钱邦子资本:严控风，坚持房地产全价抵押

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文章认为，只有当每个投资基金都由一套“全价值”抵押房地产担保时，房地产抵押担保的金融产品才是最安全的。其中，“全值”的关键是房地产的清算价值能否完全覆盖投资者的本金和利息。 由于国内信用调查体系不完善，投资者自主识别风险的大环境尚未建立，从风险控制的角度来看，最传统的房地产抵押贷款模式仍然是投资者风险保障最少的模式。 房地产抵押贷款支持的金融产品是最安全的，因为它们确保每个投资基金都有一套“全值”抵押房地产作为保护。其中，“全值”的关键是房地产的清算价值能否完全覆盖投资者的本金和利息。 “抛出价格”是最稳定的估值。 房地产抵押担保类金融产品是指借款人以其房屋作为抵押担保向投资者申请贷款的一类金融产品。抵押程序公证后，一旦借款人违约，无需复杂的诉讼程序，投资者就可以直接从抵押财产的折价或拍卖价格中获得优先受偿权，大大增加了借款人的违约成本，同时将风险降至最低。 然而，在处置房地产时，抵押房地产的评估价值和比例在一定程度上成为投资者安全撤资的关键。一般来说，最高贷款额通常是房地产估价的70%。但是，这里应该强调的是，房地产估价往往不等于房地产的市场价值。为了抵御房地产市场价格的波动，通常在房地产市场价值的基础上保留一定的向下幅度空的区间。 房地产价格通常有以下三种表现形式: (1)报价:房地产中介对外销售的报价一般协商价格空 (2)交易价格:买卖双方协商后的最终交易价格一般低于报价 (3)即时售价:房地产即时出售的价格，通常在交易价格的基础上打8.5-9%的折扣 显然，采用以即时折扣价确定贷款金额的抵押担保方式更安全、更稳定。作为中国最专业的住宅金融第三方综合服务平台，www.cgstate.com前邦资本始终专注于上海优质的住宅抵押债权，具有突出的保值和流动性。同时，为了更准确地评估房地产的“即时价格”，它与489家房地产中介联盟合作，以避免房地产市场价值缩水的风险。 “二次抵押”测试平台风控制 不要认为“二次抵押”的抵押担保模式不安全。关键在于“二次抵押”后抵押房屋的贷款金额是否以房屋的残值为基础进行评估。 第二次抵押是对已有抵押权的房地产重新设定抵押权，第二次抵押同样有效。如果银行已抵押的一套房地产申请再借款，一旦借款人违约需要处分该房地产，将按时间顺序安排还款，第一次抵押优先，抵押权人排在最后，依此类推。许多投资者承担清算风险，因为当轮到他们偿还时，房地产的拍卖价格不再足以补偿他们投资的本金和利息。但是，如果借款人的贷款金额按照以下公式进行评估，则不会发生上述风险，即最高贷款金额=房地产估价即一次性价格*70%-一次性贷款金额(只接受银行)。 扣除第一笔按揭贷款额后，按揭利率可增加一倍，以确保第二笔按揭的承按人在偿还物业时，可全数支付其本身的投资本金及利息。 当然，还有一种恶意的“重复抵押”，即借款人在事先不知道抵押权人的情况下到其他地方申请贷款，从而造成多个抵押权人的情况。一旦借款人违约，当抵押财产折价清算时，前抵押权人将受到不利影响。 为避免上述两种情况的发生，前邦资本的做法是先对抵押财产进行财产转移调查，确认该财产是否包含抵押权人，然后再进行公证抵押。办理公证抵押后，抵押房地产将在网上备案，以限制借款人再次抵押房地产。 可见，只有充分考虑房地产评估价值、百分比和二次抵押等因素，才能实现真正的“全价值”和安全的房地产抵押保护。