互联网改造房产O2O，自由中介人时代的真理和假象

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2015年3月12日，链家与易家地产达成合作，链家地产开通互联网平台，帮助易家地产从房管、经纪管理向工作模式转型，成功实现房地产o2o转型。安居客首席执行官梁伟平表示:“安居客永远不会反对新58中介。我们仍将坚持平台的方向，永远不做交易，永远不雇佣经纪人做中介公司。

2015年3月12日，链家与易家地产达成合作，链家地产开通互联网平台，帮助易家地产从房管、经纪管理向工作模式转型，成功实现房地产o2o转型。

互联网的发展带来了信息的变化，房地产也不例外。在最近一轮房地产和中介模式的变化中，o2o这个词在信息传播和交易环节中被频繁使用。

无论是安居客58收购还是链家地产，对德友和翼城来说都是足够好的，无一例外都标有o2o标签。特别是，最近的自由中介时代的趋势使它所在的行业更加浮躁。那么，迎接自由中介时代的房地产o2o转型有多大？房地产o2o的真相在哪里？

房地产o2o的现状如何？

O2o(线上到线下)是指线下商业机会和互联网的结合，使互联网成为线下交易的前景，线下交易可以包括线上交易和线下交易，可以称为o2o。

随着线上到线下的应用，爆炸式增长的能力仍然在移动端。对于消费者、企业和服务提供商来说，存在巨大的产业机会，并且在一定程度上，存在三个双赢优势:

1.在线到离线可以准确记录用户的消费习惯数据，这有利于商家的准确营销，吸引更多的商家进入，让消费者获得更优质的商品和服务

2.线上线下已经跨越了地域和国界的劣势，并且已经利用了海量信息和海量用户的优势来最大限度地开发线下资源，这导致了用户的在线探索和线下交易

3.消费者可以获得更丰富的消费信息，享受最具成本效益的服务

4.o2o提供商可以带来大规模的高粘度用户，进而赢得更多的商业资源和消费者数据，并提供更多的其他增值服务

线上线下的核心是在线支付和消费，所以对于房地产o2o来说，其真正的o2o转化率相对较低。目前房地产o2o的模式是交通平台和中介、房地产开发商和消费者之间的博弈。

从目前的核心，58。走向市场、房屋租赁、搜房网等信息流平台是为了实现信息与消费者之间的传递。信息完成后，实现中介或信息平台，引导消费者进入房地产业务进行消费。

在o2o的闭环中，大宗交易的网上支付无法在信息平台上实现，消费习惯和消费属性无法进入大数据链，这给很多房地产开发商带来了很多困惑，也无法有效准确地投放广告并评估其效果。

尽管安居客最近在58年的收购和链家地产对传统中介的收购巩固了地面服务的经验，但两个集群所面临的问题仍然贯穿整个行业。在有计划地实现整合网络营销的道路上，房地产o2o的链条需要改进。仍然有许多空:

1.大宗消费品的房地产将经历从信息到经验，再到信息到经验，最后实现交易的过程。在这个过程中，某个品牌的房地产所建立的信息是未来触及消费者的一个核心点，而这些信息平台和空的存在的意义也是建立消费者对消费品信任的过程。这个过程对消费者来说是一个非常感人的阶段，但也是一个转变

2.体验过程要么是由消费者通过信息提供者进行中介，要么是由消费者直接提供，但在专业性和体验方面，两者之间仍有很大差异。然而，中介的压力在于客户不能主动实现规模效应。

3.在o2o链中，消费者没有集成的信息管理和行为数据状态跟踪。房地产中介、中介和网站不能高效、有针对性地为用户提供匹配信息，导致用户选择时间延长。

o2o的核心在于在线支付。一旦没有在线支付功能，o2o在线对其他人来说只是一件婚纱。现有的信息平台仍然依赖单一的直接广告和间接搜索广告来获取利润，整个业务利润的大部分是由线下体验提供商赚取的。这种状态是现有o2o房地产从业者努力推广自己平台的关键所在。我想通过资源的整合和聚合来实现价值和信息的流通，并在消费过程中实现自己的利润。

房地产中介、房地产和互联网的信息发展史

A.初始阶段(1999-2001年):政策出台，商业化的雏形出现

1999年11月，北京市颁布了《已购公有住房和经济适用住房上市销售管理办法》，并开始从政策层面开放二手房上市流通。房地产经纪公司也不需要经过相应的资质审批。房地产中介的主要业务分为两部分:房屋租赁和公房使用权置换。大约在2001年，北京举行了第一次房地产经纪人资格考试。

