昔日杭州地王进退维谷：捂地五年难入市 跌价5.1亿元

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站在杭州根山西路的高唐桥上，眺望运河沿岸的建筑，中国企业皇家湾的五个红色大字在阳光下显得格外醒目。这位前土地之王，虽然建筑结构已经封顶，但仍然看不到开业日期。

2009年平安夜，杭州正途初(2009)101号地块，原由杭州本地掠夺者绿城确定，被上海一家老牌国有房地产企业中华企业(600675)以18206元/平方米的底价中标。

然而，在过去的五年里，中国企业“杭州之王”却深陷其中，由此引发的吸金黑洞显然成为中国企业发展的桎梏。

1月23日，中国企业发布业绩挂失公告，预计2014年全年经营业绩将出现亏损，上市公司股东应占净利润约为-4.8亿元。其中，中国企业玉屏湾项目计提存货跌价约4亿元。

这是中国企业第二次在杭王迪项目中计提存货跌价准备。上一份2013年度报告显示，报告期内，公司在杭州玉屏湾计提折旧1.1亿元。

5年后，国王进入市场

在杭州的房地产行业，中国企业的皇家海湾一直是一个引人注目的话题。这位土地大王在2009年经常成为外国房地产企业收购土地的反面例子。其缓慢的销售节奏与万科和中海的快速发展形成鲜明对比。

2009年平安夜，中国企业与杭州江干区当地房地产开发商绿城集团展开激烈竞争。在最后一轮，宋卫平选择了放弃。

中国企业的征地成本为18206元/平方米，明显高于万科(项目为钱塘江大厦，与人人地产共同开发)和德信(项目为钱江大厦)的同类地块，上述两家征地企业的底价分别约为11100元/平方米和12400元/平方米。

中国企业御湾所在的张家坝家园总用地面积为6.17万平方米，规划总建筑面积为22.29万平方米，容积率为2.5。在收回土地两年后，2011年10月，中国企业宣布将开始建设中国企业皇家湾。

在接下来的两年里，受新五国房地产法规、严格政策和房地产市场低迷的影响，中国企业皇家湾的开业在可预见的未来成为资本成本高的土地王项目，面临着市场低迷的尴尬。

进入2014年后，杭州楼市急转直下，像坐过山车一样，市场变得越来越动荡。去年5月，玉屏湾曾报道称即将进入市场，但这一消息从5月被推到7月，然后延至12月，最终未能在2014年顺利推出。

在某种程度上，在皇家湾盖盘子是一个无奈的选择。杭州房地产业人士张勇(化名)告诉《泰晤士报》记者，去年，杭州的德信北海公园在马年春天之后开始了第一次降价，位于玉屏湾附近的江南皇家大厦(注:现已更名为东方皇家大厦)以每平方米3.1万元的价格开盘后遭遇滑铁卢。

值得一提的是，东方皇家大厦和中国企业皇家湾在同一年收购了这块土地，但被收购土地的底价仅为9545元/平方米的一半。或许是中国企业对市场的悲观判断推迟了销售速度。

皇家海湾肯定会赔钱。张勇为《泰晤士周刊》记者计算了这样一个账户:底价为1.8万英镑，如果按较低的9%计算财务成本，5年后将是45%。此外，根据杭州大部分情况，建安成本、配套费、管理费和营销费用合计约6000元，则该地块成本为3.2万元；如果财务成本是10%，皇家海湾将至少卖33000元/平方米。

33000元的单价是什么概念？御湾位于杭州钱江新城边缘，远离新城核心区，新址不多。在同一个板块上，还有万科的钱塘江大厦和东方皇家大厦，这两座大厦之前已经开业了。

东方皇家大厦和皇家海湾项目相距100米，目前正在出售。根据透明销售网站的数据，东方裕富本月的平均成交价格为25078元/平方米。这一市场价格无疑将为中国企业玉屏风的未来销售带来新的定价和压力。位于同一地理位置的万科钱塘大厦，是一个具有先天优势的学区。目前，小型精装房每平方米售价约为32000英镑，最近正在为顾客推出特价房。

3月11日，《时代周刊》记者走访了位于杭州东部张家坝附近的中国企业玉屏湾项目工地，其南部的10栋建筑已被结构封顶。中国企业皇家海湾项目的一名行业官员告诉《时代周刊》记者，该项目预计将在今年4月左右推出88平方米和200平方米的精装书，预计平均价格约为3.5万元/平方米。目前，审批尚未开始，具体开放时间视公司通知而定。

