业内人士评佳兆业危机：郭英成这次脱身难度很大

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导言:

从未完成的拆除工程中崛起，展现了查普曼的冒险性格；在生活与生活的危机中，深圳房地产的政企关系仍在恶化。

正文_记者谢思珍编辑_吴金勇

凯撒(01636.hk)危机仍在发酵。

早在2014年10月，随着深圳市政法委书记姜祖玉被带走接受调查，公众的目光很快转向了凯撒董事局主席郭英成，他曾多次与姜祖玉一起出现在公众面前，并因旧城改造而闻名。

与创作的相比，郭氏家族堪称第二代房地产引领者。郭英成刚满50岁。20年前，他和哥哥一起创建了凯撒，最初是一栋未完工的建筑。2005年，被誉为中国第一座未竟建筑的广州中城广场，最终被凯撒旗下的广州金茂房地产开发有限公司夺得。当时，郭英成以郭成的名义经营。在他接手之前，他的几个潮汕老乡联手用非法手段筹集资金，没能吃到小博大的“中城广场”，最后锒铛入狱。

潮州商人以敢于冒险、拥抱团体和积极进取著称。一些房地产行业的老手认为，他们更有可能形成情感和利益的双重共同体。

自那以后，凯撒因其在改革旧体制和实现不良资产潜在价值方面的丰富经验而闻名。未完工建筑物的翻新涉及许多债务纠纷。然而，旧城改造很容易因拆迁问题而无限期推迟开发周期。诸城市府总裁齐世方在接受《中国企业家》采访时表示，敢于接手这两类项目的企业不仅要善于处理各方面复杂的关系，还需要地方政府的大力支持。

凯撒于2009年在香港成功上市。在上市前后不到四年的时间里，其土地储备从2007年的308万平方米飙升至2000万平方米。其中，辽宁5.1线城市和珠江三角洲地区成为重点布局城市。

大布局的营口、葫芦岛等5.1线城市有很大程度的政策炒作。珠江三角洲是它的发源地。一个值得注意的巧合是，凯撒快速扩张的三年正是蒋尊宇在深圳政治生涯蒸蒸日上的时期:2009年10月，蒋尊宇出任龙岗区委书记；2010年5月，他被提升为深圳市委常委，并兼任龙岗区书记。2010年后，凯撒从未在深圳购买过土地。

2011年，凯撒宣布公司有三个项目被列入深圳市政府公布的60个重大标志性项目，包括盐田三个古村落的搬迁改造项目(总建筑面积110万平方米)、佳兆业城市广场(总建筑面积130万平方米的宝鸡项目，位于华为科技城)和深圳凯撒环球中心(原鸿鸿项目)。

与和盛创展相比，凯撒可以成为一颗冉冉升起的新星，因为在获得土地的同时，它可以在经营和资本上齐头并进。在此期间，家族之外的职业经理人贡献良多。加入后，原领导下的谭里宁每年都在资本市场活动。通过不断发行高级票据、可转换债券、可转换贷款等金融工具，可以实现资金的期限错配，从而降低融资成本和风险。负责运营的资深人士陈赓先和新任掌门人金志刚的结合，使得凯撒的销售额在上市后的6年里增长了6倍。

然而，在过去的两年里，房地产市场一直神秘莫测。房地产开发商测试开发商的资本和能力，及时从四线城市的大规模圈地转向主流城市的回报。在齐世方看来，虽然凯撒强调高营业额，但受市场趋势的限制，其在四线城市的销售并不乐观。最终，凯撒的核心优势仍在深圳。2013年，深圳的销售额约占公司全国业绩的30%。

然而，凯撒，谁参与了江尊宇案，最终在其主战场上失败。经过一个多月的传言，11月28日，凯撒深圳假日广场等项目的部分房屋突然被深圳市规划和国土资源委员会(深圳市土地规划委员会)锁定。这一封锁在12月2日被短暂取消，但第二天又被重新实施。