当时，著名的“新尊之地、我爱我家和链家”出现了。“我爱我家”在这个时候也被称为“斯坦福”。2000年，叶巍和其他投资者被引进并更名为“我爱我家”。行业中最早建立erp管理系统和呼叫中心也源于我对家庭的热爱。其开设社区商店和雇佣家庭主妇的商业方法也促使当时的房地产经纪人搬出办公楼，开设商店。

B.早期发展(2001-2003):信息不对称，低价高于赚钱

从2001年到2003年，被认为是房地产中介行业的第一个发展时期。随着政策的解除，越来越多的人开始关注二手房市场，其中我们称之为“羽翼”，大部分都从过去的房屋交易站、拆迁办公室或个人“房虫”转变为企业经营；另一个被称为“企业家”，受到巨大市场前景的启发，进入这个行业，开始在黄金领域开展业务。

早期的中介信息传播仍趋向于报纸广告和社区广告时代。带来这种变化的是，在2003年，非典患者似乎更有可能使用网络进行远程交流。几家主要网站的产品相继上线，经纪公司也增加了“房港”的发布手段。链家地产就是在这个时候成立的，顺科进入北京市场，标准化就是从这个时候开始的，顺应时代、颠倒时代的人就是在这个时候出现的。

C.发展高峰(2003-2007):大规模竞争，人才和运营成本大幅增加

在2003年和2004年的交汇点，房地产经纪公司的数量开始“翻倍增长”:一方面，行业内新企业的数量在增加，另一方面，企业的门店和员工数量也在增加。

仲达·亨德森每年扩展到100家店铺，我爱我的家庭、连锁店等。，并迅速扩展到100家商店。到2005-2006年，有超过一个中介拥有超过100家店铺，粗略估计有超过12个中介拥有不少于50家店铺。此时，仲达恒基第一品牌加上收购品牌(城建经纪)的门店总数已经在500家左右。

人才短缺开始出现，erp管理系统、呼叫中心呼叫中心、企业内部培训、企业结构的改善、媒体中的公关战，甚至引进空的士兵减少，外部人才急剧增加。2005年和2007年，营业税的开征确实让一些人感到高兴和担忧，他们担心那些储备不足的公司。

D.大整合期(2008-2009):租赁需求，房地产适度调控

在一系列加息和调控政策下，2008年奥运会迎来了二手房市场最糟糕的盘整期。房地产业经历了一个从蓬勃发展到调控期的过程，出现了对房地产过渡投资的调控。房地产正面临着从以前简单的租赁行为向社会化的转变，投资促进趋于理性。中介机构、房地产开发商和信息提供商都在朝着理性的方向发展。

转型发展期(2010-2012):专业化、品牌化和网络化

电子商务网站开始爆炸，房地产企业开始注意到互联网的好处，开始尝试互联网的试错。各房地产行业开始重视品牌和专业化建设，互联网平台推广力度加大。三线城市开始习惯于互联网来完成房地产租赁和二手房交易，并且以互联网为基础的形式愈演愈烈。

高速增长期(2014年至今):细分化、个性化和长尾流动性

一些租赁平台开始出现。除了58、吉吉、搜房、安居客、芳多多等大型平台。，其衍生的细分手机产品不断出现。在线信息中介和线下服务中介正面临业务交织，个性化和细分化的产业服务开始出现。社区o2o和房地产衍生的房地产o2o已成为房地产领域的热点。

中介房地产的变化历史是互联网技术和中介形式的综合变化。它代表了信息技术改造传统产业的模式，是基于移动信息化的一个关键过程。

互联网转型的房地产应该是一个过程还是一个行业？

无论房地产o2o是自己做还是通过平台做，每个公司都会尝试很多。对于每个不同的行业从业者，他们代表了房地产o2o解决方案中最前沿的咨询。每个公司都有自己的o2o产业链，所以最后，是选择合作还是自己。他们都有自己的观点:

链家网络首席执行官彭永东表示:“未来，链家希望以更加专业和开放的态度，为更多的渠道和合作伙伴开放更多的资源和界面，最终实现从产品、服务、it系统到品牌的全方位开放。携手为用户创造优质的o2o体验。”

安居客首席执行官梁伟平表示:“安居客永远不会反对新58中介。我们仍将坚持平台的方向，从不做交易，也不会聘请经纪人作为中介公司。”

桐城市首席执行官姚劲波表示:“无论是传统企业还是初创企业都在试图利用互联网进入房地产领域，这是一种必然趋势。由于新的安居客58定位在平台上，它将不会参与交易，也不会聘请经纪人作为中介公司。因此，这些平台将无一例外地成为58个客户，58个将是互补的，而不是对立的。”

