佳兆业又违约：遭合作伙伴撤资12亿 多机构下调评级

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凯撒(01638.hk)的麻烦正在扩大。汇丰收了4亿元债务后，两个合作伙伴撤回了12亿元。

1月6日上午，凯撒宣布，2014年12月31日，公司接到龙岗区两个旧房改造项目的两个合作方的通知，称凯撒违反了这两个项目的合作协议，要求终止合作协议并返还已支付的12亿元费用。

同一天，负责上述融资协议的贷款人还表示，凯撒违反了合同，并要求立即支付上述费用以及应计利息和所有其他未清资金。

去年12月21日，凯撒宣布深圳所有项目暂停，包括龙岗区的所有旧装修项目。

凯撒被业内称为旧城改造专家，龙岗区旧城改造项目是凯撒未来发展的重点项目。此前，凯撒方面宣布，已在龙岗区重点发展领域华为科技城建立了7个旧城改造项目，其中3个项目正在谈判中，总面积超过300万平方米。为了更好地推广这些项目，他们成立了一家专门的旧城改造公司——凯撒房地产公司。

凯撒在公告中没有解释上述两个龙岗项目合作方声称违约的具体原因。然而，从最近的事态发展中不难看出，这些项目应该是由政府的暂停引起的。

除上述违约外，凯撒未能按期偿还汇丰4亿元融资贷款，也构成违约。

凯撒和汇丰银行于2013年8月2日签署了4亿港元的融资协议，其中规定了强制性提前还款条款。凯撒董事会主席郭英成的辞职引发了强制提前还款条款，凯撒必须在郭英成辞职生效之日(即2014年12月31日)偿还贷款。

凯撒表示，公司未能按期偿还融资贷款，此次违约可能导致融资贷款、债券和股票证券交叉违约，可能对公司财务状况产生重大不利影响。

在最新的公告中，凯撒表示，除了已公布的违约事项外，它没有收到任何其他债权人的还款通知或请求。截至1月5日，凯撒已到期应付债务约7.92亿元。

然而，凯撒在深圳的所有已完成和正在开发的项目都被停止或限制，这可能导致更多的违约。其中包括深圳凯撒大鹏假日广场、深圳凯撒月峰花园、深圳凯撒中心广场、山海梅雨花园等4个预售项目，深圳科苑、深圳凯撒新都汇家园、深圳尚品雅苑等3个已竣工项目，3个自有出租及自用物业项目，8个开发阶段及未来开发的物业项目，以及龙岗区所有旧房改造项目。

凯撒通过成立金融集团，建立了私募股权基金管理平台深圳嘉诚基金管理有限公司(以下简称嘉诚基金)，并与大型信托公司合作发行了多种私募股权基金，主要投资于深圳的旧房改造项目。目前，这部分资金还会有违约风险。

一些评级机构已经下调了凯撒的信用评级。

穆迪在1月2日宣布，凯撒高管的辞职增加了深证项目被限制和暂停后公司应对业务中断能力的不确定性和挑战性，因此将凯撒的家庭评级和高级无担保债务评级从b1下调至b3。评级仍在下调名单上。穆迪还强调，如果深圳的限制性措施不能取消，或者在未来几周内无法填补两个高级管理职位，凯撒的评级可能会进一步下调。如果公司的流动性状况或融资渠道出现进一步恶化的迹象，其评级也将面临压力。

野村证券将凯撒的投资评级从买入下调至减持，标准普尔还将凯撒bb长期企业信用评级和cnbb大中华区信用评级系统长期评级列入负面信用观察名单。

目前，凯撒仍处于停牌状态。自去年11月28日房产被锁定以来，凯撒的股价已经下跌了47%。