一线调研香港楼市真假崩盘：今年再降10%

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近日，香港地价暴跌的消息满天飞，楼市崩盘的声音更是不绝于耳。

事件的主角是位于大埔荔枝山的一处住宅用地。最终，中国海外以21.3亿港元的低价中标。按最高建筑面积107，100平方米计算，底价仅为每平方米19，880港元，是香港过去十年土地交易的最低单价之一。

“土地本身很复杂，涉及司法审查。如果在出售烂尾楼(拍卖行)之前不解决，开发商将面临一定的投资风险。与内地开发商相比，香港本地开发商在购买土地时更为谨慎，因为房地产市场已显示出明显的调整迹象。”瑞银财富管理投资总监亚太股票部副总监何华伟告诉《21世纪经济报道》。

事实上，在环保组织“环保通”进入香港法院申请临时禁制令后，这块土地将于今年8月2日在香港高等法院进行聆讯。因此，只有另外六家开发商参与了此次招标，包括长江地产、恒基地产、英骏，以及分别由新和地产与万科、帝豪集团和家明建立的合资企业。

但2月16日，中国海外董事长兼首席执行官郝建民在香港出席活动时表示，公司在招标时考虑了相关因素，认为该地块规模较大，是一个高质量的项目，因此对发展前景非常乐观。“根据目前的市场状况，即使房价下跌，跌幅也不会太大。”他指出。

在本地开发商积极推动市场的同时，内地开发商也渴望进入香港的土地市场。

戴德梁行投资咨询服务部主任叶建军透露，在去年的大规模土地交易中，内地开发商参与了23笔交易中的35%，参与金额高达55%，首次超过本地开发商。「内地发展商更喜欢高价和大型的土地，可用作大型发展项目。万科、保利和世贸都在竞购香港的土地。”

新建筑的销售正如火如荼

随着二手房交易市场陷入“冻结”状态，许多香港本地开发商加快了推进步伐。

以恒基地产为例，恒基地产第一事业部总经理林达民在新闻发布会上表示，集团旗下马鞍山“迎海”项目迄今已售出2790套，累计现金213亿港元。

「从前线市场情况来看，我们相信香港整体物业市场已基本见底，并会逐步稳定。与2008年的金融危机相比，香港房地产市场没有大幅下跌的基础，尤其是一些高档项目。自2014年下半年以来，此类房屋的价格涨幅明显滞后，市场已经积累了一定的购买力。”他告诉《21世纪经济报道》记者。

李嘉诚的子公司长江实业也宣布将在2月19日以原价出售位于元朗的10套“时州”两居室。扣除12%的折扣和回扣后，门票价格约为479万港元。据报道，该项目已售出727套，变现42.3亿港元。

米德兰房地产和住房部首席执行官邵明表示:“短期一级市场的表现将优于二级市场。预计3月份的一手新交易将超过1000宗。”

据公众统计，春节后，香港至少推出了11个新单位，总供应量超过4000个。为了争夺客户，各大房地产开发商也尽最大努力提供各种优惠，包括降价、减税和提高按揭贷款比例。

今年的降幅约为10%-15%

根据香港差饷物业估价署的数据，整体私人楼宇价格指数在去年12月跌至285.2，回落至11个月以来的低点，并连续3个月下跌，较去年9月的306.1的高点累计下跌约6.8%。

与此同时，二手房价格自去年10月以来一直在持续下跌。中原城市领先指数显示，二手房价格在2月初从去年9月中旬的高位下跌了10.8%。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)香港、澳门和台湾研究部门主管陈进平在接受《21世纪经济报道》(21世纪经济报道)采访时表示:“总体而言，香港目前的住宅价格较2015年第三季度的高位下跌了约10%，2016年仍有可能下跌10%。到15%。”他指出，“经济形势不好，工资增长有限。”由于投资者担心香港会提高与美国的利率，他们对价格本身更为敏感。”

