租房市场顶层红利引REITs猜想：规模化、公募化待破局

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此前，交易所已经发行了一批类似reits的产品，但由于现阶段的某些制度缺陷，它还远远不是reits的正式版本；但是，在实践中，一些reits项目也有一定的借鉴意义。另一方面，对长期租赁住房及其证券化的高水平支持将进一步加速国内reits的发行。

住房租赁市场改革给房地产资产证券化带来了更大的想象空间。

6月3日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，从多个维度发布了住房租赁市场的制度红利，提出2020年将形成供应商多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

《意见》指出，允许按规定将商品房改建为出租房屋，并按照住宅设计规范对现有房屋进行改造和出租；同时，为住房租赁业提供相应的金融体系支持，如符合条件的住房租赁企业可以发行债券和房地产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(以下简称reits)试点。

在业内人士看来，上述政策红利预计将推动机构资金流入商品房等房地产领域，并改变一些一线城市写字楼和商品房的局部过剩局面。

据《21世纪经济报道》记者统计，该交易所之前已经发行了一些类似reits的产品，但由于现阶段存在一定的制度缺陷，它离reits的官方版本还很远；但是，在实践中，一些reits项目也有一定的借鉴意义。另一方面，对长期租赁住房及其证券化的高水平支持将进一步加速国内reits的发行。

商品房还是机构狩猎

《意见》的实施使商业建筑通过改造获得“租赁”价值成为可能。

有业内人士指出，监管部门推动商品房改造出租屋的目的之一，是解决以写字楼为代表的商业用地的逃逸序列，同时通过供给方减缓一线城市和其他地区不断上涨的租金价格。

“在像北京这样的地方，办公楼是按顺序排列的。这项政策将商品房变为出租房屋后，就相当于增加了出租市场的整体供应量，以平衡商品房用地和住宅用地之间的供需矛盾。”北京一位商业地产规划师表示:“但从形式上看，商品房的出租将不同于传统住房，前者将受到更多机构的觊觎。”

《意见》给出的商业用房租赁价值也引起了投资机构的关注。

戴德梁行的一位高级顾问表示:“一些外国房地产投资银行做得非常好，因为国内政策限制金融机构涉足房地产行业，所以发展速度不快。”“但在政策的推动下，这种业务很可能成为机构的新发展方向。”

据该顾问称，金融机构可以在商品房上投入大量资金，或以房屋租赁为目的投资于房地产开发项目的商业用地，并通过自持、合资和证券化经营和租赁项目。

前述DTZ说:“例如，一些金融控股集团可以投资和改造一个萧条的商业建筑，并将其转化为出租房屋。”“这里的收入来自两个部分，一方面是租金溢价，也就是通过制度。规范物业，提高生活质量和租金价格，提高居民门槛；另一方面，它是投资的增值收入，因为高素质人才的聚集反过来将推动周围的业务和建筑物本身的商业价值。”

“这种转型也可以是结构性的，比如80%用于长期租赁，另外20%用于正常的商业自给自足和租赁，80%的家庭筹集20%的业务。”前述DTZ人士称。

据《21世纪经济报道》记者报道，一些国内资产管理机构正在提前规划这一领域；上海一家大型国有金融控股公司的基金子公司将商业地产项目作为其主要业务之一，其运营模式是与另一家主要从事房地产的资产管理公司合作，整合潜在的融资项目、一级和二级开发、收购和证券化资源。

“房地产的结构性股息应该仍然存在，这就是我们将业务重点放在这个方向的原因。”该基金下属机构的高管表示:“在进一步放松监管的情况下，不排除考虑让房地产投资信托基金参与进来。”

股息背后:类似房地产投资信托基金项目的暗流

引起机构间市场关注租赁住房分红的另一个原因是《意见》对该领域金融体系的支持，如符合条件的房屋租赁企业可以发行债券和房地产证券化产品，并将稳步推进reits试点。

事实上，房地产投资信托的尝试一直在进行。例如，去年9月，万科的“鹏华前海万科reits(爱基、净值、信息)封闭式混合证券投资基金”上市被认为是国内reits的首次尝试。

在交易所的资产支持型证券(abs)层面，类似房地产投资信托(reits)的产品也在源源不断地发行。据《21世纪经济报道》记者不完全统计，沪深两市共有5个类似reits的项目上市，累计规模超过226.9亿元。

然而，目前国内房地产投资信托业务的制度环境仍然面临很大的局限性。一些投资者指出，目前，国内房地产投资信托仍存在回报率低、公开发行不足、双重收费等多重制度障碍。

美国的reits通常有租金收入和财产增值，我们的许多项目将租金收入和收入权视为基本资产，而不是将财产资产打包，这相当于现金流证券化，而不是资产证券化卓登投资董事姚剑锋指出:“万科的这个项目就是这样；此外，公共筹资不足以及缺乏足够的投资者和市场流动性也是一个问题。”

姚剑锋认为，住房租赁领域的高层次制度支持将在一定程度上解决上述问题。“在高层管理人员的推动下，相应的优惠和制度创新估计有了新的空空间。”

上述DTZ人表示，资产经营者的专业水平在reits业务中起着关键作用。

“必须有相当强大的机构来运作，因为如果物业管理出现问题或大厦发生安全事故，将直接危及租金收入和物业价值。”前述DTZ人士称。

在业内人士看来，房地产投资信托基金(reits)和房地产投资信托基金(reits)在国内房地产领域的基础资产仍然充足，制度的放松将为这一市场带来机遇。

一位接近该连锁店的人士表示:“事实上，像Freely这样的第二房东拥有相对稳定和高质量的现金流，而这个租金价格可能会上涨。”“将来，这部分资产可以拿去做abs。它应该在机构间市场流行，并通过不同层次的设计，它还可以满足更多风险偏好的需要。”