房企债务违约或现连锁反应 谁是下个佳兆业

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在一系列负面消息，如家庭成员辞职、房屋关闭和合伙人退出后，凯撒最近爆发了债务违约危机。业内人士表示，房价下跌时，房地产企业的融资成本过高，随时可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。凯撒的债务事件可能不会是一个例子。未来很有可能会有一些企业步凯撒的后尘，这将影响市场对国内债券的信心。届时，内地房地产企业的融资环境可能会变得更加严峻。

凯撒成了“黑天鹅”

1月12日晚，凯撒向外界发布了一条生存信息:汇丰银行对其豁免债务违约。

然而，违约毕竟已经成为现实。

1月8日，一张总额为5亿美元、利率为10.25%的2020年票据将在日本支付半年利息，约为2300万美元。凯撒说那天没有偿还。由于未能按期偿还美元债务，凯撒成为首个拖欠美元债务的内地房地产企业。根据专家分析，高息票据金额高、无担保、期限长、使用不受控制，一旦违约，很容易引发立即结算。

信用评级有限公司评级业务部马小明认为，凯撒债券违约在一定程度上引发了债券市场的一些担忧和相关反应，导致与内地其他房地产企业相关的美元债券收益率大幅上升。同时，如果凯撒随后触发交叉违约条款，将进一步提高房地产企业的海外融资成本。

事实上，凯撒的违约已经显现为行业“黑天鹅”事件的影响。根据以往的经验，1月份是国内企业发债的高峰期。最近，许多内地开发商表示，他们正在考虑“推迟”发行债券。预计春节前不会有很多房企发行债券。

德意志银行明确表示，凯撒的债务违约导致市场对非国有开发商的股票和债券市场感到担忧，或者影响了该行业未来3-6个月的融资状况。

然而，利丰金融服务集团品牌市场合作部主任谭家龙表示，房地产企业融资杠杆高的行业特点突出，因此房地产企业的地方债务违约是市场清算的正常表现，但这并不意味着房地产企业的融资成本将普遍上升。

住房企业的生活环境发生了逆转

"环境变化是住宅企业面临债务危机的重要原因."中国社会科学院金融研究所研究员易宪容分析说，目前国内住宅企业正面临来自多个方面的攻击。首先，美元大幅收紧，海外融资成本上升。第二，房地产市场的周期性调整，国内金融机构向住房企业承包贷款。同时，影子银行使企业的融资成本过高，也可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。

易宪容表示，这一事件可能是国内房地产市场的普遍现象。随着房地产市场周期性调整向深度和广度发展，国内房地产企业的各种债务风险可能会暴露出来。事实上，这也是政府在去年10月突然推出新的按揭政策和减息的目的。

对此，谈到嘉龙的分析，房地产企业违约的主要原因是融资杠杆过高，导致企业负债率过高。高杠杆融资将扩大经济上升周期的收益，而经济将进入稳定期甚至衰退期，这将导致现金流紧张，这是一些房地产企业债务违约的根本原因。未来，销售能力差、付款慢、负债高的企业压力会更大。

福建房企的高负债是有关联的

业内人士预计，凯撒违约将只是冰山一角。其中，高负债率也是企业面临违约风险的重要原因。

据嘉里研究中心的一份研究报告显示，去年第三季度，房地产行业的净负债率稳定在100%的高水平，而不同规模的房企存在显著差异。总体而言，大型住宅企业负债率和债务结构全面优化，但中型住宅企业负债率持续恶化，小型住宅企业净负债率徘徊在较高水平。

截至去年第三季度末，万科、保利地产、招商局和金地的净负债率处于62%的低水平，而万科的净负债率仅为26.2%。相比之下，中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房地产企业的净负债率为137%，比上个月上升3个百分点，接近高警戒线；120家小型住房企业的净负债率为109%，比上个月略微上升1个百分点。

近年来，福建省两大房地产企业的净负债率分别高达546%和454%，两者均比上个月增长了约70个百分点，比上年增长了约300个百分点。

以其中一家为例，由于该企业在征地方面的巨额投资和快速扩张，其资本负债率一直是业内关注的焦点。去年，当收入和净利润增长放缓时，公司的借款增加了。去年第三季度末，短期贷款为64.66亿元，长期贷款高达253.8亿元，其中短期贷款较上半年的71.87亿元有所下降，但长期贷款较上半年的249亿元增加了4.8亿元。

据业内人士分析，该公司去年逆势拿地，高价土地数量相当大，这是其负债率不变的一个重要原因。同时，公司开发了相当多的高端楼盘，这受到市场低迷的限制，也影响了其支付速度。随着债务偿还期的到来，公司未来将面临越来越多的违约风险。

恒升可能成为下一个凯撒产业

谁将是下一个面临债务违约的房地产企业正在成为新一轮的房地产市场投机。

近日，饱受负面消息困扰的恒盛地产有望成为下一个凯撒产业。目前，恒盛地产的很多项目都涉及到很多诉讼，很多私人借款人和几个信托公司都有牵连，违约风险越来越大。

数据显示，恒盛地产的海外债券正在变成垃圾债券。其2018年到期的一种债券已经连续四个月下跌，现在已跌至每美元68美分的面值。违约风险正在累积。国际投资者一直对恒盛地产的基本面深感担忧。

这家曾经上海著名的民营房地产企业于2009年与恒大、龙湖同时上市，年销售额从上市初期的67亿元飙升至133亿元，年最高利润达到36亿元。然而，自2012年以来，其势头急剧逆转，截至2014年年中，该公司仅售出19亿元人民币，并开始亏损，半年亏损高达2.21亿元人民币。有迹象表明，复杂的资本运作和关联交易正在摧毁这家公司。

业内人士表示，房地产业是一个资本密集型行业，发展周期长，资金投入大。但是，企业一般自有资金投入较少，现金流状况受项目建设和销售进度影响较大，主要依靠外部资金和销售回报进行滚动运营。一旦房地产企业遇到不可控制的突发事件，项目销售回报将会受到一定程度的阻碍，运营资金链也将面临巨大的考验。同时，清晰的股权结构、明确的责任和利益是企业顺利运营的基石。过于复杂的运作模式，无论是人员还是项目都有问题，都会导致整个企业生态系统的恶化，甚至企业信用状况的危机。

根据嘉龙的分析，政府已经明确支持房企采用各种金融工具来改善房地产信贷供应，稳定房地产需求。为避免债务风险集聚，有必要通过债券、基金等金融工具和产品筹集社会资金，促进房地产业发展，有效合理地向社会分散房地产所蕴含的金融风险，使风险和收益的定价更加合理，防范系统性金融风险。