这片土地很好。继续拿着它。前述杭州房地产人士称。

5.1亿元的积云

中国企业成立61年，在a股上市22年。作为新中国成立后上海第一家从事房地产管理和开发的国有企业，中国企业及其控股股东上海房地产(集团)有限公司(以下简称房地产集团)以极低的成本获得了上海最佳的房地产资源。在其子公司的发展地图上，经典项目密集分布在黄浦江两岸的主要城区。

然而，中国企业年报显示，自2010年以来，净利润已从8.23亿元降至2014年的4.8亿元。1月23日，中国企业发布业绩挂失公告，预计2014年全年经营业绩将出现亏损，上市公司股东应占净利润约为-4.8亿元。

中国企业在公告中解释称，亏损前的主要原因是，自2014年下半年以来，国家房地产政策明显放松，房地产价格有望上涨，因此公司2014年前三季度没有计提折旧，保持了盈利。

虽然第四季度继续出台优惠政策，交易量继续扩大，但截至2014年底，公司项目所在部分地区的房地产价格并未达到预期，开发项目进行了减值测试，杭州中气玉屏湾和上海朱家角香地一墅项目计提减值准备，导致年度利润损失。

鉴于中国企业玉屏湾的市场价格仍未达到预期，中国企业对该项目进行了减值测试。根据测试结果，中国企业决定在2014年为中国企业的皇家海湾项目计提约4亿元的存货跌价准备。

同时，鉴于上海朱家角湘地一墅项目的市场价格未达到预期，公司计划对该项目进行减值测试。根据测试结果，决定在2014年为上海朱家角湘地一墅项目计提存货跌价准备约1.5亿元。

这一最新公告揭示了这家上海企业目前面临的债务困境。值得一提的是，这是中国企业第二次在杭州玉屏湾项目中计提折旧。上一份2013年度报告显示，报告期内，公司为杭州玉屏湾计提了1.1亿元的折旧准备。

在某种程度上，中国企业近年来面临的尴尬与中国企业“玉屏湾”面临的市场尴尬(连续两年计提减值准备)相似。近年来，这家老牌国有企业陷入了借新债还旧债的财务困境。据《泰晤士报》记者查询的中国企业官方网站显示，2014年发布的71条临时公告主要涉及担保公告和对外借款记录，利率分布在9%或10%。

例如，2014年12月23日，中国企业宣布其控股子公司上海国际汽车城房地产有限公司计划向华宝信托有限公司申请不超过3.5亿元的贷款，贷款期限不超过15个月，年利率为9.8%。上海国际汽车城房地产有限公司股东按照股权比例提供连带责任担保。

去年10月10日，中国企业宣布拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行期限不超过20亿元人民币、不超过3年的中期票据。10月9日，中国企业宣布，经中国证监会批准，公司已正式向社会公开发行总额不超过15.5亿元的1550万股公司债券，每股发行价格为100元。

CICC在2014年发布了一份预测其发展趋势的研究报告，称2009年后中国企业收购杭州及其他场外项目的土地成本很高，杭州市场发展缓慢。预计年销售额将近两年。很难有快速的增长；然而，该公司的信托和银行贷款融资超过200亿元，每年融资成本约为17亿元，这仍将拖累公司未来两到三年的业绩。

目前，中国企业尚未发布2014年年报。根据中国企业2010年至2013年的年报，净利润确实逐年下降，而总运营成本却逐年上升。

在2013年年报中，长期贷款金额在一年内增长了36.02%，年末达到105.17亿元，说明公司增加了更多的信托长期贷款。然而，信托贷款的利率尚未披露。

根据中国企业2014年第三季度报告的数据，从去年1月到9月，公司的经营状况并不令人满意。截至当年9月30日，公司实现营业收入14.93亿元，同比下降57.46%；其中，现金流量为-8.61亿元，同比下降206.98%，同比下降8.05亿元；上市公司净利润1.54亿元，同比下降48.94%。

前三季度，中国企业应付利息从去年的5838.8万元增加到1.01亿元，增幅为74.61%；长期贷款从105.66亿元增加到147.68亿元，增幅为39.76%。

3月3日，中国企业发布最新公告，称公司第七届董事会同意通过民生银行股份有限公司上海分行，以委托贷款方式向上海牡丹江农垦股份有限公司借款1亿元。

根据公告，贷款年利率为9%，贷款期限为两年。贷款资金用于中国企业相关项目的开发建设。由于上海潮汐土地复垦有限公司和中国企业均为上海房地产(集团)有限公司的控股子公司，上述交易构成关联交易。

值得一提的是，在去年中国企业召开的特别股东大会上，一些股东质疑，在高融资成本中，有大量空人进行寻租和利润传递。然而，中国企业对此没有回应。