三四线城市如何有效去库存

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我们的记者牛福莲

作为中央政府提出的供给侧改革的四大重点之一，房地产去库存因其覆盖面广、产业链长而备受关注，直接关系到国计民生。目前，房地产去库存化的主要压力显然在三、四线城市。据相关统计，目前中国的房地产存量已达数十亿平方米。自去年底和今年年初以来，政府通过放开抵押贷款和优惠交易税刺激了住房消费，效果仍有待观察。然而，仅靠这些措施显然难以从根本上解决去库存化问题。

面临巨大去库存压力的三、四线城市应该如何有效地去库存？企业前线的CPPCC成员对去库存有什么建议？

政府可以购买存量商品房作为经济适用房

全国政协委员、陈傲房地产集团有限公司董事长邹建民在接受《中国经济时报》记者专访时表示，为了从根本上解决目前库存高企的局面，除了优惠房贷和税收外，建议政府通过退税或直接货币补贴等方式进一步盈利，刺激市场需求。"减轻购房负担是刺激需求的必由之路."邹建民认为，虽然政府降低了购房税，但购房税仅占房价总额的一小部分。同时，众所周知，目前土地出让金和各种开发税占商品房价格的一半以上，有些商品房甚至达到70%以上，而开发商的利润实际上所占比例相对较低。因此，期望开发商通过大幅降低售价来刺激市场需求来获利是不现实的。

同时，他还建议，财政资金应直接用于购买商品房作为经济适用房，从而减少或暂停对经济适用房建设的直接投资。邹建民表示，在三、四线城市商品房库存偏高的特殊时期，建议政府转变思路，减少或暂停对经济适用房建设的直接投资，同时将原本用于经济适用房建设的资金用于购买库存压力大、难以在市场上以合理价格出售的商品房，改变其土地使用性质，作为经济适用房出售或出租给低收入人群。

此外，建议鼓励农民工返乡置业，吸引大城市居民异地置业。在鼓励农民在城市买房的同时，应该帮助他们解决就业、社会保障、农村宅基地权益等方面的后顾之忧。邹建民还建议暂停新建商品房的土地供应，对已出售的未开发土地实行暂停支付出让金、延期开发甚至回收土地等宽大政策，以减少市场供应。“同时，城市土地利用规划应当适当调整。对于可以改变的土地或开发商需要改变土地用途的土地，政府应引导和协助其转变为市场需求旺盛的土地用途。”此外，邹建民还建议，政府应通过与开发商协商，以合理的价格回收和回购无力支付土地价格或无法正常开发建设的土地。

人口的净流出应该控制房地产土地的供给

全国政协委员、天津滨海浙商投资集团有限公司董事长连在接受记者专访时表示，楼市调控显然不是一件容易的事。目前，房地产市场存在两个最突出的矛盾:一是三、四线城市库存难以解决，没有“特效药物”解决；第二，商业和写字楼的装修压力更大。越来越多的商业建筑、写字楼、写字楼和其他商业地产受到互联网和电子商务，尤其是实体产业的快速发展的直接影响。此外，由于政策、产品本身不符合市场需求等因素，一些库存变得更加难以消化。“据个人估计，消化这些股票至少需要十年时间，我们必须对此有一个清晰的认识。”丽安·桂良说。

至于如何解决三、四线城市的存量问题，连也认为，房地产用地的供应应该首先控制在人口净流出的地区。“因为地方政府依赖土地财政，如果他们不控制土地财政，问题会更多。必须改变已经出售的土地。”同时，要提高经济适用房项目的货币化安置比例，探索公积金试点，建立面向农业转移人口的城市住宅政策性银行，鼓励农业人口转移，并对部分购房者给予特殊激励政策。例如，对农民工购房的补贴、契税减免、贷款贴息等。

最后，连建议在房地产政策上给予地方政府更大的自主权。“取消以前的限制性政策，包括税收优惠。让净流入地区的房屋销售进一步活跃起来。”

(编辑:姜帅)