商业地产热潮退去 裸泳者正在品尝苦涩

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黄，重庆市市长，经济观察员，被认为是目前最了解经济的省部级官员之一。最近，他在重庆两会上公开警告，商业地产过剩的风险应该引起社会各界的关注。

虽然他的政府团队拥有出色的经济治理能力，但这次公开演讲是在民间建议之后发表的。《经济观察报》获悉，重庆市房地产商会此前曾致信市政府，提出了调整土地供应结构、取消商业地产刚性指标、允许房企取消部分尚未开工的酒店建设等十多项建议。

重庆不比我们好多少。中国五大房地产企业成都的负责人曾锐情绪激动地表示，只要有人愿意为早年售罄的高品质写字楼项目支付物业管理费用，业主就不会收取租金让前者免费入住。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)报告称，去年4月，世界上正在建设的购物中心占地3900万平方米，其中中国占了一半以上。成都购物中心占地320万平方米，居世界第二。

在距离成渝数千公里的沈阳，大量的购物中心是普通的空店和死店，这种情况已经持续了好几年，但沈阳的教训似乎没有被其他大多数二三线城市吸取。

根据同一个政策咨询研究部门对35个大中城市商业地产供需的监测，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市存在商业地产过剩。根据石英集团研究中心的数据，二线城市正面临供应压力，成都、武汉和南京位列前三。

在高速房地产开发中，沈阳和重庆的增量和消化是不平等的。从表面上看，空商业地产的购买率偏高。成都一位负责商业的官员直言不讳地表示，商业地产正进入深度调整阶段。

从理论上讲，随着经济的发展，提前建成的商业地产可以逐步消化，所以从表面上看，商业剩余并不像住宅那样可怕。每个人都梦想有一种比其他人更好的方式来吸引人气，这就变成了在温水中煮青蛙的过程。对于资本成本普遍较高的内地房地产企业来说，他们根本等不起。中国一位顶级商业企业高管表示。

新鸿基发展(中国)有限公司董事总经理邓在接受本报采访时表示，二三线城市都在搞cbd，都想通过税收就业，但都没有认真研究供需关系，没有经济支撑。他们做的东西只能养老鼠，这是浪费土地。

在过去的十年里，在城市化的旗帜下，商业地产经历了野蛮的增长。然而，政府领导的城市建设运动往往与人们的城市化不相适应，这一矛盾已经从住宅蔓延到商业。在经济低迷和电子商务冲击的背景下，二三线城市的商业供给风险不断暴露。

上述负责成都商业的官员透露，成都已主动调控商业用地供应，该行业已成为一个城市。除了吸引大企业入驻，它还将推出一项自营职业支持计划。房地产将增加政府收入，政府将依次建设基础设施。这种模式不能继续下去。这一轮调整将会很深入。

煮沸

2月3日，成都高新区。望着窗外一排排的商业项目，杨文吐出一个字。

杨文是国内知名房地产企业成都的商业总经理。内外压力让他和他的团队感到压力。在公司内部，项目的总经理被称为首席厨师，期待着尽快度过难关。

许多房地产开发商形容当地的总业务量是可怕的:有100多个购物中心和近60条南延线。根据世邦魏理仕的数据，成都现有办公楼面积为533万平方米，入住率为36%。零售业务去年增加了近100万平方米，预计未来三年将供应358万平方米。

最近，记者走访了成都的一些购物中心，很多项目如天惠研发中心、凯德天府、橡树园广场、苏宁广场、九坊购物中心等都有空.店橡树园广场南延长线附近，与空店的部分区域相连；在成都的核心区域——天惠，近一半的楼层都在空，很多商店的门都锁上了。

许多公司将办公用品搬到购物中心。曾瑞解释说，空有太多不好看的商店。活着总比死去好。如果你死了，你会失去所有的钱。

购物中心的商家已经成为买方市场。一位在沈阳一家知名购物中心工作的人告诉我，许多当地的购物中心都是空铺成的死店。只有通过合并几个城市项目来协商连锁品牌业务，公司才能赢得更大的发言权。否则，品牌商家将要求大幅免租金和免补贴。

