人民日报：房地产去库存重在释放潜能

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中国房地产市场具有鲜明的区域特征。过高的房价和过多的库存不是全球性的问题。要解决问题，我们必须制定地方政策，让空保持灵活性

据媒体统计，截至目前，全国已有130多个城市出台政策，通过公积金、减免税费、鼓励农民在城市购房等新政策，积极推动房地产去库存化。此举不仅关系到亿万人民的梦想，也关系到房地产市场的稳定和经济的健康运行，这自然引起了广泛的关注。

关注和渴望住房不仅是中国人的现实需求，也是一种文化传统。自20世纪90年代末住房制度改革以来，中国房地产经历了近20年的市场化，市场力量得到了充分体现。一方面，房地产业的蓬勃发展及其带动效应为加快城市化步伐和经济持续稳定增长提供了充足的动力；另一方面，群众的住房需求通过市场得到了充分满足，住房条件得到了前所未有的改善。与此同时，市场的发展也带来了各种问题，其中最突出的是一些特大城市的高房价和一些地区的房地产库存过多。这就是目前各地出台各种政策的背景。

去年底，中央经济工作会议提出“去库存化”，为改革指明了方向，注入了信心。要衡量房地产库存的剩余，关键是要看潜在的买家。对于城镇登记人口来说，目前的房地产存量可能确实有点大。然而，如果我们算上超过2亿在城市工作和生活的非注册人口，目前的房地产存量并不太大。可以说，中国房地产市场的供需矛盾是结构性的，而户籍制度、住房制度和产业结构调整是解决问题的途径，需要因地制宜。

户籍制度改革是释放“去库存化”潜力的关键之一。一方面，城市的房地产库存积压，另一方面，大量农民工的住房条件很差。推进户籍制度改革已成为连接供求的桥梁。不久前，国务院常务会议要求放宽农业转移人口的安置条件。户籍问题解决后，农业转移人口很容易在就业地形成长期买房或租房的预期，从而释放出“隐性”需求。

解决房地产库存也是深化住房制度改革的一个过程。虽然市场是有效的，但它不是解决住房问题的灵丹妙药。一个健全的住房制度需要一个健全的安全制度，现有的房地产库存可以为提高安全水平提供支持。目前，许多地方利用棚户区改造，通过货币安置、政府回购商品房等政策措施解决了房地产库存问题。例如，今年甘肃省计划建设46000套经济适用房，其中33000套已准备好从现有商品房中回购；山西、广西、安徽等省都把货币化安置作为棚改的重要渠道，等等。

随着中国房地产市场的快速发展，整个行业面临着结构调整和产业结构调整。作为房地产库存的卖方，房地产企业不应袖手旁观，过时的营销策略应及时调整，高市场价格应适当降低。就整个产业而言，要加快兼并重组，摒弃零敲碎打的“野蛮增长”，欢迎产业集中后的“集约培育”。政府相关职能部门也应为产业整合创造良好的制度环境。

中国房地产市场具有鲜明的区域特征。过高的房价和过多的库存不是全球性的问题。要解决这些问题，我们应该因地制宜，留有灵活性的空.例如，之前降低首付、契税和购房营业税的政策将北京、深圳等地排除在外。同样，既没有灵丹妙药，也没有速效药来消除库存，各地探索的经验是最有效的。