一线城市 拿地已现风险 房企密集布局二线

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地价高，地王频频出现，底价往往超过待售房价，一线城市的风险迫在眉睫，三、四线城市面临高库存压力。在这种情况下，二线城市正成为许多开发商关注的焦点。

关注第二条线

1月13日，经过两个多小时47轮的招标，深圳市创润房地产有限公司(以下简称“创润房地产”)最终以9.61亿元的价格，以每平方米4768元的底价，收购了佛山市长港路西侧和横三路两侧的商住区。创润房地产是融创(深圳)房地产有限公司的全资子公司，这是融创首次进入佛山。

融创中国董事长孙宏斌在1月初的媒体发布会上表示，融创目前的战略布局重点是二线城市。2015年，融创除了继续关注京津冀、沪渝杭外，还进入了成都、南京、武汉、Xi和济南等八个核心二线城市。

2016年，在华南地区，融创将把重点放在广州及其周边的珠海、中山、佛山和东莞等六个城市。融创在规划华南地区时，最近以佛山为第一站，选择了禅宗西边的绿岛湖地区。

同样关注二线城市的是郑融集团。郑融集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春近日表示，希望参与长三角各城市的土地拍卖，等待进入合厦等城市的机会。郑融集团去年年底收购了苏州和福州的土地。

房企为什么要关注二线城市？这是因为三、四线城市正面临巨大的库存压力，开发商正返回一、二线城市。然而，尽管一线城市拥有庞大的市场，在大开发商的激烈竞争下，地王频频出现，而且底价超过了待售房价，这就隐藏了很多风险。

"一线城市现在是自由市场，土地收购是有风险的."中原地产首席市场分析师张大伟告诉《中国商报》，房地产涉及两个主要领域，即土地收购和房地产销售。“如果你在这一端出售这栋建筑，一线和二线就没有风险，如果你拿走土地，一线城市就有风险，所以你只能关注二线城市。”

孙宏斌表示:“如果北京和上海的地价下跌，我们将继续在北京和上海征地。”如果土地价格继续上涨，二线核心城市的布局将很快完成。”他还说:“在过去，当我看北京和上海时，我可以买任何东西。现在，当我看到北京和上海时，我什么也买不到，而且地价上涨得太快了。”

哪些二线城市有更多的机会？

从区域经济和城市化发展的角度来看，二线城市也将成为中国城市化的重点区域。北方、上海、广州、深圳等特大城市已经到了严格控制城市人口规模的阶段。目前，中国正在逐步下放北京、上海等特大城市的职能，这些特大城市的边界也受到严格控制。

例如，上海的十三五规划建议上海应该严格控制特大城市的人口规模。根据各方面的研究结果，上海把常住人口不超过2500万作为长期控制目标。截至2014年底，上海市常住人口已达2425.68万人。在土地利用方面，“十三五”期间建设用地增量将逐年减少，规划建设用地总量将实现负增长。到2020年，红线将维持在3185平方公里，比原规划目标减少41平方公里。在未来的五年里，上海将只建设约60平方公里的新建设用地。

一方面，特大城市严格控制城市发展和人口规模的界限；另一方面，虽然三、四线城市和中小城市容易定居，但由于工业发展和公共资源缺乏，很难吸引移民。相比之下，二线城市将有一个相对较大的发展空.

中国社会科学院城市发展与环境研究中心的研究员牛凤瑞告诉《中国商报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实存在许多“城市疾病”。然而，许多二线城市的人口约有五六百万，而北京和上海的差距仍然很大，空.的增长仍然很大“中国一个省的面积和人口相当于一个欧洲大国，所以一个省会城市拥有500万到1000万人口是正常的。”

尽管在二线城市有很多机会，但这种差异相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北一些二线城市的住房销售仍面临巨大压力。此外，一些二线城市尽管经济发展良好，但由于过去几年土地供应过多，也面临相当大的风险。

上海易居房地产研究所发布的《中国50个城市住房库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的库存相对较少。苏州、南京和合肥这三个二线城市的去化学周期只有5个月。此外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南和厦门也有不到10个月的去化学周期。但呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、Xi、沈阳等中西部和东北省份的省会城市仍面临着巨大的库存压力。

因此，除了苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等东部沿海发达地区人口流入量较大的二线城市外，郑州、合肥、武汉、成都等中西部人口较多省份的省会城市也受到青睐。

以人口众多的河南省为例。这个省的注册人口超过1亿，但城市化率仍然相对较低，还有一个大空.尽管该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但河南大多数农民仍需实现城市化。在这一过程中，郑州作为河南省的单极核心城市，将加速人口的流入。目前郑州市人口只有400多万，潜力巨大。

不过，张大伟也提醒说，尽管二线城市普遍乐观，但南京、厦门、苏州等二线城市的一些城市市场非常火爆，房东频繁，房价接近一线城市，这也给开发商带来了一定风险。“去年，我们主要关注人口、交易量和变化。今年，我们必须看看土地价格。因为即使有市场，如果地价太高，风险也很大。”