王石苏鑫等大佬组了个局 教你未来房产怎么玩！

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房地产市场仍然是大家关注的焦点。

今年，各地的楼市都疯了。到什么程度？政府很害怕。1930年新政后，为了给房地产市场降温，20多个城市政府相继出台了略有不同的限制贷款和购房的政策。房地产突然觉得窒息，好像它是错的。

总的来说，房地产热已经过去，天气越来越冷，新年即将来临。现在是我们仔细思考的时候了。

12月3日晚，《财新夜话》讨论了楼市调控和掘金的热门话题。万科董事会主席王石、高盛中国副董事长哈纪明、新泰资本创始合伙人彭钢、高河资本董事长苏欣、阳光100董事长易晓迪出席会议，讨论房地产未来发展和转型。

王石应该说，在中国的房地产行业，“他说第二，没有人说第一”。包、万之争后，关于的消息很少。在这次峰会上，王石还回避了“土豪、地精、野蛮人”的话题以及他过去一年的个人工作和生活，并对未来房地产做出了三大预测。

未来中国的房地产市场仍然非常巨大

十年前，2006年，万科预测，未来十年，世界十大房地产开发商中有五家将是中国人。也就是说，2016年中国将占据五个席位。当时，大多数人都不相信。现在，中国占据了八个位置。也就是说，十年前，万科的预测是保守的。这是什么意思？

“是巨大的中国市场。十年前，我们预测中国将成为最大的市场，但我们没想到它会这么大。因此，我仍然无法想象未来的市场会有多大。”在财新峰会上，王石再次预测了未来十年房地产业的发展。

为了有利于调控，必须改变土地财政模式

王石认为，目前的房价过高，与居民收入严重不一致，这是不健康和危险的。

“从过去、现在和将来看，根据中国的实际国情，它既不是完全的市场经济，也不是计划经济。因此，在政策导向非常明显的情况下，我一直赞成在房地产疯狂上涨的情况下进行调控。”

王石表示，中国目前的土地融资模式需要改变。深圳的土地收入曾经占其财政收入的40%，但现在只占3%。当他来的时候，这是一个成熟的城市，一个健康发展的城市。

未来的开发者会继续变得庞大和完整吗？最好找到合适的位置，走专业化的道路

现在，开发商基本上开始竞标土地收购、规划、建设、销售和物业管理。王石认为，开发商的大而全的模式终将过去。在未来，开发商应该找到自己的位置，无论是开发或所有权或承包商？他表示，万科的战略仍然是住宅产业化和绿色建筑。万科自身的定位是总承包商，可以出口住宅产业化产品。

此外，王石还分享了他对未来房地产行业健康发展的展望和期望。例如，空.的城市土地利用效率仍然很大“如果北京能达到香港土地利用效率的50%，那么北京就能容纳1亿人口。”

高河资本董事长苏欣专注于商业地产的投资和运营。他从资本的角度分析了本轮调控，并分享了商业地产投资的经验。

城市更新打开了国内万亿市场

苏欣在峰会上表示:“目前，传统的房地产市场遇到了天花板，而新的住房市场空一、二线城市的房间已经变得越来越小，并已不同程度地进入了存量房时代。”在新时代背景下，无论是市场还是政府，对办公、消费和居住环境都有了新的要求，城市更新成为房地产投资的又一热点行业。

以存量商业地产为例，市场需求总是在变化。在互联网时代，办公环境要求开放性、交流性、多样性和整合性。如今，核心区域已经不能满足它，只有通过不断的更新才能更好地实现它的价值。与此同时，近年来，北京、深圳等一线城市的政府也出台了越来越多的“城市更新”计划。例如，上海市规划局设立了“城市更新办公室”。

监管的本质是让房子回归其住宅属性

苏欣举了一个例子:中国四个一线城市的房地产总价值现在占美国的70%。在他看来，房地产是否存在泡沫一目了然。

传统的发展模式——“高利润、高杠杆、高周期”和三高模式，政策和市场一个接一个地泼冷水——高地价和资金紧张都受到政策的调控，这显然是无法持续的。在苏欣看来，这一轮调控，除了建议通过信贷手段进行限制，增加首付和限制第二套投资外，还可以借鉴国际经验采用征税的方法，事实上，让房子回归其住宅物业。

房地产从制造业转向服务业，城市更新和资产证券化成为商业房地产去库存化的关键

在苏欣看来，房地产曾经是一个制造业，它依靠资源，特别是金钱和土地来获取利润。未来，房地产应该成为一种服务模式，依靠增加附加值来获取利润，具体工具是金融和互联网。

“通过与互联网的类比，我们可以看到这个行业将会发生多么大的变化。五年前，那是个人电脑时代。现在我们感受到了移动互联网的时代。同样，过去30年来，房地产一直是制造业，未来30年将成为服务业。业，成为一种服务模式。”

与此同时，他还表示，在这种情况下，房地产行业有许多新的机遇(重点是商业房地产)。首先是城市更新，这将是一个万亿美元的市场；第二是资产证券化。债务房地产投资信托基金和基于股票的资本市场债券是破解商业房地产股票的大趋势。同时，他认为房地产开发商应该更多地关注商业地产的本质——运营服务，并做好现金流，这样长期资本才会流入。

王石认为，苏欣对于未来是制造业称王，还是服务业胜出，略感乐观。在王石看来，中国的房地产制造业才刚刚起步。在过去，甚至现在，房地产仍然处于手工和低质量的阶段，未来仍有很大的改善。不过，苏欣也补充说，对于住宅房地产，制造业将会有相当大的发展，但对于商业房地产，运营服务和创新内容更为重要。

此外，哈表达了自己对房地产泡沫的看法。他认为中国一线城市的房地产价格是世界上最高的。相对于收入而言，这是一个泡沫，但这并不意味着它在短期内不会上升。新泰资本的创始合伙人彭钢表示，现在资本出海的技术含量会更高，最好有专业的指导，因为国际动荡非常复杂，比如英国的英国退出欧盟，特朗普的当选，以及最近意、奥、法三国选举的不确定性。

阳光100董事长易小弟直言不讳地表示，目前的开发商，除了大企业，恐怕都不是很好。在易小迪看来，如果中国开发商想要成熟，他们最终将从经营租金和房地产价值中获利。运营能力，尤其是长期提高租金的能力，可能是未来开发商的出路之一。

在美国人人必读的《房地产的繁荣与萧条》一书的封面上，有这样一句话:已经做的事以后还会做；已经做的事情以后还会再做。太阳底下没有什么新鲜事。

通过与一群有经验的行业前辈分享经验，最大的经验是从历史中吸取教训，时刻反思现状，时刻提醒自己要遵循规则和常识，时刻顺应潮流，这样行业才能健康持续发展，我们作为从业者才能真正受益。