多城房价与收入增幅现明显倒挂 深圳高达111%

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证券时报网络(STCN)4月6日

5日，上海易居房地产研究所发布了全国35个大中城市房价收入比偏离度列表，指出2015年35个城市房价收入比平均值为8.7，目前偏离合理值为12%。然而，值得注意的是，地区差异越来越严重。以深圳为例，深圳的房价收入比偏离合理值高达111%，而沈阳的房价收入比仅偏离合理值-14%，导致房价进入下跌的底部状态。此外，由于连续几个月房价持续上涨，房价和城镇居民人均可支配收入的实际增长率出现了天翻地覆的变化。

据《经济信息日报》4月6日报道，据悉，房价收入比是指房价总额与居民年收入之比。其指标主要用于衡量房价是否处于居民收入支持的合理水平，并直接反映房价水平与大多数居民的自住需求相匹配的程度。

报告称，根据国家统计局的数据，2015年商品房的价格收入比是7.2，其中35个重点城市的价格收入比是8.7，偏离合理值12%。

从平均水平来看，中国房价收入的合理值只是略高，但值得注意的是，如果我们按城市来看，区域分化会越来越强烈。益居研究所研究员曹妮娜说。

曹妮娜表示，通过对比2015年和2014年的数据，2015年35个城市的房价中值偏离度为12%，比2014年的18%下降了6个百分点，35个城市的房价收入比偏离度有所收窄，表明2015年房地产市场的复苏存在明显的地区差异，不是全国市场的统一高反弹。

数据显示，与全国平均水平7.2相比，深圳房价收入比高达23.2，厦门为15.3，北京为14.5，上海为14.0，福州、杭州和广州分别为11.2、10.7和10.4。至于房价收入比的偏差值，35个城市中超过四分之一的偏差值为25%。深圳房价收入比偏离合理值的比例为111%，厦门为70%，北京为45%，石家庄为45%，上海和福州约为40%。然而，沈阳市房价收入比仅为6.0%，房价偏差为-14%。

曹妮娜表示，2015年，中央政府对地方政府的楼市优惠政策不断出台，释放了被挤压了几年的楼市刚性和改善需求。此外，股市的避险资金在2015年上半年流入房地产市场，这使得以深圳、上海和北京为首的一线城市的交易量大幅上升，推动了前所未有的房价飙升。在这种背景下，收入水平的小幅上升远远落后于房价的上升幅度，这也是这类城市偏离合理价值的主要原因。

事实上，面对连续几个月的房价上涨，不仅深圳，许多地方城镇居民人均可支配收入的实际增长率都是上下颠倒的。在上海，2015年上海城镇常住居民人均可支配收入为52962元，同比增长8.4%，但新建住房价格同比增长18.2%。

对此，曹妮娜指出，35个大中城市房价收入比偏差的区域分异加剧。银川、沈阳、哈尔滨等房价收入比出现负偏差的城市，基本上可以判断不存在房价泡沫。然而，这并不意味着这些城市的房地产市场将在未来反弹更多。由于高库存和低迷的市场环境，很难在短时间内从根本上扭转。其次，相反，在房价收入比偏离度较大的城市，如深圳、上海、厦门，房价收入比偏离度可能会在住房消费需求和投资投机需求旺盛的基础上再次扩大或持平。然而，从另一个角度来看，房价在短时间内的飙升也透支了未来上涨的动能，而且还有盘整的风险。

(证券时报新闻中心)