王健林的野心：万达四次转型 纵横各界“大满贯”

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1月17日，在万达集团2014年年会上，万达集团董事长王健林不仅宣布了各项业绩，还发出了万达第四次转型的信号。此次转型的主要内容是转向服务型企业，包括万达集团和万达商业地产的转型。

王健林表示，与前三次转型相比，第四次转型更加广泛和强大，是一次全新的转型升级，代表了万达未来的发展方向。胡雯摘录自王健林在万达集团2014年年度会议上的讲话，补充了万达集团前三次转型的原因和结果。

第一个转变:从地方到国家

1993年离开大连后，万达从一家本土企业转型为一家国有企业，突破了地域限制，为大企业规模奠定了基础

通过这一转型，万达实现了从一家地区性公司向一家全国性公司的转型。

王健林意识到，这种转型的结果是从一个地区品牌变成一个国家品牌，从几十亿个公司变成几十亿个公司。此外，这种连锁经营给企业文化带来的变化是不可估量的。你如何管理一家公司？很简单。你如何管理一个在几十个城市有几十人和100多人的公司？当时，互联网没有像现在这样发达，信息手段如此发达，给我们的控制带来了很大的困难。

第二次转型:从住宅到商业地产

自2000年以来，万达已经从住宅地产转型为商业地产，这一转型更新了万达的商业模式。

王健林回忆说，转型过程非常艰难。万达被指控了222次，在沈阳开店的运作受挫，多次被拆除重建，耗资超过9亿元。

但是第二次转变是成功的。王健林预测，按照万达目前的增长速度，如果不增加，也就是说，如果保持不变的速度，以每年500万平方米的速度建成，万达在2020年很可能达到5.5亿平方米以上，排名世界前四。

第三次转型:进入文化旅游产业

2006年以来，万达大规模进入文化旅游业，使万达从单一的房地产企业发展成为一个综合性的企业集团。文化旅游已成为万达新的支柱产业，其成果详见下文文化产业收入部分。

对于转型的原因，王健林说，“我们看到了什么现象？你看，我们已经分析了近10个国家的历史。美国、英国、法国等。像这些发达国家一样，房地产业的成熟期基本上是

在50年里，这是一个大规模的发展，供应短缺，供求双方都在逐渐萎缩。仍然有工业，但是当规模下降时，工业人员下降，这基本上是半个世纪，5年或60年更好，比40年更差。这是一条规则。"

王健林判断:中国的房地产市场是20年，快速增长的时期大约是10年，它可能仍然保持这样一个均衡的发展阶段在一个恒定的速度。据估计，15到20年后，到这个时候，城市化进程基本完成，中国的工业化也基本完成。在这个时候，房地产市场将下降到一定的规模，并大大下降。

第四次转型:国际化、服务业和轻资产

这种转变对万达来说更为重要。在中国经济发展新常态下，轻资产模式更符合国家注重内需的战略，将更受地方政府和合作企业的欢迎。

-第四个改造计划

1.万达集团转型

国际化:从中国企业到跨国企业

万达宣布了到2020年的发展目标，资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界级的跨国企业。同时，确定了两个转型目标。首先，2020年，集团服务业收入和净利润占65%以上，房地产销售和净利润占不到35%；第二，海外收入占20%以上。

服务业:从房地产企业到服务企业

万达的房地产业未来应实施新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业和电子商务三大产业。到2020年，将形成商业、文化旅游、金融和电子商务四大板块，转型升级将全面实现。

2.万达商业地产转型

轻资产:推动“轻资产”模式

过去，万达成功地依靠城市综合体，通过房地产销售的现金流投资万达广场，这是一种重资产模式。

“轻资产”模式是指万达广场的设计、建设、投资、运营、信息系统和电子商务全部由万达完成，使用万达品牌，但所有投资都由他人完成，资产归投资者所有。这种模式没有房地产销售，是一种准金融投资行为。万达和投资者分成净租金收入。无论是房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都很小。万达的目标是逐年提高租金净利润的比例。

万达集团2014年主要业务数据

1月17日，万达集团还发布了万达2014年业绩。

企业资产达到5341亿元，同比增长34.5%；收入2424.8亿元，完成年度计划的101%，同比增长30%；连续九年保持30%以上的增长速度，企业净利润也大幅增长。

万达商业地产合同销售收入为1601.5亿元，实现目标100.1%，同比增长26.8%；其中，租金支付110.8亿元，同比增长32.7%，租金支付完成率100%，继续保持全球领先水平；累计持有房产面积2157万平方米，同比增长32.0%。

文化集团收入341.4亿元，占年度计划的108.9%，同比增长32.3%。

万达百货开设24家新店，共99家店铺，收入256亿元，完成计划的101.6%，同比增长65.3%，超过年度利润目标。

2014年，万达文化旅游产业收入增速超过房地产收入增速，文化旅游各业务板块表现突出。

12月20日开业的武汉韩秀和电影公园两大文化产业项目的门票在半年内基本售罄；万达旅游收入达到75.1亿元，仅一年时间就位居全国行业前列，为万达文化旅游项目输送了大量旅客；万达影视作品频繁，收入4.3亿元，完成了121%的计划