房贷新政出炉 舆论热议之中存隐忧

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“小散好不容易凑够了40%的首付，但一想到a股赌博就被腰斩得厉害。就在我要哭的时候，我突然喊道:“别走，付20%的定金！”。在央行和银监会宣布新的房贷政策后，这段由网民撰写的文字在舆论领域如野火般蔓延。

2月2日下午，央行和银监会宣布，在未实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的居民个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可下调5个百分点。

与以往通常在3月“两会”前后发布的政策不同，这一政策是在春节前夕发布的，距离2015年“930”新房地产政策只有4个月，政策发布的时间受到了公众舆论的高度关注，被认为“影响深远”。业内人士认为，“这反映出宏观经济和房地产市场正面临巨大压力”，而另一些人则认为这是为了“促进持有资金的白领人士回国置业”。

新政中“地方政策”的特点也受到关注。中原集团研究总监刘源在他的专栏中提到，目前，城市之间的分化已经成为国内房地产市场的基本特征，这也给救市政策带来了难题。全国范围内的一刀切政策将不可避免地给一线城市火上浇油。因此，在这项新的抵押贷款政策中，空的空间将留给当地政府。中国民生银行(600016，BUY)首席研究员文彬在接受媒体采访时也提到，新政“体现了央行因地制宜的政策基本原则，既促进了房地产业的稳定发展，又保证了地方商业银行的信贷资产安全。”一些报道援引接近中央经济决策部门的人士的话称，“在中央控制门放开后，更大的舞台仍在地方政府。”

毫无疑问，新的抵押贷款政策旨在稳定房地产市场。国泰君安首席宏观分析师任泽平在他的专栏中对“稳定和稳定”有积极的解释。“首付政策的放松旨在稳定经济，适度扩大总需求，以配合供应方改革，而不是过度刺激。”

然而，任泽平在这篇文章中的另一个论断被媒体所强调，这多少反映了公众对当前房地产市场的担忧:“当前房地产市场预期相当悲观，首付政策放宽，意在适度扩大总需求，提振市场信心。但是，应该注意到，由于人口结构的变化，高房地产投资的时代已经永远结束，期望通过刺激房地产来实现经济复苏是不现实的。”其他一些机构人士也提到了“房地产大周期的转折点即将到来”和“面临房地产投资增长的极限”。

随后的政策也成为公众舆论的主要关注点。

易居研究所副所长杨红旭在文章中回顾了建国以来个人住房抵押贷款的历史，认为目前首套房首付比例低至20%。“2008年第四季度至2009年是按揭首付比率最低的时期。当时，在“四万亿”救市、救市的大背景下，房贷政策是最宽松的，第一套房都是20%。”

一些经纪人认为，空的首付比例仍然存在。民生证券(Minsheng Securities)宏观分析师朱振鑫指出，去库存化是供应方改革的重中之重，而刺激房地产的合理需求是去库存化的重中之重。降低公积金首付款后，降低一般贷款首付款是合乎逻辑的，不能排除进一步降低的可能性。中信建设投资团队也认为，空的首付比例仍然存在，但幅度可能有限。

后续政策可能会也可能不会围绕首付比例。一些媒体报道提到“一波政策大浪潮”即将到来。据《中国商报》报道，从有关部门获悉，许多部门的政策研究和计划已经完成，只需适时发布即可。本报告对后续政策有诸多猜测，并提到“下一个亮点是户籍改革和农民工全面融入公积金制度”，以及“土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融金融相关政策的调整”。，也被认为是房地产市场发展的一个重要方向”。

在一些专业人士看来，新抵押贷款政策的效果并不乐观。中原集团研究总监刘源表示:“降息、RRR降息、减税等救市政策对一线城市影响显著，对三线、四线基本没有影响，也扩大了城市间的不平衡。”许多专业人士在评估三、四线城市的高存量房地产时，也提到了人口结构的变化和人口净流出。有人甚至质疑“首付可以降低，利息可以降低，房价还会涨得更高。”我从没见过积压如山的商品如此强大。”

交通银行国际部董事总经理兼首席策略师指出，“房地产泡沫比人民币贬值风险更大”，“中国将继续放松货币政策以延续房地产泡沫，同时实现某种形式的资本管制以缓解货币政策放松带来的人民币贬值压力。”然而，稳定人民币汇率仍将消耗中国的外汇储备。这些紧密的表面平衡最终将从压力最小的地方打破。”

一些优秀的人统计了过去两年实施的政策，表达了他们对当前新抵押贷款政策的担忧，也引爆了公众舆论:“从克林顿在高科技行业的大规模创新，到马歇尔计划、弗里德曼的货币供应，再到里根的供应方。改革，然后是凯恩斯政府刺激了总需求，最后回归到有中国特色的房地产业。”