九头猪首席执行官天浩表示:“租赁o2o市场在房地产o2o市场占有巨大份额，因为它的交易频率和整个管理、体验、服务和推广链都非常复杂。专业的二房东很难租到o2o。我们建立了一个价值百万美元的专业长期租赁管理系统，以便脱离中介集团，为中国最了解用户的专业二房东服务。打造最高效的租赁选择、最贴心的住房体验、最完善的售后服务、最活跃的租赁社区，成为国内长期租赁领域租赁用户解决o2o问题的第一平台。”

方多多首席执行官段毅表示:“我发现，购房者、卖家、中介公司和开发商都有很大的资金需求，我们只需要通过大规模的服务来满足这一需求。”在房地产o2o业务中，我们更注重二手房业务，为专业经纪人搭建第一个平台。”

爱屋及乌首席执行官李永金表示:“租赁过程是透明的，用户体验得到优化，效率得到提高。出租房屋是一项既有利可图又令人愉快、简单而又受人尊重的业务。”

丁丁租房:“无佣金租房”、“10万套真正的房子”和“5000个经纪人”是满足客户需求的完整解决方案。丁丁租了一套有在线资源和线下经纪人的房子。这种结合基本上打开了o2o的整个环节。"

在中国几个专业租赁领域的首席执行官看来，除了二手房和新房的销售，租赁服务已经成为一个非常重要的领域。房地产o2o的核心部分是信息获取、交易支付和线下体验三个过程。无论是用户、互联网提供商、中介机构还是开发商，这一完整的闭环是实现o2o的关键。

房地产业分为以下四个方面:

A.房地产开发与管理

1.土地使用权(土地使用权)的转让、出售和出租

2.开发、销售、租赁等。房屋和公寓(住宅房地产)

3.工业园区和办公楼开发(工业地产)

4.工业园区、办公室开发、租赁和其他活动(商业地产)

5.其他建筑开发和销售活动。

B.物业管理

C.房地产中介服务

D.其他房地产活动

在目前房地产o2o主要转型的地区，房地产开发与管理是房地产o2o的核心部分。与物业管理和中介服务相比，它基本上以房地产的启动和运营为中心。从早期的房地产行业结构来看，它基本上实现了一个本土o2o原型，但是它没有通过外部的互联网信息端口，或者由于技术上的限制，它无法改造房地产o2o。

在早期对房地产o2o的思考中，我们更多地局限于如何打通内部和外部的关系，而没有过多关注o2o系统的闭环构建过程。传统企业在转型过程中经常会犯这样一个错误，即在线用户交互的渠道应该由自己来建立，还是由他人来建立。

对于现有的互动渠道，如何实现大数据在用户和企业之间的链沉淀也是现有行业o2o转型的一个关键核心。经验对传统产业来说是最好的东西，但促进和维持传统产业自身服务升级的关键是外部的持续造血。

自由中介是真理还是噱头

在互联网爆发的初期，罗吉思维的创始人罗振宇就提出了u盘生存的十六个字:“自带信息，不安装系统，随时插拔，自由合作。”而自由的中介，面对自由的顾客和中介，自由在里面的可能性是什么？

带上你自己的信息:中介是掌握客户信息的人，是最接近用户的人。信息数据库没有错，但信息数据的基础与工匠技术的基础完全不同。中介在这里需要一个相对完整的产业链。

没有制度:房地产中介是一个关系链很重的行业，但一旦开放，其整合成本的控制能力就足够低。然而，中介行业不同于一般的手工业，从事正规化的中介需要从业者的资格，也就是说，它不是一项日常业务或技能，可以由一般简单的从业者来完成。

随时插上插下:社会的发展造就了频繁程度的专业交流公司。员工从不同组织和系统转换的可能性将非常快。也就是说，中介主体将会有一个更加严格的职业过渡期，不会出现价值交换行业随时可以退出的局面。

自由合作:中介的集中排他性协议本身是基于价值背后的反向需求。中介组织将要求从业者进行独立和系统的就业和价值生产，合作的可能性将非常低。

从互联网思维的自由人评价来看，自由中介的培育周期将比其他行业更长，因为房地产大资本交易是一个强调准入资格和服务量的行业。自由经纪人可以在开发商的主体中实现，但很难在中介个人中实现商店与商店之间的专业交流。自由经纪人的困惑仍远比我们想象的要好。

互联网带来了互动的自由，大数据的沉淀和交换也是o2o未来精准营销的关键。小自由人实现职业转换给灵活的市场商业化带来了新的发展，但不同领域之间实现职业互动的难度不一样。

人类生存的意义仍然是o2o经济最关键的部分，但如何实现房地产o2o经纪人的转型是o2o技术转型后另一个值得关注的新商机。