培育一个购物中心，不仅要为经营而战，还要为输血能力而战。

杨文有时会怀念几年前，那时购物中心开张一两年，它们可能会生火。如今，要取得以前的成就越来越难，需要做更多的互动体验，这也对基金提出了挑战。自筹资金的成本为6%-7%，只能做到不亏损。

杨文表示，许多房企的融资成本超过10%，三分之二的房企处于亏损状态，这使得融资困难。起初，该集团给自己设定了在三年内实现更高回报的任务，但却无力通过申请延长期限。在这么大的环境下，真的没有办法。

然而，自去年以来，成都的一些银行已停止向写字楼市场发放抵押贷款。近日，有消息称，招商银行暂停了除底层业务以外的商业地产贷款。未来三年，成都将有398万平方米的写字楼和358万平方米的零售业务，这将使贷款暂停的消息更加糟糕。

诡异的一幕是，许多写字楼都被乔装成了soho公寓出售，而住宅的功能却有所增加，实际上是为了快速出售和收钱。曾瑞表示，金融系统对商业地产高度警惕，而此时，这是开发商与银行的关系。

绝大多数企业，生活都很艰难。大多数，不是少数。成都奈新超房地产公司总经理蒋鹏强调。

繁荣

自2008年以来，成都商业地产发展的热潮已形成规模。那一年，4万亿经济刺激，全国商业房地产热上升。成都当地一位负责商业的官员透露，四川再次发生地震，国家大力支持灾后重建，需要吸引大量资金和项目。

不仅华润、万达等内地房地产企业纷纷涌入中国，谨慎的外资企业也纷纷涌入。码头、恒隆、太古等。聚集在中国第二大城市成都。成都欢乐城总经理田表示，成都是西部的核心城市，可以辐射到云南、贵州、江西、庆宁等地。

欢乐城房地产进行了详细的市场调查，发现成都确实是一个典型的消费城市。成都居民将把收入的50%用于消费。豪华车和私家车的数量在中国排名第三，lv和卡地亚的消费量在中国排名第三。在化妆品消费方面，雅诗兰黛和迪奥的单柜效率在中国名列第一。国际奢侈品牌的数量在中国内地排名第三。

正是因为成都强烈的消费氛围，当地人也喜欢购物。在繁荣之初，许多商店一出现就在一夜之间被抢劫，许多新企业充满了信心。一位已经在当地呆了几年的开发商老板说。

2010年9月，时任四川省委书记的刘启宝提出了天府新区规划。那一年，成都市政府从青羊区迁到了南方的高新区。2011年，国务院批准了《成渝经济区区域规划》，明确提出建设天府新区。天府新区总面积1578平方公里，涉及3个市7个县，成都占地1293平方公里，主要集中在南部。2014年10月，国务院批准了天府新区。

2011年，天府新区蓬勃发展，全国住宅市场低迷，住宅企业以商业为转型方向。当年，成都市商业用地周转量同比增长33.57%。根据成都市民间组织的数据，成都市土地供应量为4935亩，其中商业用地占30%，商业和居住用地(商业用地比例较大)占27%。截至2014年底，成都市共有办公楼533万平方米，其中天府新区占46.8%。

从政府层面来看，能够持续贡献税收的商业用地并不比住宅用地更有吸引力。杨文说，重庆商业地产开发商的一个朋友每年给政府贡献超过2亿元的税收。公司的商业项目每年还可以缴纳1亿元的税款，好的项目贡献更大。

在成都的土地销售过程中，住房和商业的比例基本上是一个刚性的规则。一位知名商业地产开发商的负责人表示，普通住宅项目的商业比例为10%-20%，如果房地产企业不接受，就不会接受。此外，还有许多复杂的土地。

过量的

大规模的城市规划预计会导致大量当地消费者的迁移，但其效果似乎被高估了。

以新区南部的成都金融总部商务区为例。其中大部分是高密度建筑和企业，但配套产业没有跟上，至少需要五年时间消化。

压力仍在增加。未来三年，预计成都将提供398万平方米的写字楼，其中天府新区占65.4%，零售商业供应358万平方米，天府新区多达132万平方米。

商业供给速度超过消化速度，但新区建设后居民人口和工业跟不上。那些做商业房地产开发的人将没有足够的食物。杨文说，即使是新城市的好购物中心也只在午餐时间受欢迎。晚上，随着新城大量员工返回老城，购物中心变成了空.

