贪图延迟纳税 产权丧失追悔莫及

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房地产所有权在生效前应依法登记。签署销售合同是不够的。但是，由于契税的延期缴纳，一些购房者忽视了物权法等相关规定，导致了产权的丧失。

情况

2014年3月，自然人张向商业市场开发商A公司购买3套商业用房。张与甲方签订了商品房买卖合同，但未办理过户手续。考虑到办理产权需要缴纳大量的契税，最好还是等一等，因为当地相关法律法规规定契税纳税义务发生的时间以产权登记为准，延迟办理产权不会导致滞纳金。2015年12月，甲公司被债权人乙公司申请拍卖其开发的部分产品以清偿因债务纠纷而产生的债务，其中包括张购买的三处房产，但张对此并不知情。2016年2月，法院裁定，甲方以相关房地产对乙方的欠款进行了补偿，乙方随法院裁定向税务部门申报契税，并到房地产登记部门办理了产权转让。

契税政策分析

1.契税缴纳期限的规定。只要契税在纳税期限内申报缴纳，就不会有滞纳金。《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生在纳税人签订土地房屋权属转移合同之日，或者纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质的证明之日。第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关申报纳税，并在契税征收机关批准的期限内缴纳税款。

在这种情况下，虽然契税的纳税义务发生在销售合同签订之日，但具体纳税期限以税务机关批准的期限为准。以江苏省为例，《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》(苏地税规[2015]3号)规定:“凡在我省行政区域内拥有土地和房屋所有权的单位和个人，应向土地和房屋所在地的地方税务机关提出申请。契税缴纳期限为纳税人依法办理“土地、房屋权属登记手续”之前，即至产权登记时止，契税缴纳期限的截止时间顺延。

2.你能在没有发票的情况下申报契税吗？《国家税务总局关于实施房地产税收综合管理若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕156号)规定，纳税人申请契税纳税申报时应提交房地产销售发票，否则税务机关不予受理。但是，自2015年9月25日起，《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)规定，如果土地和房屋的所有权根据人民法院和仲裁委员会的有效法律文件发生转移，纳税人无法取得房地产销售发票的，可以凭人民法院的原裁定及相关材料申请契税纳税申报，税务机关应当予以受理。

在这种情况下，经法院裁定，B公司可以在2015年9月25日后到税务部门申报缴纳契税。

物权法分析

b公司可以在缴纳契税后进行产权登记。张虽然先签了购房合同，但根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记并生效；未经登记，本公约将不生效，除非法律另有规定。”张未登记，无法取得产权。但是，值得一提的是，根据《物权法》第15条的规定，当事人之间关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；如果不进行产权登记，合同的效力不受影响。因此，虽然张不能取得该产权，但与甲方签订的合同的有效性不受影响。张灿要求解除合同，退还已付房价款和利息，赔偿损失，维护自己的合法权益。

作者:江苏省台州市地方税务局