除了经济增长前景低迷之外，困扰香港房地产市场多年的供应短缺也出现了逆转的迹象。

香港政府在五年前开始加快卖地，目标是每年增加18000至20000个新的私人住宅供应单位。目前，这项政策已经取得了成效。自2009年第三季度私人住房供应量急剧下降至52，000套的低点后，这一供应量连续五年持续增长。

「目前，由于第一手物业的供应持续增加，楼价在今年一月下跌约百分之二，全年下跌约百分之十。我们预计，今年上半年的供应量将超过1万套，这将迫使开发商在定价时更加贴近市场。”他对华伟说。

此外，香港特区行政长官梁振英在1月13日发表的第四份施政报告中明确表示，香港政府计划在未来几年大幅增加房屋和土地供应，以抑制房价。

在未来五年，香港房屋委员会及香港房屋协会将会兴建约97，100个公营房屋单位，其中约76，700个为公营房屋单位，约20，400个为资助出售单位。房屋委员会和房屋协会计划今年预售约3700个单位，2017年预售2600个单位。

与此同时，在私人住房方面，据估计，在未来三至四年内，初级住房市场的供应量将达到约87，000个单位，这是自2004年9月政府公布季度供应量以来的最高水平。

根据施政报告，在政府制订的2015 -2016年卖地计划中，共有16幅住宅用地已经出售或将出售。连同其他私人住宅用地，预计将建造约20，300个单元，超过19，000个单元的最初供应目标，是自2010年以来的第二高水平。

中国首都吸引了一流的写字楼

近年来，中国金融机构对香港核心区写字楼的热切需求，是支撑甲级写字楼租金和销售金额增长的重要力量。

“香港写字楼的空入住率相当低，所以整体租金仍会上涨。”陈锦平告诉《21世纪经济报道》记者。据报道，目前buildings/きだよ写字楼的入住率在香港约为3%，在中环仅为1.3%左右。总体而言，空写字楼的入住率在未来几年将保持在一位数的低水平。

陈锦平认为，2016年香港写字楼平均租金将增长5%左右，其中包括中环等核心商务区甲级写字楼租金的增长，甚至可能达到10%。

在写字楼投资方面，去年第四季度，恒大地产斥资125亿港元在美国收购万通大厦，创下香港商品房销售最高、甲级写字楼成交价最高的新纪录；几乎与此同时，中国人寿保险(报价:601628，购买)以58.5亿港元收购了位于红磡一个港湾门西座的整个办公楼。中资机构做的大事真的很了不起。

“中资企业更喜欢‘最美’的写字楼，希望这些写字楼本身能出名或拥有更好的景观。”他们也有强烈的兴趣购买整个办公楼，或者他们已经在接触，但目前很少释放。”陈进平说。

根据DTZ的数据，去年写字楼投资市场有78笔交易，涉及资金400.4亿港元，分别增长52.9%和92.9%。与此同时，主要商业区的写字楼价格持续上升，中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀分别上升8.2%至10.0%。

陈锦平表示，中资企业不断“走出去”的需求，使得很多在香港设立分支机构的企业都有拓展业务的需要。

2016年，新写字楼的供应量将保持去年的水平，即新增供应量约180万平方英尺，相当于过去20年香港每年新增写字楼190万平方英尺的平均水平。他认为，这不会对目前的办公室租金水平产生太大影响。

然而，商业地产的情况并不乐观。自2015年以来，香港的游客数量和零售数据持续下降，核心区域的商店面临巨大压力。数据显示，2015年，香港核心区沿街商铺的租金下降了约17%。

根据DTZ的数据，2015年香港共有54家店铺，总营业额为120.1亿港元，分别下降37.2%和50.7%。

陈锦平认为，零售市场正面临结构性问题，短期内不可能改善。因此，这种下降将持续两到三年，预计2016年香港核心商业区的街道租金将下降10%到15%。