今年楼市分化趋势或持续

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我们的记者王松才

随着清明节前后气温的上升，中国主要一、二线城市的楼市交易变得越来越热。与一、二线城市火热的房地产市场相比，三、四线城市的库存并没有明显下降。在这种情况下，房地产市场分化的迹象越来越明显。

以北京为例，据雅皓君悦协会统计，2016年清明节小长假期间(4月2日至4月4日)，北京共售出商品房951套(不含经济适用房和自住住房)，交易面积8.31万平方米，也创下了6年来同期新高。根据3月份的数据，北京共售出9189套商品房(不包括经济适用房和自住住房)，比上个月翻了一番，同比增长163%。

雅豪机构副总经理任启新分析说，去年以来楼市放松的新政策促使需求不断进入市场，在1月和2月市场出现低供后，“供不应求”的市场出现使供需双方的涨价预期达到高峰，刺激了3月和4月初交易量的快速反弹。

不过，任启新也认为，在一线城市调控收紧的背景下，虽然北京没有直接的对策，但它已经开始在土地市场上重拾“90/70”政策(即商品房建筑面积不到90平方米)。住房面积比例必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策带来了中小产品潜在供应量的增加，也将有效稳定价格上涨预期，使北京住宅市场的交易量。

据中原地产研究部统计，3月份，一二线15个主要城市的住宅总库存面积为8645万平方米。与2月份的9116万平方米相比，下降了5.2%。总的来说，虽然房地产政策刺激主要不是针对一、二线城市，但实际上，一、二线城市的市场一直处于火热趋势。大多数一线和二线城市的库存去库存周期接近历史最低点。今年第一季度，一线和二线城市的库存下降了11%。随着一线城市调控力度的加大，预计库存去库存周期可能会保持稳定，但二线城市的升温趋势依然明显。

中原地产首席分析师张大伟认为，近期中国一、二线城市房地产市场火爆有以下原因:

首先，信贷完全放松，一线和二线城市的银行更加放松。2月16日，1月份新增人民币贷款2.51万亿元，单月信贷投放创历史新高，同比增长1.04万亿元，比2009年1月份“4万亿”刺激政策期间新增信贷1.62万亿元增加8900亿元。个人贷款的增加是绝对的主力军，而房地产抵押贷款大幅增加。

其次，股市的持续恶化导致无处可去，特别是2015年以来股市崩盘的去杠杆化，导致大量资金进入房地产市场。只有一线和二线城市拥有相对高质量的资产。最初，一级和二级市场的库存相对较少。杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存连续四个月逐月下降，北京、上海等城市的库存持续走低，这使得市场很容易被鼓励上涨。

第三，一、二线城市蓬勃发展的房地产市场完全背离了去库存化政策的预期，三、四线市场仍深陷泥潭。就城市而言，一线城市最受标杆企业青睐。特别是降息后，一二线城市的资本将明显改善。根据统计局的统计，房价已经全面上涨。三、四线城市的库存绝对值过高，因此市场分化趋势将在2016年继续。然而，在差异化的市场结构下，房地产仍然面临巨大的风险，尤其是一线城市的房东对房价上涨的要求非常高，二线城市将成为未来一年的市场热点。