12月3日，凯撒采取了一系列措施来应对危机。郭英成决定先将家族从公司中剥离出来，他辞去了执行董事兼董事会主席的职务；其兄弟郭英芝被调任为非执行董事。在股权层面，郭英成家族以每股2.898港元的价格将5.755亿股股份转让给该公司第二大股东人寿，并兑现16.68亿港元。嘉汉人寿董事长张军和郭英成都是潮州人，双方在项目层面有着深入的合作。

目前，中国人寿在凯撒的持股接近30%的红线，上市公司董事会中有两名成员。其中，叶丽丽和董事孙越被共同任命为联席主席。值得注意的是，截至2014年年中，凯撒仍有约20亿美元(相当于120多亿元人民币)的未偿优先票据。为此，特别指定资本市场上的优秀舞者谭里宁为其代表。

与之前敏捷间接参与的华润松林案相比，郭英成直接参与的是江尊宇的腐败案，很难脱身。一位不愿透露姓名的资深房地产人士告诉《中国企业家》。此时，郭英成的做法是尽量减少上市公司的损失。上述为凯撒提供猎头服务的人士认为，凯撒资深人士陈赓先辞职后，无论从能力还是资历来看，现任董事会成员都没有资格在危急时刻发号施令。这时，人寿保险公司作为第二大股东接管了凯撒，一方面是因为查普曼之间的友谊，另一方面是因为双方都是利益共同体。

截至2014年上半年，凯撒的每股净资产为3.61港元。然而，受负面消息的影响，凯撒的股价一路下跌，仅在几天内就跌破了每股净资产。这时，人寿保险接管了，作为支持市场的股东，这是一笔好交易。

但是一切都准备好了，东风遇到了麻烦。郭氏家族在资本市场变现16亿港元，显然未能让危机消退。截至12月21日，凯撒宣布公司锁定的预售项目有深圳凯撒大鹏假日广场、深圳凯撒月峰花园、深圳凯撒中央广场(又名深圳凯萨城市广场)和山海美玉花园(又名深圳凯撒前海广场)。以上四个项目总建筑面积为142.95万平方米，其中锁定面积为21.79万平方米。

我们已经基本完成了全年的销售任务，有限的总建筑面积也不算太大，所以对公司2014年的影响并不显著。凯撒相关人士回复中国企业家。我们也想知道有关部门的态度和声明，但至今没有得到答复。

相关部门仍在给郭家施加压力。凯撒在公告中指出，该公司在深圳的八处房产总建筑面积为182万平方米，今后需要政府进行的常规许可、审批、登记和备案申请将不会被中国有关部门接受。这意味着凯撒在深圳的预售、在建工程和控股将被无限期推迟。但是，土地使用权包括深圳盐田项目和深圳金沙湾酒店，不得转让和抵押。此外，凯撒集团(深圳)有限公司和金盛工程管理咨询(深圳)有限公司被限制股权转让。

此外，凯撒深圳于2014年12月8日申请换发的国家一级资质证书也被暂停。凯撒将无法获得需要一级国家资质证书的土地或项目。

从项目到融资，再到开发资质的全面限制，这种雷霆万钧的手段更多的是为了迫使郭家配合调查。上述房地产行业资深人士表示。在他看来，本届政府决心打击腐败，但它不同于以往处理官员和商人卷入的案件。不再像德隆公司或黄光裕公司那样，整个公司被牵连和摧毁，或者老板本人被投入监狱。据此人介绍，这群商人在支付了一定的价格后，往往会再次出现在商场里。更深层次的变化是在心理层面和价值层面。

至于郭氏家族的命运，很多《中国企业家》接触过的人都表示他们不够乐观。而凯撒的命运，在原职业经理人团队和生命人寿派驻董事的共同作用下，会发生什么呢？

此前，市场猜测凯撒可能借助人寿保险转向老年房地产，但上述人士表示，公司未来发展战略没有变化。

现在一切正常。上述凯撒人告诉本杂志。然而，相关部门对该公司采取的行动，即使是在其中，也是令人惊讶的严重，但管理层并没有对所有这些行动给予任何特别的指示或行动。