新政釜底抽薪 火爆的上海楼市成交面积横遭腰斩

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在上海颁布和实施新的房地产市场政策的第一周，这个中国金融中心的商品房交易面积出现了至少一年来的最大跌幅，这与前一周的迅猛增长形成了鲜明对比。一直致力于跟踪和研究当地房地产市场的分析师认为，市场成交量将进一步下降，房价也面临下行压力。

根据友威房地产研究中心提供的数据，3月28日至4月3日这一周，上海商品房交易面积为28.36万平方米，比上个月下降60.4%。上周五，上海市住房和城乡建设管理委员会正式宣布，将收紧非本地家庭的购房条件，提高部分二手房贷款的首付比例，并禁止开发商和房地产中介提供所谓的首付贷款、过桥贷款和其他未经批准的贷款。

上海新房的交易面积是每周一次

在官方宣布收紧政策之前，有关上海努力为房地产市场降温的消息已经出现在主要媒体上。根据尤伟的数据，从3月21日到3月27日，当地商品房的交易面积飙升了48%，创下历史新高，平均交易价格也比前一周上涨了6.7%。

我认为这完全是由于监管的影响。在接受彭博社采访时，友威房地产研究中心主任兼执行董事黄志坚预测，下周交易量将下降，可能会降至20万平方米的水平。

房价

在黄志坚看来，虽然前期因大量交易而获得大笔付款的开发商不太可能立即降低房价，但如果新政长期实施，新房和二手房都将面临价格下行压力，预计上海二手房价格将先于新房价格下跌。

中国国家统计局将于3月18日公布包括上海在内的70个大中城市的房价。据有伟公布的统计数据，上月上海商品房平均成交价格为33065元/平方米，同比增长18.3%。2月份上海房价同比上涨21%。

中国房价列表

上海住房和城乡建设管理委员会主任顾金山3月25日表示，流动性相对充足，一线城市的房地产市场已成为热钱的主要流向。去年，房地产市场通过信贷和股票市场转移资金，更多的资金从一些外国城市流入上海，尤其是去年下半年以来。

根据上海实施的新政，非上海户籍家庭在上海购房的个人所得税或社会保障年限将从目前的不少于2年提高到不少于5年。面积超过140平方米或价值超过450万元(69.1万美元)的第二套房，首付比例要求不低于70%，其他第二套房不低于50%。相比之下，去年3月中国人民银行放松抵押贷款政策时，全国的最低首付比例是40%。

中国最大的房地产机构中原集团上月发布的一份报告称，新政可能导致上海房地产市场销售额下降28%。去年，上海48%的购房者是非本地居民，而第二套房占住房交易的24%。

苏州和深圳

除上海外，深圳也在同一天宣布了收紧楼市的措施。今年2月房价涨幅居全国第一的特区城市，3月25日深夜宣布，如果购房人的姓在深圳没有房子，但在过去两年有住房贷款记录，或在深圳有房子，但已结清相应的住房贷款，贷款的最低首付比例为40%。

深圳还禁止互联网金融企业和小额信贷公司等金融机构从事首付贷款、众筹购买和过桥贷款等金融杠杆融资业务。

靠近上海的苏州上周也宣布了收紧居民购房信贷的措施。《苏州日报》在当地政府网站上刊登的一篇文章称，自4月1日起，市民必须签署个人住房贷款首付款来源承诺书，承诺申请的个人住房贷款首付款来自自有资金，不得使用消费贷款、信用贷款、信用卡透支和其他银行借款资金作为首付款。

搜房网中国指数研究所发布的3月100城市房价指数显示，苏州房价环比涨幅居中国第三位，2月份环比涨幅甚至达到中国第二位。

然而，限购和收紧信贷政策能否如预期那样抑制房价飙升，仍是一个问题。不仅德国商业银行驻新加坡高级经济学家周浩认为大城市的房价将保持高位，就连中国官员也预计房价上涨在短期内难以改变。

国家发展和改革委员会价格监测中心在4月5日的《中国证券报》文章中预测，今年房地产价格将保持明显的上涨趋势，涨幅将超过去年；以北京、上海和深圳为代表的一线城市以及一些热点二线城市的房价在短期内将出现大幅上涨。

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