡计提减值准备7740万元。

在谈到未来发展时，凯德置地集团总裁兼首席执行官林在业绩发布会上指出，凯德置地未来的重点将是开发综合项目、住宅、写字楼、商场和服务公寓。除了中国和新加坡，凯德置地还将在越南、印度尼西亚和马来西亚拓展业务。

资本和公司业务的隐忧

事实上，在中国，凯德置地对这个行业的第一个直觉反应仍然是商业地产。特别是在商业地产增长的最初几年，由CapitaLand发起的“金融+地产”模式已经成为大多数商业地产开发商学习的模式。

然而，当外界提到CapitaLand时，正是这种商业模式被许多企业视为一种标准，并在他们的脑海中回荡。至于凯德置地的商业产品，他们的认知度远不及“万达广场”和“万象城”，形象也不及太古和恒隆广场。

“CapitaLand本质上是一种基金投资——回报率是每个人的祸根，只要能达到回报率，其他一切都可以牺牲掉。凯德兰德的购物中心并不漂亮，档次一般，地段一般，利润中等。”一些内部人士指出。

三一资本董事总经理刘小兰在接受视点房地产新媒体采访时也强调，凯德商业地产的起点不同于其他开发商。凯德将非常尊重投资需求，根据投资需求制定租金要求，并注重运营中的租金回报，这符合商业地产投资的实际。

不过，她强调，虽然凯德置地多年来积累的运营体系已经比较完善，但项目的具体运营效果取决于人们的执行力和不同的城市。

“此外，这还取决于凯德置地在中国登陆后的表现，以及当其发展过快时，人才能否跟上并适应自己的系统。就运营而言，CapitaLand自身的理念和系统非常好，但每个项目都将是个性化和差异化的。”刘小兰补充道。

然而，当中国商业地产的发展逐渐进入成熟阶段时，商业项目已经远远不仅仅是承担购物场所的角色，项目的体验也日益凸显，围绕它的商业规划设计已经成为CapitaLand的“软肋”。

从国内市场来看，凯德在这里不可避免地处于劣势。以华润为例。与凯德置地进行基金投资的本质不同，华润的本质是做生意。因此，它总是煞费苦心地研究移动路线，购物中心设计得很漂亮。同时，投资也注重品牌和形象。

在这种已经成为大势所趋的形势下，凯德置地的竞争力无疑会受到一定程度的影响，尤其是在商场人流已经成为凯德置地第二大铁指标的前提下。

然而，凭借其独特的基金模式，凯德置地已成为仅次于万达的中国购物中心最多的公司。根据凯德置地官方网站的数据，凯德置地已在中国37个城市开设了62家购物中心，总资产价值为796亿元。