房企“一哥”易人的启示：单一住宅时代终结

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1月1日，100强房地产企业2014年销售业绩如期公布，绿地超越万科成为新领军者。与此同时，万科总裁于亮提到的行业天花板也出现在2014年。核心业务是房地产的万科在2014年仅实现了两次销售增长，这与它的全盛时期相去甚远。一方面，房地产企业销售规模的低增长与绝对基数的提高有关，同时，这也是行业风云变幻、楼市进入下半年的真实写照。

在这种情况下，住房企业必须被称为转型。那么，对于大多数房地产企业来说，如何才能继续成长而不被行业淘汰？这是万科和碧桂园的合作伙伴制度吗？格陵兰和龙湖的商业地产路线？还是中国的快乐工业地产模式？《国家商报》记者通过采访房地产企业高管、房地产机构和行业专家讨论了这一问题。

2014年是中国房地产史上具有里程碑意义的一年。一方面，今年首次有两家房地产企业销售额超过2000亿元；另一方面，持续了近十年的国内房地产企业的第一兄弟第一次易手。

根据万科近期发布的销售数据，2014年万科合同销售额为2151.3亿元，同比增长21.1%。几乎与此同时，绿地集团宣布公司2014年销售额为2408亿元，其中国内部分2255亿元，海外部分153亿元。这意味着多年来一直是国内房地产销售冠军的万科在2014年被格陵兰岛拖垮。

根据行业分析，更多元化的商业模式是绿地能够超越万科的最重要原因。这也引发了业界的思考。随着住宅市场的天花板越来越近，大型住宅企业如何实现华丽的转型，以保持未来5-10年的稳定增长？

中信证券(CITIC Securities)房地产分析师陈聪表示，无论是为了可持续发展，还是为了提高估值，领先的房地产企业都应该提前规划转型。虽然住宅市场中新屋的商业繁荣即将见顶，但商业地产、社区服务和老年地产等子行业仍是一片蓝海，这些领域大多还没有形成成熟可靠的盈利模式，这将成为行业领先者的最佳转型切入点。

单一住房时代的终结

多年来，万科专注于住宅项目的开发，一度受到业界的高度赞扬。现在，随着销售冠军的陨落，单身公寓的时代可能已经结束了。

据嘉里统计，2014年前三季度，绿地和万科的销售额持平，真正的差距在第四季度拉开。一方面，自去年11月以来，格陵兰岛的许多海外项目都卖得很好，比如悉尼绿色中心。销售额超过40亿元，第一批在悉尼北部绿地成交8亿元，伦敦绿地兰姆公寓首次开盘销售额5.25亿元，多伦多项目开盘销售额7亿元等。，以及全年海外业务销售。

另一方面，商业地产的大规模交易也贡献良多。高端写字楼一直以来都是绿地的明星产品，整体销售是其主要运营常规，尤其是上海徐汇滨江、卢湾滨江、北外滩等地区的绿地办公项目。因为总价格高，整个销售可以明显提高性能。

格陵兰在产品类型多样化方面起步较早，拥有较为成熟的产品，并善于与政府合作。因此，Vivanco在住宅产品以外的产品上更具优势，这是该公司在2014年销售排行榜上名列前茅的关键。克里研究中心的分析师朱一鸣告诉《国家商业日报》。

事实上，随着住房市场的上限逐渐接近，行业增长率的整体放缓越来越明显。以2014年为例，虽然当年诞生了两个2000亿级住房企业，但1000亿级企业的总数并没有增加。相比之下，2014年，20家典型房地产企业的销售业绩同比增长18%，增速较2013年下降7个百分点，半数以上的重点房地产企业未能实现年度销售目标。

房地产企业能够达到的规模是由行业决定的，而行业规模最直接的决定因素是人口。消费群体总数越大，支持的房地产规模越大。朱一鸣认为。

根据国家统计局的数据，中国的劳动年龄人口在2012年达到高峰。老年人数量的增加和新生儿数量的下降使得潜在的住房需求减少。因此，对于大型房企来说，在达到一定规模后，他们可能应该停下来思考一下如何去争取1000亿元。

寻找下一片蓝色的海洋

新城控股高级副总裁欧阳杰指出，越来越多的大型开发商意识到转型的紧迫性，积极寻找机会在产业链中开展多元化经营。在中国经济消费升级和人口老龄化的背景下，未来5-10年，以商业地产、社区服务和养老地产为主的细分市场将快速增长。