成都的困境也是整个国家的困境。

同一个政策咨询研究部门把人均1.5平方米以上的商业面积作为商业地产供需平衡的标准线。在监测的35个大中城市中，银川、呼和浩特和沈阳的人均商业面积超过4平方米。重庆、杭州、长沙、成都等16个城市的人均商业面积远远超过1.5平方米。

2014年，石英集团研究中心跟踪的20个主要城市的商业地产存量超过7600万平方米，二线城市占72.8%，比年初增长5个百分点。总面积850万平方米的新开业商场中，近90%来自二线城市。

石英报告指出，成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来将会有大量的商业地产供应，因此我们在进入这些城市的商业地产市场时应该谨慎，避免受到大量供应的影响。

上海附近一个城市的工业园区正在建设一个700米高的中央商务区。除了蚊子和老鼠，还有谁要去？Cbd正在全国各地建设，但商业和住宅建筑在整个城市规划中的合理比例是多少？人口与住房的比例如何合理？几个城市已经认真研究了这个问题。新鸿基发展(中国)有限公司总经理邓丛薇说。

在过去的几年里，许多城市的商业用地供应指数都有所上升。蒋鹏指出，政府是游戏规则的制定者，开发者是参与者。前者负责规划导向。然而，当大规模供应土地时，开发商往往忽视市场容量最大的常识，对市场持乐观态度，缺乏预测风险的能力。

上述成都官员表示，高速的房地产开发遭遇了经济形势的低迷。电子商务对商业地产有很大的影响。许多人不想去购物中心购物，创业团队也不需要去办公楼。传统的发展模式需要改变，商业地产正进入深度调整期。

解决

商业地产过剩背后的深层问题在于如何平衡产业集聚、经济发展和城市建设的速度。

据知情人士透露，重庆市房地产商会此前已向重庆市政府提交了一份意见书，建议政府统一控制一级市场新增土地的供应；调整土地供应结构，取消商业地产刚性指标，取消或降低商业项目绿地率、建筑密度等规划指标要求，允许房地产企业取消部分尚未开工建设的酒店建设，以控制整体商业量，防止区域超额风险的发生。

1月20日，在重庆两会期间，黄表示，要从六个方面把握房地产供求关系，防范产能过剩带来的重大风险。黄指出，每10000个城市人口分配1平方公里的建设用地就足够了；1平方米的商业物业商铺必须与2万元的零售额相匹配，否则没有钱赚；办公楼的供需总量为每平方米2万元国内生产总值。黄明确表示，重庆将不再把五星级酒店作为投资项目。

去年年初，苏州出台了限制商业地产销售、禁止售后包租的政策，甚至规定商业综合用地在一定时期内不得出售；同年6月，杭州还对商业综合体布局的问题区域进行了差异化调整，部分区域严格控制新建大型商业综合体的发展。

杨文所在的成都也有动作。上述成都地方官员告诉记者，政府在土地供应方面不能简单地跟随市场，而应该自主控制和调整，不断增加供应量。去年，由开发商和企业主组成的成都市建筑经济促进会成立了一个小组，在商业房地产投资、租赁和市场拓展领域做出决策，以减少房地产资源的浪费。

现在，要建设一个有工业的城市，城市建设和空的住房分配只是一种手段。迄今为止，世界500强企业中已有260多家在成都上市。除了介绍之外，我们还将在不久的将来推出自营职业支持计划。成都官员说。

然而，一些房地产企业没有看到风险，急于进入成都。上海一家排名前20的房地产公司告诉本报，它正在积极寻找进入成都的机会，尤其是商业地产交易。

(温和曾锐是笔名)