杭州深陷“地王潮” 卖地溢价率53%创历史新高

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今年以来，杭州已成为“土地王潮”的激进分子，高地价、高单价、高总价的地块频频出现。根据易居研究院智库中心的统计，从2016年至今，杭州的土地销售收入接近700亿元，平均地价高达53%，创历史新高。

杭州又见土王了！6月13日，滨江集团(报价002244，购买)与平安地产组成的财团以3.95万元/平方米的底价赢得了杭州上城区的新地王。

据了解，公里外就是信达地产今年1月收购的南兴王迪地块，底价36700元/平方米。从表面上看，在底价差接近3000元/平方米的情况下，信达地产持有的老地王有可能被滨江集团和平安地产联合收购的新地王所解开，但竞争产品的竞争仍难以预见。

值得一提的是，今年以来，杭州已经成为“土地王潮”的激进分子，高地价、高单价、高总价的地段频频出现。据《证券日报》记者从易居研究院智库中心获得的统计数据，2016年至今，杭州土地销售收入接近700亿元，平均地价高达53%，创历史新高。

深深沉浸在“土地王潮”中

事实上，一个城市拥有土地国王并不罕见。虽然房地产市场是波动的，它不再是一个黄金时代，但仍有蓝海项目在红海。然而，当市场接受一线城市的面粉比面包更贵的事实时，令业内和业外人士都感到惊讶的是，土地价格超过了房价，甚至几次超过房价，并开始向二线城市蔓延，杭州就是其中一个激进的例子。根据杭州今年的土地销售情况，每平方米3万元和4万元不再是一线城市的“专利”。

1月6日，经过36轮竞标，信达地产以33.9亿元的价格，以65.6%的溢价，相当于每平方米36680元的底价，赢得了杭州南兴单元b-02宅基地，成为新的土地之王。

3月23日，杭州绿城集团以37.35亿元的价格，以109%的溢价，相当于每平方米45368元的底价，创下了杭州市宅基地底价的新纪录，但与周边房价基本持平。

5月5日，位于杭州萧山区的奥林匹克体育07和09地块分别以14.11亿元和13.85亿元的价格被景瑞房地产和阳光城(报价000671，购买)集团中标，底价分别为19634元/平方米和19846元/平方米。萧山区的底价记录每天刷新两次。

5月12日，招商地产以106%的溢价和15268元/平方米的底价赢得了杭州北站的土地。今年邻近桃园板块的住宅平均成交价格为14600元/平方米。

5月20日，杭州拱墅区青龙热电厂地块被荣信集团以23.61亿元中标，地价89.56%，底价31404元/平方米，创拱墅区新高。这是值得比较的。今年1月初，田阳的征地底价为19695元/平方米。不到5个月之后，底价上涨了约11700元/平方米。

5月27日，杭州奥体中心地块被信达地产拿下，底价21575.8元/平方米，总价123.18亿元，成为杭州土地市场的“总价王”。

6月3日，杭州土地市场出售了青龙地块，最终金茂的第一个财团以64.1亿元的总价和93.02%的溢价赢得了该地块。销售底价为33，105元/平方米，刷新了荣鑫赢得热电厂地块时单价为31，404元/平方米的纪录。

截至6月13日，滨江集团与平安地产组成的财团以每平方米39，500元的底价赢得了杭州上城区的新地王。

有待测试的市场销售

两年前，当记者在杭州采访时，当地一位开发商曾告诉记者，“在杭州买房很开心，因为选择太多了。”当时，杭州自2013年以来卖出了大量的高地价土地，存量巨大，市场非常低迷。萧山区的房价一度暴跌6000元每平方米，这几乎可以称得上是房价的“减半”。直到2015年下半年，杭州楼市才开始真正进入回暖通道，房价的下跌又回来了。然而，仅仅半年后，杭州开始以高价拍摄《国王》。直到现在，一些业内人士说，它已经进入了“疯狂”的渠道。

根据易居研究院智库中心的统计，自2016年以来，杭州已售出119个地块，建筑面积833万平方米，总成交价698.4亿元，平均每平方米建筑价格8381.8元，平均保险费率53%。2015年全年，杭州售出197块土地，建筑面积1311万平方米(远高于2016年以来售出的833万平方米)。总成交价低于665亿元(低于2016年不到半年的土地出让金)，平均底价为每平方米5067.7元，平均地价低于19%。

与2015年全年相比，自2016年以来，杭州市土地市场底价每平方米上涨3314元，涨幅达65%，平均地价涨幅超过34个百分点。

根据中国投资证券的一份研究报告，近期的土地招标、拍卖和挂牌结果显示，由于2015年以来房地产行业的回暖，新拍卖土地的成本明显上升，甚至有些地块的土地成本和周边售价都出现了上下颠倒。在“按市决策”的背景下，预计房地产价格大幅上涨的可能性将逐渐降低，而地价成本将上升，低价土地存量将减少。未来2 -3年，房地产行业的毛利率可能会有较大调整，过去30%左右的毛利率水平可能会大幅下降。

据中原地产首席分析师张大伟分析，未来二线城市100块地价超过100%的地块价格至少会上涨80%-100%。即使按照基准房地产企业收购土地的平均价格，一、二线城市的价格在未来两年内也将上涨50%以上。然而，市场真的会是这样吗？

“从近年来杭州高地价地块的分布和入市速度来看，有新的高价地块和优惠政策，进入市场比较快，销售情况比较理想。这些企业大多是具有财务实力和市场运作能力的大型上市房地产企业。”一位熟悉杭州市场的人士告诉记者，一个项目从征地到清算通常需要不到5年的时间。虽然高端项目的销售周期很长，但以更高的溢价进入市场的步伐非常缓慢。此外，开发企业资本运营能力不畅，产品实力差。一块高价土地可能会给企业带来压力，甚至生存问题。