随着中等收入人口的增加，中国经济将进入消费时代，消费力的增长将推高租金，因此未来十年商业地产将有巨大的机遇。欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，虽然受电子商务的影响，线下零售正处于低迷状态，但o2o(线上到线下)有望成为商业地产转型的关键:以万达为例，它已经成功与腾讯和百度合作，打造了一个电子商务平台，可以导入后者庞大的在线流量。随着未来数以百计的万达广场的开业，这一大批购物中心不仅将成为顾客的线下入口，还将作为物流基地，实现8公里以内的免费配送。因此，一旦线上和线下的连接完成，万达将有足够的资本来挑战阿里巴巴和其他电子商务巨头。

虽然目前商场面临供过于求的威胁，但欧阳杰团队发现，中国83.5%的商场集中在一、二线经济发达城市，而大量的一、四线城市仍以百货商店和步行街为主，商场存在巨大的供给缺口。这样的城市可以为开发商提供大约10年的停留时间。房产经过培训期后，房地产企业还可以通过o2o等新技术提高经营业绩，从而带来稳定的租金收入。

商业地产带来的另一个巨大机遇是房地产信托基金。其实质是在资本市场上将低流动性的房地产直接转化为证券资产，通过租金收入和房地产增值提供收入，使中小投资者也能参与房地产投资。根据中信证券的研究报告，截至2014年6月，美国只有36家传统房地产开发公司，但有244家房地产投资信托基金在美国上市。最大的房地产投资信托基金西蒙房地产公司的市值达到517.25亿美元，是美国最大开发商市值的六倍多。

陈聪表示，长期以来，中国的无风险利率相对较高，且房地产升值较快，导致长期租金回报率相对较低，而持有商业地产无利可图，因此开发商往往选择批量出售。但是，从中长期来看，社会无风险利率可能会下降，房地产升值速度也将放缓，这将带来有吸引力的房地产租金回报率。未来，随着中国reits政策的放开，将会吸引越来越多的开发商持有商业地产，并逐步转型为一个拥有地产组合+增值服务平台的金融企业。

除了商业地产，大量的住房股票也持有巨大的机会。过去，绝大多数投资者认为物业管理的利润是有限的，但物业管理是掌握住房存量的最佳切入点。一旦通过物业管理与社区居民建立起粘性，就会产生巨大的附加值，包括社区居民的社会、购物、教育和医疗需求，这些都可以通过这个平台获得。

在陈聪看来，国内首家物业服务公司蔡晟在港上市后受到追捧，因为它让投资者看到了通过物业管理掌握住房、为中国股市搭建服务平台的可能性。然而，蔡晟在股市中的份额实际上并不大。未来，将有更多的开发商加入到争夺优质证券公司资源的战斗中来，探索一种为证券公司增值服务打开大门的商业模式。

此外，从国务院发布的《社会养老服务体系建设规划(2011~2015年)》中可以看出，第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上的老年人有1.78亿，占总人口的13.26%，我国已经进入老龄化社会。更值得注意的是，老年人口仍以每年3%以上的速度增长，是同期人口增长率的五倍以上。据估计，到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%。

随着老龄化社会的到来，一方面中国人的养老负担将会增加，但另一方面，银发经济将会催生出旺盛的市场需求，如老年房地产。欧阳杰认为，目前，中国大多数老年房地产都是以养老的名义出售房屋。事实上，中国老龄人口人均消费水平较低，根本无力购买昂贵的老年房地产项目。未来老年房地产发展的核心应该是社区养老服务和住房适龄化改造。由于中国老龄化人口规模较大，住房企业更适合通过服务实现利润，而不是房地产。

合作伙伴时代即将到来

几乎在住房企业转型的同时，住房企业也在进行相应的体制改革。

如今，备受推崇的房地产企业职业经理人制度正走向十字路口，以利益共享为核心的合伙人制度正在国内房地产行业蓬勃发展。

在拜访了互联网领袖阿里、腾讯和小米之后，万科率先推出了业务合作伙伴系统，包括投资机制和员工持股。其中，后续投资机制是指除了一些特殊项目外，原则上项目所在一线公司的管理层和项目经理必须跟随公司一起投资。

碧桂园还在2014年底推出了名为“同心共享”的合作体系。本公司所有新收购项目均采用后续投资机制，集团投资占85%以上，员工可跟进投资不超过15%的股权，组成合资公司。随后，龙湖、绿地、复星等大型房地产企业提出了各自的合作计划。

在欧阳杰看来，过去的十年被称为房地产黄金十年。虽然大多数房地产企业在管理体制上还比较粗放，但由于整个行业正处于快速发展时期，只要企业能拿到土地和资金，利润基本上就能得到保证。但现在，随着房地产进入下半年，人才在企业转型过程中发挥着越来越重要的作用，未来的管理模式和人才将成为房企竞争的核心要素，这也是合伙制诞生的行业背景。

《国家商报》记者近日获悉，万科即将成立一家新公司作为合作伙伴，密谋进入家装行业。在这一波行业变革中，房企能否顺利转型，合伙制将成为主要亮点之一。